房產律師揭秘：舅甥房屋買賣合同因避稅被判無效的內幕

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房產交易領域，合同的簽訂和履行涉及諸多法律規定與交易規則。當合同存在約定不明、交易行爲與常理相悖等情況時，極易引發糾紛，其中關於合同效力的認定成爲解決爭議的關鍵。本案發生在北京市海淀區，圍繞一份存量房屋買賣合同的效力展開，對於明晰此類糾紛中的法律責任和規範房產交易秩序具有重要參考價值，也爲司法實踐提供了典型範例。

二、案件詳情

（一）原告主張

林宇傑向法院提出訴訟請求，請求法院解除其與陳宇斌網籤的《存量房屋買賣合同》，並要求案件受理費由李麗承擔。林宇傑稱，其與陳宇斌於2014 年簽訂《存量房屋買賣合同》並進行網籤和公示，目的是防止一房二賣，房屋價款爲 100 萬元。然而，陳宇斌並未給付林宇傑房款，且在 2015 年因交通事故去世，導致涉案的海淀區 X1 房屋買賣未能實際履行。由於林宇傑與陳宇斌系舅甥關係，陳宇斌與李麗系夫妻關係，而該《存量房屋買賣合同》在海淀區房管所公示，不能隨意撤銷，這使得林宇傑的合法權益無法得到保護。

（二）被告答辯

李麗辯稱，不同意林宇傑的訴訟請求。她認爲該合同依法成立，合法有效，雙方當事人應當依法履行相應的合同義務。

（三）法院查明

林國賢與朱曉娜系夫妻，育有二子三女，林宇傑與陳宇斌之母林小芳系姐弟。李麗與陳宇斌於2015 年 8 月登記結婚，陳宇斌於 2015 年 9 月因交通事故去世。2005 年 12 月，林國賢（已故）、朱曉娜（被拆遷人、乙方）與北京市某單位（拆遷人、甲方）簽訂《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，約定拆遷乙方在 W 地所有的房屋，乙方現有在冊人口 5 人，實際居住人口 5 人，包括戶主朱曉娜、之子林宇傑，戶主 2 高某、之子楊某輝、之外甥陳宇斌，拆遷補償款、補助費合計 853750.2 元。2006 年 1 月 6 日，林宇傑作爲買受人與北京 F 公司簽訂 3 份《購房協議》，購買海淀區 X2（建築面積 87.71 平方米）、海淀區 X3 房屋（建築面積 55.69 平方米）、海淀區 X1 房屋（建築面積 76.76 平方米）。庭審中，林宇傑自述其在海淀區 E 號另回購有安置房。

庭審中，林宇傑提交2005 年 3 月 18 日北京 F 公司《拆遷居民的一封信》，稱安置房購買以當時的戶口爲準，陳宇斌的戶口是 2005 年 12 月 12 日才遷入的，李麗對該信的真實性認可，但稱不能確定戶口凍結日的時間，且拆遷協議上陳宇斌屬於在冊人口。

2014 年 2 月 25 日，林宇傑（出賣人）與陳宇斌（買受人）辦理《存量房屋買賣合同》網籤，約定房屋坐落海淀區 X1 號，房屋成交價格 100 萬元。但該合同對付款方式及期限、房屋產權及具體情況的承諾、房屋的交付、違約責任、稅費相關規定、權屬轉移登記、爭議解決方式等均未約定。庭審中，林宇傑稱該合同簽訂於 2014 年 2 月 25 日，當時想將房屋以 100 萬賣給陳宇斌，辦理網籤後，陳宇斌未支付購房款，還表示沒錢不想買了，但雙方未簽訂解除協議，陳宇斌就出了交通事故。

李麗稱訴爭房屋系老院拆遷所得，之前陳宇斌的父母離婚，後來陳宇斌的母親去世，朱曉娜擔心陳宇斌的繼父對他不好，所以將陳宇斌的戶口遷入到X1；宅院拆遷後，陳宇斌作爲安置人口享有安置利益；林宇傑夫婦擔心陳宇斌婚前將房屋出售，所以安置房都寫在林宇傑名下；2014 年林宇傑和陳宇斌協商將訴爭房屋過戶至陳宇斌名下，因爲贈與過戶費較高，所以走了買賣的形式。李麗還稱 2011 年房屋交付，她和陳宇斌結婚後就在訴爭房屋居住，直至 2017 年春節被林宇傑趕出房屋。林宇傑則稱 2017 年春節收回訴爭房屋，之前是陳宇斌和李麗在此居住。

三、裁判結果

林宇傑與陳宇斌2014 年辦理的網籤《存量房屋買賣合同》無效。

四、案件分析

合同效力認定

《存量房屋買賣合同》除房屋信息和房款數額外，對付款方式及期限、房屋產權及具體情況的承諾、房屋的交付、違約責任、稅費相關規定、權屬轉移登記、爭議解決方式等均未約定，這種簽訂情況明顯與常理不符，林宇傑也無法給出合理解釋。此外，林宇傑稱陳宇斌未支付購房款，但自述2017 年春節前陳宇斌、李麗已在訴爭房屋居住，這與正常的房屋買賣交易習慣不符。結合林宇傑與陳宇斌的親屬關係，以及陳宇斌系 W 院騰退安置的在冊人口等情況，李麗稱 2014 年林宇傑和陳宇斌協商將訴爭房屋過戶至陳宇斌名下，因贈與過戶費較高所以走買賣形式的主張，與本案查明情況一致，法院予以採信。

根據法律規定，惡意串通，損害國家利益的合同無效。林宇傑與陳宇斌簽訂《存量房屋買賣合同》，虛構房屋交易事實，規避房屋過戶稅費，屬於惡意串通損害國家利益的行爲，故該《存量房屋買賣合同》應屬無效。

五、勝訴辦案心得

精準把握法律規定：處理此類合同效力糾紛，必須精準掌握合同簽訂、履行以及合同無效情形等相關法律規定。明確合同的必備條款、交易習慣在合同糾紛中的參考作用，以及惡意串通損害國家利益的合同無效的認定標準，爲案件處理提供堅實的法律基礎。在本案中，正是依據這些法律規定準確判斷合同無效。

全面審查證據材料：全面收集和嚴格審查與案件相關的證據是關鍵。本案中，對《存量房屋買賣合同》《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》《購房協議》以及當事人的陳述等證據進行仔細審查，通過對證據的分析和相互印證，梳理出房屋交易的真實情況和當事人的行爲意圖，有力地支持了訴訟請求和法院判決。

深入分析法律關係：深入分析案件中涉及的各種法律關係，理清房屋買賣關係、拆遷安置關係以及親屬之間的特殊關係。從房屋的拆遷安置、購買到合同的簽訂和履行，準確把握各環節法律關係的變化和相互影響，有助於準確判斷當事人的行爲性質和法律責任。

注重庭審策略與溝通：在庭審過程中，合理運用證據，清晰闡述觀點，針對被告的抗辯進行有力反駁。同時，注重與法官的溝通，準確傳達案件關鍵信息，引導法官全面瞭解案件事實和法律關係。例如，在庭審中通過對證據的展示和事實的陳述，清晰呈現出合同無效的依據，獲得法官的認可。