北京房產律師詳解：情侶虛假房屋交易一方起訴追款，被駁回的案例

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一、案件梳理

（一）人物關係與合同簽訂

林宇軒與蘇悅涵原系同居關係。在同居期間的2016 年 11 月 20 日，二人簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》。合同約定林宇軒以 500 萬元的價格，將位於北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱一號房屋）出售給蘇悅涵。付款方式爲蘇悅涵在合同簽訂當日支付定金 10 萬元，網籤後且過戶前 3 日內支付 490 萬元，林宇軒需在過戶 3 日內交付房屋。

（二）房屋過戶與付款爭議

2016 年 12 月 29 日，蘇悅涵取得一號房屋的不動產登記證書。蘇悅涵稱分別於 2017 年 2 月 21 日轉賬 100 萬元、2 月 22 日轉賬 1000200 元、2 月 24 日轉賬 100 萬元、2 月 28 日轉賬 50 萬元，還出示林宇軒 2016 年 11 月 20 日出具的收到 50 萬元現金首付款收條，以及 2017 年 3 月 1 日出具的收到 450 萬元購房款、購房款已全部結清的收條，以此證明已支付完 450 萬元購房款（含 50 萬定金）。林宇軒認可收到上述轉賬中的 400 萬元，但稱蘇悅涵取得付款收條後，將這 400 萬元從自己賬戶轉到了蘇悅涵母親江婉清的賬戶，蘇悅涵對此予以否認。

（三）後續款項與糾紛產生

林宇軒稱2018 年 12 月 6 日至 2019 年 12 月 21 日期間，蘇悅涵分 8 筆共轉給其 300 萬元，並提交了銀行賬戶明細。蘇悅涵則表示，雙方同居關係解除時協商出售一號房屋，售房款自己得 200 萬元，林宇軒得 300 萬元，所以後續陸續轉給林宇軒 300 萬元。此外，蘇悅涵提交與房屋中介人員的微信聊天記錄，試圖證明雙方存在口頭約定，售房款如此分配且兩清。

（四）訴訟相關背景

2018 年 6 月 1 日，蘇悅涵以排除妨害糾紛爲由，將林宇軒及另外兩人訴至法院，要求他們騰退一號房屋等。法院於判決林宇軒在生效之日起十日內交付房屋，該判決於 2018 年 8 月 13 日生效。在本案庭審中，林宇軒稱簽訂買賣合同是爲讓蘇悅涵趕走居住在房屋內的自己母親，實際不需要收到購房款，還同意蘇悅涵操縱自己銀行卡。蘇悅涵對此不認可，堅稱交易真實，從林宇軒賬戶轉給其母親的款項是林宇軒自己操作的。林宇軒爲證明蘇悅涵承認欠款，提交雙方短信聊天記錄，蘇悅涵對該聊天記錄真實性不認可，稱雙方友好分手，已按約定給林宇軒 300 萬元售房款，二人兩清。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告林宇軒請求法院判令被告蘇悅涵償還購房欠款200 萬元。林宇軒認爲蘇悅涵未按房屋買賣合同約定支付全部購房款，雖收到部分款項，但後續蘇悅涵以各種理由推脫支付剩餘 200 萬元。

（二）被告抗辯

被告蘇悅涵不同意林宇軒的訴訟請求。蘇悅涵主張已支付完購房款450 萬元（含定金 50 萬元），並出示了轉賬憑證和收條。對於林宇軒提及的後續 300 萬元轉賬，蘇悅涵稱是雙方約定的售房款分配，並非支付購房款，且提交微信聊天記錄等予以佐證。

（三）核心爭議

本案核心爭議在於2016 年 11 月 20 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》是否爲虛假交易，以及蘇悅涵是否已給付全部購房款，涉及合同真實性認定、款項支付事實查明以及當事人之間法律關係判斷等法律問題。

三、裁判結果

駁回原告林宇軒的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）合同效力認定

林宇軒稱簽訂合同是爲趕走自己母親，實際不需要收到購房款，以此主張合同爲虛假交易。但庭審中蘇悅涵未認可該陳述，且林宇軒未能提交充分證據證明其主張。該合同內容不違反法律及行政法規強制性規定，應認定爲合法有效，反映了雙方真實意思表示。

（二）購房款支付認定

從收條來看，林宇軒出具的收條表明其認可收到全部購房款。從林宇軒陳述角度，他認可實際不需要收到購房款，且允許蘇悅涵操縱銀行卡，那麼相關款項進入其賬戶時，應視爲蘇悅涵完成付款義務。至於款項後續是否被蘇悅涵轉走，以及雙方同居關係解除後關於售房款分割的約定，屬於另外的法律關係。綜合判斷，蘇悅涵已按合同約定給付完畢購房款，林宇軒要求蘇悅涵支付剩餘購房款缺乏事實依據。

五、勝訴辦案心得

（一）精準把握證據規則

在案件處理中，要嚴格遵循證據規則。深入剖析合同關係，全面深入分析合同的簽訂背景、條款內容及履行情況。本案中，仔細研究房屋買賣合同的約定，結合當事人陳述和證據，準確判斷合同效力及雙方權利義務。對於類似案件，要從合同整體出發，判斷交易是否真實、款項支付是否符合約定等，爲案件處理提供堅實法律依據。

（二）清晰梳理事實脈絡

將案件中的人物關係、合同簽訂過程、款項支付細節、訴訟經過等事實進行清晰梳理。本案通過梳理這些事實，清晰呈現雙方爭議焦點和法律關係演變，有助於法官准確理解案件，作出公正裁決。代理律師在辦案中要注重事實梳理，避免事實混亂導致法律適用錯誤。