解讀案例：智力殘疾人售房時監護人否認，合同無效判定的要點

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）房屋交易背景與過程

2010 年 4 月 23 日，被告陳宇輝代被告林澤鵬與北京市朝陽區某拆遷辦就 A 村 X 號騰退事宜簽訂《房屋拆遷騰退補償協議書（定向）》。之後，被告林澤鵬因安置獲得位於北京市朝陽區某處 Y 室房屋（以下簡稱涉案房屋）。

被告林澤鵬智力殘疾，屬限制民事行爲能力人，原告林宇軒、原告林詩萱、原告林夢瑤與被告林澤鵬系兄弟姐妹關係，原告林宇軒爲被告林澤鵬的監護人。2014 年 2 月 28 日，被告林澤鵬作爲出賣人（甲方）與被告汪逸峰作爲買受人（乙方）就涉案房屋買賣簽訂《房屋買賣合同》，約定涉案房屋建築面積 85 平方米，成交價款爲 146 萬元，乙方在簽訂本合同的同時支付甲方定金 15 萬元，在簽訂本合同第 5 個月內交付甲方部分購房款 131 萬元，剩餘房款 15 萬元於房產辦理轉移登記手續時交付。該合同甲方處蓋有 “林澤鵬” 人名章並按有手印，委託代理人處有被告林宇剛簽字。

當日，雙方還簽訂《補充協議》，約定甲方保證對該轉讓房屋擁有處分權，保證房屋無產權糾紛，不存在法律障礙，乙方交齊首次購房款後，甲方把房屋的所有協議、相關手續文檔原件全部交乙方保管，甲方保證其他親屬沒有該房屋的繼承權，並有財產繼承人被告林宇剛提供（贍養協議書），保證該轉讓房產不涉及第三方權利。該協議甲方處有“林澤鵬” 人名章、手印以及被告林宇剛簽字。

同日，被告林澤鵬作爲賣方（甲方）、被告汪逸峰作爲買方（乙方）、北京R 公司作爲居間見證方（丙方）簽訂《房屋買賣居間見證合同》，該合同甲方處有 “林澤鵬” 人名章、手印以及被告林宇剛簽字。2014 年 3 月 26 日，雙方又簽訂《關於購房合同中〈拆遷安置單〉有關問題的補充協議》，因甲方原因不能提供《拆遷安置單》原件，對其法律效力進行說明，並約定甲方及其代理人需確保《拆遷安置單》原件不被第三者持有，以及確保與開發商完成簽訂購房合同工作等內容。2014 年 10 月 13 日，被告汪逸峰就涉案房屋與開發單位北京金色 H 公司簽訂《定向安置房確認單》，載明的被拆遷人爲被告汪逸峰。2014 年 11 月 16 日，雙方簽訂《關於更改後有關問題的補充協議》，約定經協商乙方支付甲方及代理人手續費 2.6 萬元，待乙方支付購房合同剩餘房款 15 萬元後，更改後的《拆遷安置單》原件歸乙方保存。

2014 年 2 月 28 日、7 月 26 日、11 月 16 日，被告林宇剛分別出具收到定金 15 萬元、購房款 116 萬元、購房餘款 15 萬元及改單手續費 2.6 萬元的收條。涉案房屋現由被告汪逸峰控制。

（二）糾紛產生與解決嘗試

被告林澤鵬於2015 年去世。此前，原告林宇軒稱被告林澤鵬稱將涉案房屋出租給被告汪逸峰，故未深究。2019 年 9 月，原告林宇軒再次來到涉案房屋與被告汪逸峰發生爭執，此時被告汪逸峰稱已購買涉案房屋，並與被告林澤鵬簽訂了房屋買賣合同。

三原告認爲被告林澤鵬智力殘疾，無能力操作賣房事宜，且未徵求監護人原告林宇軒的意見，同時涉案房屋爲經濟適用房，未取得權屬證書，不能上市交易，因此被告汪逸峰與被告林澤鵬簽訂的合同爲無效合同。於是，三原告向法院提出訴訟請求，要求確認被告林澤鵬與被告汪逸峰於2014 年 2 月 28 日簽訂的《房屋買賣合同》及補充協議無效，並判令被告汪逸峰從涉案房屋騰退並將房屋交付三原告。

被告汪逸峰辯稱，涉案合同關係的締結和履行過程均有相關書面材料佐證，符合正常經中介機構完成的典型二手房買賣，其未發現被告林澤鵬存在三原告所稱不具備民事行爲能力的情形，屬於善意第三人。同時指出，根據原告林宇軒提交的相關民事判決書，原告林宇軒在處理被告林澤鵬事務過程中存在利用監護關係侵佔財產等問題，且被告林宇剛在房屋買賣關係中實際持有賣房款，認爲原告林宇軒、被告林宇剛父子二人存在利益一致性，提起本案訴訟是不誠信行爲。涉案合同是既成事實，對合同雙方有約束力，不同意三原告的全部訴訟請求。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

