專業解讀：城鎮居民購買宅基地，法院罕見判決合同有效的法律要點

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）房產初始購置情況

原告陳宇豪系北京市懷柔區X 鎮 X 村村民。1989 年 12 月 7 日，陳宇豪因成年無房，與北京市懷柔區 X 鎮 X 村村委會簽訂《房產買賣協議》，以 2520 元購得涉案房產，當時院內有東房 8 間，建築面積 104 平方米。雙方在房屋土地及管理部門登記備案，陳宇豪合法取得土地使用權和房產所有權，後該房產土地使用者登記爲陳宇豪。

（二）房產流轉過程

1997 年，陳宇豪與前妻林曉琳協議離婚，簽訂《財產分割協議書》，對涉案房產進行分割，部分產權贈與女兒陳悅。1998 年 6 月 10 日，陳宇豪與趙婷婷登記結婚。2004 年 2 月 22 日，陳宇豪、趙婷婷與被告張建國簽訂《買房協議》，以 7.8 萬元將涉案房產賣給張建國，協議有村委會蓋章。2006 年 3 月 19 日，張建國因欠第三人王大軍賠償費用，將涉案房產抵頂給王大軍，雙方簽訂《賠償王大軍協議》。王大軍稱自己 2003 年爲張建國幹活時受傷，經協商以房產抵償所有賠償。王大軍當時爲 X 村農業戶籍，且在本村無宅基地房產。2011 年，王大軍戶口轉爲小城鎮居民戶口，但仍是 X 村村民及村集體經濟組織成員。

（三）糾紛產生及訴訟

陳宇豪現已退休，無房居住，多次與張建國協商回購涉案房產遭拒。陳宇豪認爲張建國非本集體經濟組織成員，雙方農村房屋買賣合同無效，遂訴至法院，要求確認買賣關係無效，張建國、王大軍騰退房產並返還《集體土地建設用地使用證》，同時願意按評估報告結論（扣除違章建築評估價格後）給付張建國補償86246 元，訴訟費由張建國承擔。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告陳宇豪請求法院依法確認其與被告張建國之間的農村房屋買賣關係無效，要求張建國及第三人王大軍騰退涉案房產，返還《集體土地建設用地使用證》，並同意按評估結論給予張建國補償，同時要求被告承擔訴訟費。其依據是張建國非本集體經濟組織成員，農村房屋買賣合同違反法律規定。

（二）被告及第三人抗辯

被告張建國稱2004 年經人介紹購買涉案房產，有村裡人見證，後於 2006 年將房產抵頂給王大軍，不同意原告全部訴求。第三人王大軍稱自己 2006 年取得涉案房產時是 X 村集體經濟組織成員，符合購買本村宅基地房屋條件，且張建國以房抵債行爲合法有效。自 2006 年起一直使用涉案房產，並投入大量財力物力進行裝修、增建。認爲原告想低價回購房產違背公平原則，請求法院駁回原告訴求。第三人趙婷婷表示僅在合同上簽字，不主張任何權利，涉案房產與自己無關。

（三）核心爭議

本案核心爭議在於《買房協議》《賠償王大軍協議》的真實性及效力問題，陳宇豪出售房產是否構成無權處分，張建國、王大軍是否構成善意取得，以及王大軍是否有資格取得涉案房屋產權，進而確定涉案房屋的最終歸屬。

三、裁判結果

駁回原告陳宇豪的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）協議真實性認定

原告陳宇豪主張張建國與王大軍簽訂的《賠償王大軍協議》系虛假補籤，但未提供證據，法院不予採納。根據查明事實，認定《買房協議》《賠償王大軍協議》均爲雙方真實意思表示。

（二）無權處分及善意取得認定

陳宇豪在與林曉琳離婚時對涉案房產進行了處分，約定部分產權給女兒。在無證據證明後續變更處分內容的情況下，陳宇豪、趙婷婷出售房產侵犯了林曉琳、陳悅的權利。然而，現有證據無法證明張建國、王大軍知曉該情況，因此認定二人構成善意。

（三）房屋產權資格認定

非本集體經濟組織成員購買農村房屋合同原則無效，但本案屬例外。《買房協議》有村委會蓋章，得到見證及認可；王大軍取得房產時是本村集體經濟組織成員，有村委會和派出所證明；且兩份協議已實際履行多年，王大軍對房屋進行了裝修、增建。綜合考慮，應維持交易關係穩定，認定王大軍有資格取得涉案房屋產權。

五、勝訴辦案心得

（一）注重證據收集與審查

在案件中，對於各方主張的事實，如協議的真實性、當事人的身份信息等，都需要依靠充分的證據來支撐。作爲律師，要全面收集相關證據，如協議、證明、病歷等，並確保證據的真實性、關聯性和合法性。同時，對於對方提出的質疑，要能夠通過證據進行有力反駁。例如，在本案中王大軍提供了村委會和派出所的證明，有力地證明了自己的身份及取得房產時的資格。

（二）準確把握法律規定及例外情形

深入研究農村房屋買賣相關法律規定，不僅要知道非本集體經濟組織成員購買農村房屋合同原則無效，還要了解在哪些例外情形下合同可能有效。在本案中，抓住了協議有村委會見證、第三人取得房產時具備集體經濟組織成員資格以及協議已履行多年等關鍵因素，依據法律規定及相關司法實踐，準確闡述本案屬於例外情形，從而爲勝訴奠定法律基礎。

（三）合理闡述案件事實與法律關係

在庭審過程中，清晰、有條理地闡述案件事實和法律關係至關重要。律師要將整個房屋買賣及流轉過程清晰呈現給法官，讓法官能夠準確理解案件全貌。同時，結合法律規定，合理分析各方權利義務關係，論證自己主張的合法性。比如在本案中，詳細說明張建國購買房產及王大軍以房抵債的過程，以及王大軍符合取得房產資格的理由，使法官能夠認同其觀點。

（四）關注交易穩定性及公平原則

在涉及房屋買賣糾紛案件中，法院通常會考慮交易的穩定性和公平性。律師要善於從這兩個角度出發，說明維持現有交易狀態的合理性。在本案中，王大軍強調自己對房屋進行了大量投入且協議已履行多年，若推翻交易將損害其合法權益，違背公平原則，這一觀點對法官的判決產生了重要影響。