房屋租賃合同糾紛案件4則典型案例（2025年5月整理）
1、因徵收房屋造成合同目的無法實現產生經營損失補償應考慮剩餘期限及出租人接受補償實際情況認定
【案情簡介】：
本案系因徵收補償分配引發的房屋租賃合同糾紛，2016年，出租人青島某包裝公司與承租人青島某科技公司簽訂《工業廠房租賃合同書》，約定租期至2022年。2020年案涉廠房被徵收，雙方因徵收補償分配發生爭議，青島某科技公司訴至法院，主張青島某包裝公司應向其支付案涉廠房徵收補償款中的搬遷補償費、停產停業補償金、速遷獎勵及房屋裝修補償費等。
一審法院認爲，青島某科技公司作爲部分裝修及設施設備的投資人、所有權人以及實際的經營主體，其系徵收行爲中房屋裝修、搬遷、停產停業損失的最終承受人。且徵收過程中確定相應補償數額的評估是以青島某科技公司對案涉房屋的部分裝修、設備價值等爲標的進行的估值，青島某包裝公司就此獲得的補償款部分是基於青島某科技公司的投入，青島某科技公司獲得上述項目的補償符合公平原則以及誰投資誰受益的原則。一審法院對青島某科技公司主張的裝修損失補償費用、《機器設備評估明細表》所涉機器設備搬遷補償費、按照實際租賃面積和補助標準計算的搬遷補助費予以支持。對停產停業損失補償，結合租賃合同的實際履行情況和公平原則，一審法院確定青島某科技公司取得50%的停產停業損失補償費，速遷獎勵費系針對青島某包裝公司整體的搬遷獎勵，無法予以分割，亦應當歸青島某包裝公司所有。
【裁判結果】：
二審認爲，對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，應當根據房屋被徵收時的效益、停產停業期限等因素確定。在租賃合同中，因徵收房屋造成合同目的無法實現，產生經營損失補償，應根據租賃合同的約定進行處理，沒有約定的，應考慮剩餘期限以及出租人接受補償的實際情況予以認定。本案中雙方對拆遷補償問題未在合同中進行約定，雙方系因拆遷導致合同無法繼續履行，且青島某科技公司交付租金至政府決定進行徵收之後，因此，其有權獲得停產停業損失。青島某包裝公司主張青島某科技公司未進行實際經營，但青島某科技公司交納租金的行爲本身即代表其對案涉房屋的利用與投入，且拆遷評估中亦包含青島某科技公司的附屬物及裝修部分，青島某包裝公司證據亦不足以證明青島某科技公司未進行正常生產經營。房屋徵收對雙方的生產經營均造成一定影響，雙方均應獲得部分停產停業損失，一審法院結合合同實際履行情況對雙方應獲得的比例進行酌定，是一審法院行使自由裁量權的合法範圍，且裁量比例適當。對一審判決予以維持。
【裁判規則解析】：
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，被徵收房屋所有權人系給予補償的對象。但對於已經出租的經營性用房，在房屋被徵收時，承租人亦勢必會因此遭受房屋裝修、搬遷費用及停產停業等損失，該損失與房屋徵收行爲之間存在利害關係，故，基於公平原則，應當由出租人給予承租人合理的拆遷補償費用。拆遷補償往往涉及鉅額補償款的給付，合法合理確定補償款的歸屬、比例分配非常關鍵，法官要行使好自由裁量權，做好利益衡量，平衡好各方利益。尤其是對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收時，哪方的業務、經營受到影響，受損失的程度，停產停業期限等因素確定。房屋租賃合同中，鮮有對如果涉及拆遷，拆遷補償款如何給付問題的約定，遇到拆遷，雙方往往爭議很大。如果之前在租賃合同中明確約定拆遷補償款歸屬，可以避免很多不必要的糾紛。
