買房遇開發商破產，房產律師揭秘買方起訴退房併成功索賠勝訴策略

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

2014 年 5 月，W 公司向李明強宣傳其位於大興區的建設項目，聲稱項目手續完備，可對外認購房屋。李明強經協商後，以每平方米 11900 元的價格認購了 600 平方米的一號房屋，總價 714 萬元。雙方於 5 月 16 日簽訂《認購書》，約定開工後 30 個月內交房及遲延交房的違約金標準。李明強依約支付了 142.8 萬元房款，但 W 公司項目問題頻發，房屋至今未能交付。後 W 公司被申請破產清算，李明強爲維護自身權益，向法院提起訴訟 。

二、案件經過

原告主張：李明強請求法院確認2014 年 5 月 16 日簽訂的《認購書》無效，判令 W 公司返還合同款 142.8 萬元並支付利息，同時要求 W 公司承擔本案訴訟費和保全費。李明強稱 W 公司嚴重違反約定，房屋交付遙遙無期，損害了其合法權益。

被告抗辯：W 公司認可《認購書》無效並同意返還認購款 142.8 萬元，但認爲簽訂認購書時李明強明知房屋未取得相關手續，對合同無效存在過錯，因此不同意支付資金佔用利息，也拒絕承擔保全費和訴訟費。

法院查明：2014 年 5 月 16 日，W 公司與李明強簽訂《認購書》，明確房屋認購價格、付款方式、交房時間及違約金等內容。李明強於 2014 年 5 月 20 日支付首付款 142.8 萬元，W 公司予以認可。2020 年 9 月 15 日，北京市第一中級人民法院受理 Y 公司對 W 公司的破產清算申請。雙方均確認涉案房屋爲期房銷售，至今未取得預售許可證，不符合銷售條件。

三、裁判結果

確認李明強與W 公司於 2014 年 5 月 16 日簽訂的《認購書》無效。

W 公司在判決生效之日起七日內返還李明強 1428000 元。

W 公司在判決生效之日起七日內給付李明強利息。

四、案件分析

法律依據精準適用：依據“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效” 這一法律規定，明確指出 W 公司未取得預售許可證，涉案《認購書》無效。在利息計算方面，準確運用《中華人民共和國企業破產法》第四十六條規定，確定利息計算截止時間爲破產申請受理日，有力地支持了當事人的合理訴求。

庭審策略得當：在庭審中，針對W 公司提出的李明強對合同無效有過錯的觀點，通過強調 W 公司作爲專業房地產開發企業，應承擔主要告知義務和合規銷售責任，成功反駁了對方，維護了當事人的利益。同時，清晰闡述合同無效後的返還及賠償原則，引導法官關注 W 公司的違約行爲和李明強的損失。

五、辦案心得

深入研究法律法規：在房地產糾紛案件中，對商品房預售相關法律法規的深入研究是勝訴的基礎。準確把握法律條款的適用條件和範圍，結合案件事實進行分析，能夠在法庭上提供有力的法律依據。

注重證據收集與整理：收集並整理李明強支付房款的收據等關鍵證據，清晰呈現合同履行情況和當事人的損失，爲案件勝訴提供了堅實的證據支持。同時，在庭審中合理運用證據，迴應對方質疑，增強我方觀點的可信度。

靈活應對庭審挑戰：面對W 公司的抗辯，迅速調整策略，從法律規定、行業慣例和公平原則等多個角度進行反駁。通過清晰的邏輯和有力的論證，引導法官關注案件的核心問題，有效維護了當事人的合法權益。