買到假拆遷房？北京房地產律師教你如何全額要回房款！

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關係

陳薇：購房人（原告）

陳雨桐：購房人（原告，陳薇之女）

李強：出賣方（被告1）

恆信中介公司：中介方（被告2）

王鵬：中介員工（被告3）

涉案房屋情況

A室：原地址爲北京市大興區A室，系李強通過僞造拆遷手續取得的安置房屋，已被法院判決返還開發商

關鍵事實

購房交易過程：

2013 年，陳薇通過王鵬（恆信中介公司員工）介紹，以 100 萬元價格購買李強名下 “拆遷安置房”，其中 15 萬元定金、85 萬元尾款均轉賬至王鵬賬戶；

雙方未簽訂書面買賣合同，但辦理了開發商更名手續（《房屋產權變更申請承諾書》），陳雨桐之父陳建軍（已故）於2017 年入住房屋。

合同效力與騰退：

2021 年，法院生效判決認定李強與開發商簽訂的《拆遷安置房買賣合同》無效，涉案房屋系僞造拆遷手續取得；

2023 年，開發商起訴騰退房屋，陳薇、陳雨桐被迫返還房屋。

責任爭議：

陳薇、陳雨桐主張三被告返還全部購房款100 萬元及利息；

李強稱僅收到40 萬元房款，剩餘款項由中介收取；

恆信中介公司稱系居間方，僅收取1.74 萬元中介費，其餘款項已轉交李強及支付更名費。

爭議焦點

房屋買賣合同的主體認定：

出賣方是李強還是恆信中介公司？王鵬的收款行爲是否構成職務代理？

購房款的實際流向與責任劃分：

100 萬元中哪些屬於房款、中介費或其他費用？李強與恆信中介公司各應承擔多少退款責任？

合同無效後的法律後果：

因房屋買賣合同無效導致的損失（房款、利息）如何分擔？

案件分析

一、合同效力與主體認定

合同無效的法定事由：李強通過僞造拆遷手續取得房屋並出售，違反《民法典》第153 條 “違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行爲無效”，涉案房屋買賣合同自始無效。

買賣主體的事實認定：

更名手續顯示李強與陳建軍爲交易雙方，恆信中介公司員工王鵬僅作爲經辦人，故出賣方應爲李強，恆信中介公司爲居間方（《民法典》第961 條）；

王鵬收款行爲系職務行爲，法律後果由恆信中介公司承擔（《民法典》第170 條）。

二、購房款的責任劃分

款項性質的舉證責任：

陳薇、陳雨桐已證明支付100 萬元，但未明確約定款項構成；

恆信中介公司主張其中1.74 萬元爲中介費、11.26 萬元爲更名費，需提供證據（如收據、轉賬記錄），但僅能證明中介費 1.74 萬元，其餘款項無證據支持，應視爲房款。

各方過錯與責任：

李強明知房屋來源不合法仍出售，負主要責任，需返還實際收取的房款（法院結合另案同類房屋成交價，認定其收取40 萬元）；

恆信中介公司未覈實房屋合法性，未盡到居間審查義務，對剩餘房款（100 萬 - 1.74 萬 - 40 萬 = 58.26 萬）承擔連帶返還責任。

裁判結果

李強返還房款：李強於判決生效後10 日內退還陳雨桐購房款 40 萬元；

恆信中介公司返還房款：恆信中介公司於判決生效後10 日內退還陳雨桐購房款 58.26 萬元；

案件啓示

拆遷安置房交易的法律風險：非正規途徑取得的“拆遷房” 可能因產權瑕疵導致合同無效，購房人需覈查拆遷協議、產權證書的真實性（《城市房地產管理法》第 38 條）。

中介機構的審查義務：中介需對交易房屋的合法性、權屬狀態盡到審慎審查義務，否則可能因過錯承擔連帶賠償責任（《房地產經紀管理辦法》第21 條）。

合同形式與款項留存：大額交易應簽訂書面合同並明確款項用途，保留轉賬記錄、收據等憑證，避免因證據缺失導致責任無法劃分。

無效合同的損失分擔：合同無效後，過錯方需返還財產並賠償損失，但實際使用房屋等因素可能影響損失計算，建議通過法律程序合理主張權益。

本案通過明確違法售房場景下的責任劃分，爲類似無效合同糾紛提供了處理範式。