2、租賃合同無效情形下拆遷收益在出租人和承租人之間分配
【案情簡介】：
出租人和承租人簽訂10年租賃合同，承租人租賃案涉房屋用於開辦公司生產經營，並對房屋進行了裝修增建。房屋租賃第二年，案涉房屋被政府統一拆遷，出租人作爲房屋產權人，領取了房屋、附屬建築物、構築物等評估補償費、經營性補助費及搬遷補助費。承租人起訴請求出租人支付搬遷補助費、停產停業損失等拆遷補償費用以及裝修增建損失。
【裁判結果】：
法院經審理認爲，因案涉房屋未取得建設工程規劃許可證，亦無經主管部門批准建設的相關證據，故根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，出租人與承租人就案涉房屋簽訂的《廠房租賃合同》無效。但承租人租賃案涉廠房後在其中實際進行着生產經營，在租賃期限內，因拆遷行爲直接導致了其無法繼續佔有使用案涉房屋並進行生產經營，勢必產生相應損失，故基於公平原則，在出租人實際獲得相應拆遷補償的情形下，承租人主張分配相應的搬遷補助費、停產停業損失等補償應當獲得支持。本案中，根據承租人提交的廠房照片、裝修發票、合同等證據，可以認定承租人對房屋進行了裝修增建，故基於誰投資誰受益的原則，出租人亦應當給予承租人相應的裝修補償。
【裁判規則解析】：
在房屋租賃過程中，當因爲徵收等原因導致租賃合同不能繼續履行時，即便在租賃合同無效的情形下，承租人作爲實際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產停業、搬遷等損失也是客觀存在的，如徵收補償的停產停業補償金、搬遷補償金全部由出租人享有，則會產生嚴重的利益失衡，有違公平原則和自然正義。因此，應當就相關補償在出租人與承租人之間進行合理分配。對於房屋的裝修損失，承租人應當提供證據證明其對房屋進行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應當注意保留相應的證據，例如裝修的合同、發票，裝修前後的照片對比等。在承租人能夠提交充分證據證明其裝修損失的情況下，出租人應在已領受補償的範圍內對承租人的裝修損失進行補償。
3、當國企改制遺留問題遇上拆遷分層解決避免矛盾激化
【案情簡介】：
1989年，被上訴人青島市李滄區某居民委員會作爲出租人與作爲承租人的上訴人簽訂《租賃房協議書》，約定：將出租人集體所有制土地上的閒置平房235套，建築面積7755平方米，其中包括土地、上下水、公共設施和道路，共佔地：27.5畝，出租給承租人。租賃期限爲三十年，約定了租金每年68056元整，三十年租金共計2041680元，租金一次性全部付清。後作爲承租人青島某國有企業進行了改制和整體搬遷等，合同到期後，上述土地及房屋中仍有承租人老職工居住。被上訴人起訴要求上訴人返還案涉房屋及土地並按照市場價格交納合同到期至實際搬離騰讓案涉房屋期間的佔有使用費。
【裁判結果】：
案涉《租賃房協議書》是雙方當事人的真實意思表示，雖然合同約定的租賃期間爲30年，但因當時《中華人民共和國合同法》尚未頒佈，還沒有對最長租賃期間的規定，即使超過20年期間部分無效，也不影響前20年租賃期間的合同效力。現案涉房屋土地租賃期限已經屆滿，出租人不同意上訴人繼續租賃，按照市場價格交納合同到期後的佔有使用費予以支持。但是考慮到案涉房屋涉及到國有企業改制過程中老職工的遺留問題，在未能妥善解決該問題的情況下，直接判決騰讓案涉房屋與土地影響到老職工的居住等權益，可待相關部門出臺辦法之後解決，故駁回了出租人騰讓案涉房屋的訴訟請求。青島某公司上訴後，二審維持了一審判決。
