農村房屋交易無效，如何確定賠償比例？北京房產律師剖析

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

案件梳理

一、當事人關係

原告：趙宇，非房屋所在村集體經濟組織成員

被告：

李華，房屋出售人

劉芳、李強，李華的母親與兄長，三人系家庭成員

涉案房屋：位於北京市房山區一號的宅院及宅基地

二、原告訴求

判令李華返還購房款40,000 元；

判令李華賠償房屋翻建、裝修損失及信賴利益損失共計1,012,421 元；

判令李華賠償因堵門阻止進入房屋產生的損失24,700 元；

案件鑑定費8,000 元、訴訟費由李華承擔。

三、被告抗辯

主張劉芳、李強並非合同當事人，原告起訴主體不適格；

認爲購房款與房屋重置成新價重複主張，不應支持；

拒絕支付宅基地區位補償款，稱房屋未進入拆遷程序，補償款屬不確定期待利益；

辯稱雙方對合同無效過錯相當，應劃分責任；

否認堵門損失，反要求原告支付2002 年至騰退日的房屋佔有使用費（每年 3 萬元，合計 66 萬元） 。

四、法院查明事實

合同簽訂與履行：2002 年 4 月 23 日，李華代劉芳、李強與趙宇簽訂《協議書》，以 13,000 元出售一號房屋，趙宇支付房款及中介費 2,000 元后獲交房。2008 年，雙方協商後，趙宇又向李華、李強分別支付 3 萬元和 1 萬元購房款。

合同效力：2023 年，劉芳起訴確認合同無效，法院判決認定李華與趙宇簽訂的《協議書》無效。

損失評估：趙宇申請評估房屋重置成新價、附屬物價值及宅基地區位補償價，評估總價942,421 元（宅基地區位補償價 419,250 元，房屋等重置成新價 523,171 元） 。趙宇對評估結果提出異議，但未提供有效證據。

其他爭議：趙宇主張李華堵門造成損失24,700 元；李華要求趙宇支付房屋佔有使用費，但未在本案反訴。

爭議焦點

劉芳、李強是否需承擔合同無效後的返還及賠償責任？

購房款與房屋重置成新價能否同時主張，宅基地區位補償款應如何認定與分配？

原告主張的堵門損失是否成立，被告要求的房屋佔有使用費能否在本案中扣減？

案件分析

一、責任主體認定

合同僅由李華與趙宇簽訂，劉芳、李強非合同當事人，原告要求其擔責無法律依據，不予支持。

二、損失賠償認定

購房款與重置成新價：房屋重置成新價已體現房屋價值，原告重複主張購房款，不予支持。

宅基地區位補償款：李華主動售房後又主張合同無效，存在主要過錯。結合評估價與過錯程度，確定李華賠償趙宇宅基地區位補償價的70%，即 293,475 元。

房屋及附屬物價值：趙宇翻建房屋，房屋、設備及裝修附屬物重置成新價523,171 元應由李華支付；趙宇主張漏項無證據，不予採信。

三、其他損失認定

堵門損失：李華鎖門影響趙宇正常居住，酌情認定賠償損失10,000 元。

房屋佔有使用費：被告未反訴且缺乏依據，其要求扣減的主張不予支持。

裁判結果

李華於判決生效之日起十五日內支付趙宇宅基地區位補償價293,475 元、房屋等重置成新價 523,171 元、損失費用 10,000 元，共計 826,646 元；

駁回趙宇的其他訴訟請求。

案件啓示

農村房屋交易風險：非本集體經濟組織成員購買農村房屋，合同易被認定無效，買受人需謹慎。

過錯責任劃分：合同無效時，主動毀約方通常承擔主要責任，賠償對方損失。

證據關鍵作用：主張權利需提供充分證據，無證據支持的訴求難以得到法院認可。

訴訟程序規範：被告主張抵銷權利應通過反訴提出，未反訴則無法在本案中處理。