北京房產律師揭秘：微信記錄如何成爲借名買房勝訴關鍵證據
一、案件背景
在房產交易與家庭財產關係中，借名買房和房屋借用糾紛屢見不鮮。這類糾紛不僅涉及複雜的法律關係，還常因親情因素摻雜其中，使得案件情況更爲複雜。本案圍繞北京市朝陽區的一套定向安置房展開，核心爭議在於房屋的實際歸屬和當事人之間的法律關係認定，對處理類似糾紛具有重要的參考價值。
二、案件詳情
（一）原告主張
林宇向一審法院起訴請求解除與林悅的借用合同關係，要求林悅將位於北京市朝陽區× 號房屋騰退交還給自己，並提出其他相關訴求（文中未詳細提及）。林宇上訴請求撤銷一審判決，改判林悅立即解除借用關係，從涉案房屋中騰退，同時交付鑰匙、水電氣卡等房屋居住必備物品，並要求林悅承擔一、二審訴訟費用。
林宇稱，涉案房屋是定向安置給自己的，自己是房屋登記所有權人。自己曾是北京H 公司員工，住在公司平房宿舍，2010 年公司搬遷，爲解決平房宿舍居民承租公有住房的安置問題，向宿舍居民定向安置，提供涉案房屋作爲房源。2011 年，自己與 H 公司簽訂《騰退安置補償協議書》，根據該協議以及《H 公司平房宿舍騰退安置辦法》，自己獲得涉案房屋，事先騰退公司平房宿舍才取得購房資格，還用拆遷補償款抵付部分購房款。
林宇認爲，自己與林悅之間存在民間借貸關係和房屋借用合同關係，雙方達成口頭協議，出於親情和道德觀念，將房屋借給林悅居住，自交房後林悅在自己同意下借用房屋，屬於有權佔有，不存在借名買房約定。自己有權要求林悅騰房，是行使原物返還請求權和排除妨害的物權權利，林悅居住多年，佔用使用費已足夠折抵房款。且自己支付了全部購房款，一大部分是以騰退平房獲得的購房補貼款20 萬元抵交，剩餘房款是向林悅借款支付。購房款發票開具給自己，開發公司也將房交給自己，僅僅是借給林悅使用。一審法院未區分借用合同關係和借名買賣合同關係，認定事實不清，採信林悅 “支付了全部購房款” 錯誤，對聊天記錄理解機械片面，林悅出售自己房產與支付涉案房屋餘款在時間和金額上都對不上，不存在法律關係。
（二）被告答辯
林悅辯稱同意一審法院判決，不同意林宇的上訴請求。
（三）法院查明
2011 年 9 月 14 日，林宇與 D 公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買涉案房屋，合同約定總價款 354926 元。合同簽訂後，林悅向 D 公司支付了全部購房款。2013 年 3 月 19 日，林悅支付了涉案房屋的房屋登記費，同日，林宇取得房屋所有權證。
2011 年 9 月 27 日，D 公司給林宇出具《房屋入住通知單》，此後林悅一直居住使用涉案房屋至今，房屋裝修亦由林悅出資。庭審中，林悅陳述與林宇就涉案房屋存在借名買房合同關係，支付了全部購房款 40 餘萬元，並向林宇支付報酬 20 萬元，林宇對此不予認可。林悅向一審法院提交林宇與自己兒子林浩的微信聊天記錄，顯示林浩要求歸還林悅六十萬元。
三、裁判結果
駁回林宇的全部訴訟請求。
四、案件分析
法律關係認定：法院認爲林宇稱與林悅存在借用合同關係，但證據不足，而林悅的陳述及微信聊天記錄能證明雙方存在事實上的借名買房合同關係。在借名買房合同關係效力未確定的情況下，林宇要求騰退房屋的請求無事實和法律依據。
房款支付認定：林悅主張購買涉案房屋包括給林宇報酬共支出60 萬元左右，提供微信聊天記錄及契稅憑證證明。林宇只認可林悅支付 17 萬元房款及 2 萬元左右契稅，對微信聊天中 “拿到錢就給你六十萬” 未合理解釋，法院結合證據認定涉案房屋款項實際由林悅支付。
房屋權益歸屬認定：從簽訂購房合同至今，涉案房屋由林悅居住使用十多年，林宇未提異議；林宇主張的民間借貸和房屋借用關係證據不足且遭林悅否認；林宇主張用“租金” 抵借款的陳述不符合常理；林悅持有諸多購房相關憑證，林宇的解釋不符合常理。法院綜合認定涉案房屋權益實際由林悅享有，雙方存在借名買房法律關係。
五、勝訴辦案心得
證據收集與整理：在處理此類糾紛時，指導當事人全面收集證據，如購房合同、付款憑證、聊天記錄、居住使用證明等，並進行合理整理。本案中，林悅通過微信聊天記錄和契稅憑證等證據有力支持了自己的主張，而林宇證據不足導致訴求未被支持。
法律關係準確判斷：深入分析當事人之間的法律關係，準確判斷是借名買房還是房屋借用等其他關係。要綜合考慮各種因素，如房款支付、房屋使用、當事人約定等。在本案中，準確判斷雙方爲借名買房關係是案件處理的關鍵。
生活常理與邏輯運用：在分析案件事實和證據時，要結合生活常理和邏輯進行判斷。對於當事人的陳述和主張，若不符合常理，應謹慎審查。例如，林宇關於租金抵借款和憑證保管的解釋不符合常理，影響了法院對其主張的採信。
溝通與協調能力：保持與當事人、法官以及對方當事人的有效溝通。及時向當事人反饋案件進展，解答疑問；與法官清晰表達觀點，尊重法庭秩序；在必要時，嘗試與對方當事人溝通協調，尋求和解可能性，降低當事人訴訟成本和風險。