【裁判規則解析】：
本案既涉及到國有企業的改制遺留問題，還涉及到村莊城鎮化進程的推進問題。合同約定的租賃期限已經到期，如果法院不予處理，不利於出租人青島市李滄區某居民委員會的權益保護，案涉房屋佔地27.5畝，也不利於該居民委員會城鎮化建設的整體推進。在沒有通過各方面協調解決老職工的居住問題的情況下直接判決騰讓案涉房屋及土地，也不利於老職工權益的保護。綜合本案具體情況，判決上訴人按照市場價格給付佔有使用費的基礎上對案涉房屋與土地暫時不予騰讓，既保障了被上訴人的合法權益，亦爲政府協調各部門一攬子解決問題贏得了時間。在判決作出的同時，二審法院向上訴人的主管單位出具建議函，推動歷史遺留問題儘快解決，體現了司法對城市更新和城市建設的保障作用。
4、承租人主張分配拆遷補償款訴訟時效可從拆遷補償款實際領取之日起計算
【裁判規則解析】：
本案系出租人與承租人因拆遷補償款分配引起的房屋租賃合同糾紛。2003年，出租人崔某某與承租人孫某某簽訂房屋租賃合同，承租人孫某某在經出租人崔某某同意後，將所承租房屋用於餐飲經營。後租賃期限延期至2015年。2013年案涉場地房屋因舊城改造被徵用，租賃合同終止履行。2020年，承租人孫某某得知出租人崔某某領取補償款項後，要求分得部分補償款，雙方多次協商未果，承租人孫某某提起訴訟。
一審法院認爲，承租人孫某某在租賃期間對房屋進行裝飾裝修且實際經營，因租賃合同不能繼續履行而產生的相關經濟損失應當獲得適當拆遷補償。經綜合考慮合同履行情況、剩餘租賃期限等案件事實後，一審判決出租人崔某某將領取的搬遷補助費、停產停業損失費按一定比例分配給承租人孫某某。一審判決後，出租人崔某某對判決不服，以承租人孫某某的訴請已過訴訟時效等理由提起上訴。
【裁判結果】：
二審法院認爲，在出租人實際領取相應拆遷補償款之前，承租人即使向出租人主張補償款，出租人亦可以其未實際獲取補償款爲由予以拒絕，實際上出租人也確實無從給付，並且相關的補償款項數額也無法確定。因此，一般來說，出租人實際獲取拆遷補償款系承租人能夠向出租人據實主張拆遷補償款的前提條件之一。
案涉房屋於2013年列入拆遷範圍，進入拆遷程序。2016年出租人與有關部門簽署拆遷協議，拆遷補償款分多次發放，陸續結清。因拆遷補償款的分配問題被上訴人一直找上訴人協商解決，被上訴人還就該拆遷補償款的分配問題多次向有關部門反映問題要求解決。2020年，承租人在得知出租人已實際領取補償款後向法院提起訴訟。綜合前述，本案訴訟時效期間應自承租人知曉補償款已經實際領取後起算，承租人起訴分配補償款，未超訴訟時效，一審判決並無不當。
【典型意義】：
根據我國現行法律法規的規定，房屋拆遷補償中的被拆遷人爲房屋所有權人，拆遷補償協議簽訂主體分別爲房屋徵收拆遷部門與房屋所有人。因此，承租人通常不是拆遷補償協議的簽訂主體。但承租人作爲租賃房屋實際使用人，因房屋拆遷導致租賃合同無法繼續履行，同樣面臨經營風險與財產損失。司法實踐中，租賃房屋被徵收拆遷，租賃合同解除，承租人可以依據租賃合同向出租人或房屋所有人依法要求補償損失或分配補償款。出租人在領取補償款後，應將屬於承租人的相應權益轉交給承租人。承租人請求分配補償款的訴訟時效可自知道或應當知道補償款已經發放後起算。本案認定出租人應當在拆遷補償範圍內依據租賃合同關係對承租人的實際損失予以相應補償，對妥善處理租賃合同關係中涉及的房屋拆遷補償糾紛，具有積極參考及借鑑作用。