確認被告林澤鵬與被告汪逸峰於2014 年 2 月 28 日簽訂的《房屋買賣合同》及補充協議無效。

判令被告汪逸峰從北京市朝陽區某處Y 室騰退並將房屋交付三原告。

（二）被告抗辯

被告汪逸峰辯稱未發現被告林澤鵬不具備民事行爲能力，屬善意第三人，認爲原告林宇軒、被告林宇剛存在利益一致性及不誠信行爲，涉案合同對雙方有約束力，不同意三原告的全部訴訟請求。

（三）爭議核心

被告林澤鵬與被告汪逸峰簽訂的《房屋買賣合同》及補充協議是否有效，即被告林澤鵬簽訂合同時的民事行爲能力狀況以及合同簽訂是否經法定代理人同意或追認。

被告汪逸峰是否爲善意第三人，其抗辯理由是否成立。

三原告要求被告汪逸峰騰退並交付房屋的訴求是否合理。

三、裁判結果

確認被告林澤鵬與被告汪逸峰於2014 年 2 月 28 日簽訂的《房屋買賣合同》及補充協議無效。

被告汪逸峰於本判決生效後十五日內從北京市朝陽區某處Y 室騰退並將房屋交付原告林宇軒、原告林詩萱、原告林夢瑤。

四、案件分析

（一）合同效力認定

根據鑑定所出具的法醫學鑑定意見書，被告林澤鵬診斷爲中度精神發育遲滯，評定爲限制民事行爲能力。涉案合同及補充協議簽署於鑑定意見書出具之後，雖被告汪逸峰稱未發現被告林澤鵬不具備民事行爲能力的情形，但依據鑑定意見，被告林澤鵬在簽訂涉案合同及補充協議時爲限制民事行爲能力人。限制民事行爲能力人實施房屋買賣這種重大民事法律行爲，需要由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認。

被告林宇剛雖作爲代理人在涉案合同及補充協議上簽字，但他並非被告林澤鵬的法定代理人，不能代理被告林澤鵬從事相應民事法律行爲。在案證據顯示，三原告系被告林澤鵬的共同監護人，被告汪逸峰稱原告林宇軒爲被告林澤鵬唯一監護人缺乏依據。被告林澤鵬實施的簽訂涉案合同及補充協議的行爲未獲得其法定代理人同意，也未獲得法定代理人追認，根據相關規定，涉案合同及補充協議應爲無效合同。

（二）被告善意第三人認定

被告汪逸峰以未發現被告林澤鵬不具備民事行爲能力爲由主張自己爲善意第三人。然而，從鑑定意見書可知被告林澤鵬的精神發育遲滯狀況較爲明顯，且在簽訂合同過程中，被告林澤鵬諸多行爲表現與其限制民事行爲能力狀況相符，如對合同條款的理解和簽署方式等。同時，被告汪逸峰在交易過程中未對被告林澤鵬的民事行爲能力進行合理審查，在明知被告林澤鵬爲限制民事行爲能力人的情況下，僅依據被告林宇剛的簽字就簽訂合同，不符合善意第三人的構成要件，其抗辯理由不成立。

（三）房屋騰退訴求判定

由於涉案合同及補充協議無效，合同無效後，因合同取得的財產應予返還。現被告林澤鵬已去世，三原告作爲其法定繼承人，有權要求被告汪逸峰將涉案房屋返還。所以，法院對三原告要求被告汪逸峰騰退並交付房屋的訴訟請求予以支持。

五、勝訴辦案心得

對於三原告的代理律師而言，勝訴的關鍵在於精準把握案件事實與法律規定的契合點。在事實層面，充分收集並梳理被告林澤鵬的智力殘疾鑑定報告、監護人相關協議以及房屋買賣過程中的各類合同、收條等證據，清晰呈現被告林澤鵬的民事行爲能力狀況以及合同簽訂未經法定代理人同意或追認的事實。面對被告汪逸峰關於善意第三人及原告方不誠信的抗辯，通過對證據的細緻分析和法律規定的準確運用，有力反駁被告觀點。在法律適用上，依據《民法典》中關於限制民事行爲能力人實施民事法律行爲的規定，關於合同無效及財產返還的條款，構建了完整的法律論證體系，成功說服法官支持三原告的訴訟請求，維護了三原告的合法權益。