買房避坑指南！房產律師解析因賣方問題無法過戶起訴解除合同案例

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

原告林曉萱在2017 年 3 月 12 日，經他人介紹與被告陳宇軒建立了關於北京市平谷區一號房屋的買賣合同關係，房屋價格 580000 元。當日，林曉萱支付全部房款並接收房屋。因該房是被告抵賬房，被告協助原告辦理更名手續，與第三人 H 公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，但原告與第三人並無真實買賣關係。後原告發現房屋在 2015 年 6 月 27 日已被 H 公司賣給張逸飛並辦理網籤，且於 2017 年 12 月被法院查封，導致原告無法取得房屋所有權，故訴至法院。

二、各方主張

（一）原告主張

解除與被告就平谷區一號房屋達成的買賣合同關係。

被告返還購房款580000 元。

解除與第三人於2017 年 3 月 12 日簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》。

被告承擔本案訴訟費。

（二）被告辯稱

自己不是適格被告，房屋所有權人是H 公司，原告與 H 公司簽訂合同，自己未與原告協商合同事宜，不存在買賣房屋意思表示。

基於三方協議取得涉案房屋債權擔保，H 公司將房屋出售給原告，原告付款抵消 H 公司債務，自己與 H 公司債權債務消滅，原告與 H 公司成立債權債務關係。

即便根據《個人聲明》認定存在合同關係，聲明中明確現買受人承擔權利義務，原買受人退出，債權債務概括轉移已履行完畢，原告起訴反悔不應支持。

（三）第三人述稱

不同意解除與林曉萱之間的合同。

三、法院查明事實

第三人H 公司開發建設相關樓盤，土地用途爲商業，2014 年竣工驗收合格並辦理初始產權登記。

2015 年 6 月 27 日，H 公司與張逸飛簽訂《借款合同》，自 2015 年起雙方多次簽訂房屋買賣合同，含涉案房屋，張逸飛認可爲借款擔保。

2017 年 3 月 12 日，林曉萱向陳宇軒兒子轉賬 580000 元，陳宇軒出具收據，雙方出具聲明，將房屋買受人變更爲林曉萱，林曉萱註明知曉房屋暫時不能網籤。同日，H 公司與林曉萱簽訂《北京市商品房預售合同》，約定房屋相關情況。次日辦理客戶變更手續。

2017 年 12 月 4 日，公證處作出執行證書，張逸飛持公證書、執行證書申請強制執行，法院查封涉案房屋。林曉萱提出執行異議和案外人異議之訴均被駁回。

四、裁判結果

解除原告林曉萱與被告陳宇軒就位於北京市平谷區一號房屋所達成權利義務轉移的合同關係。

被告陳宇軒於本判決生效後三十日內返還原告林曉萱580000 元。

解除原告林曉萱與第三人北京H 公司以於 2017 年 3 月 12 日簽訂《北京市商品房預售合同》形式所形成的權利義務關係。

五、案件分析

法律關係梳理

本案核心在於理清各方之間的法律關係。涉案房屋雖屬H 公司所有，但 H 公司一系列以房抵債和房屋買賣行爲交織。陳宇軒與 H 公司之間是基於抵債協議的非獨立房屋買賣關係，陳宇軒將合同權利義務轉讓給林曉萱，林曉萱與 H 公司簽訂合同的基礎也源於此。然而，房屋始終未轉移登記至陳宇軒名下，林曉萱無法獲取房屋所有權，其合同目的無法實現。

證據運用

在訴訟過程中，充分收集和整理了各方簽訂的合同、聲明、轉賬記錄、收據等證據，清晰呈現了房屋交易過程和各方權利義務。這些證據有力支持了原告的主張，證明了原告與被告之間存在權利義務轉移的合同關係，且被告未能履行使原告獲得房屋所有權的義務。

法律依據支撐

依據《民法典》中關於合同履行、合同解除以及物權變動的相關規定，主張以物抵債需完成物的所有權轉移才產生法律效力。本案中房屋所有權未轉移，導致原告合同目的無法實現，依法應解除合同並返還購房款。

六、辦案心得

深入研究案件事實

在處理此類複雜的房產糾紛案件時，務必深入研究案件事實，不放過任何細節。通過對各方陳述和證據的細緻分析，準確把握案件核心法律關係，爲後續的法律論證和訴訟策略制定奠定堅實基礎。

精準適用法律

熟練掌握相關法律法規，針對案件事實精準匹配法律條款。在本案中，對以物抵債、合同解除等法律規定的準確運用，是取得勝訴的關鍵。不斷更新和深化法律知識儲備，以應對各類複雜法律問題。

注重證據收集與整理

證據是訴訟的關鍵，在辦案過程中，要注重全面收集證據，並進行合理整理和編排。清晰、有力的證據鏈條能夠增強訴訟主張的可信度和說服力，提高勝訴機率。

靈活應對庭審

庭審過程中，要根據對方的答辯和質證情況，靈活調整訴訟策略。對可能出現的問題提前做好充分準備，準確迴應法官的疑問，有力反駁對方觀點，維護當事人的合法權益。