房產律師揭秘：原告主張與我方借名買房協議，因證據匱乏導致敗訴

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）借名買房爭議的起源

原告王靜蘭主張與被告趙宇剛存在親屬關聯，被告趙宇剛是原告王靜蘭妹妹王靜琪的丈夫。1994 年，王靜蘭從趙宇剛處得知，北京市豐臺區 A 公司（以下簡稱 A 公司）推出個人集資建住宅項目，該項目面向具有北京戶口的居民，旨在爲住房困難職工及市民提供便利。當時，王靜蘭身爲知青，戶口尚未遷回北京。得知此消息後，經與趙宇剛商議，雙方達成口頭借名集資購房協議。

協議達成後，王靜蘭向趙宇剛夫婦支付了30,000 元。隨後，趙宇剛以自己的名義與 A 公司簽訂《個人自願參加集資建住宅協議書》，購置位於北京市豐臺區 D 號房屋。簽訂協議後，趙宇剛將原始購房文件及憑證，如《個人自願參加集資建住宅協議書》《集資建房款現金收據》《準住證》以及《公有住宅租賃合同》交付給王靜蘭。此後，王靜蘭戶口遷回北京，涉案房屋一直由她實際控制並使用。

（二）糾紛的爆發與發展

2018 年，涉案房屋被政府列入徵收範圍。同年 12 月 9 日，趙宇剛夫婦以代辦房屋徵收手續爲由，要求王靜蘭將《公有住宅租賃合同》原件交由他們保管，王靜蘭照做。

王靜蘭認爲趙宇剛企圖將涉案房屋據爲己有，侵佔拆遷利益。王靜蘭堅信自己與趙宇剛之間存在口頭借名買房的合同關係，爲維護自身合法權益，無奈之下向法院提起訴訟，請求法院確認雙方之間存在有效的口頭借名買房協議。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告王靜蘭請求法院確認其與被告趙宇剛之間，就北京市豐臺區D 號房屋存在有效的口頭借名買房協議。

要求被告承擔本案訴訟費用。

（二）被告抗辯

被告趙宇剛堅決不同意原告的訴訟請求，主要基於以下幾點理由：

強調原告王靜蘭並未支付房款，涉案房屋的租賃費用一直由自己和妻子王靜琪支付。

聲稱與原告之間從未有過借名買房的約定。

指出房屋租賃的原始憑證（房本）由自己持有。

從法律層面說明，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》所涉及的是城鎮區域內國有土地上的二手房買賣，而本案房屋位於集體土地上，屬於房屋租賃性質，不能適用該規定，目前沒有法律法規支持對本案這種情況認定爲借名買房。

（三）爭議核心

原告王靜蘭與被告趙宇剛之間是否真實存在口頭借名買房協議。

若存在協議，該協議是否有效。這涉及到對雙方證據的審查判斷，以及對相關法律規定的準確適用。

三、裁判結果

駁回原告王靜蘭的訴訟請求。

四、案件分析

（一）證據審查

原告王靜蘭爲證明自己的主張，採取了多種舉證方式。她申請妹妹王靜玲、王靜金出庭作證，試圖證明自己借用趙宇剛名義簽訂相關協議並支付購房款的事實；同時申請鄰居杜文行、李慶國出庭，以證明自己一直佔有使用涉案房屋。然而，被告趙宇剛對這些證人證言均不認可，指出證人對於關鍵內容的陳述存在前後矛盾之處。

王靜蘭還提交了2018 年 12 月 9 日在趙宇剛家中的錄音材料，期望通過錄音證明趙宇剛承認房屋是爲自己購買，且以代辦房屋徵收爲由拿走《公有住宅租賃合同》原件。但趙宇剛同樣不認可該錄音材料，稱其不完整，文字文本與錄音不符，且錄音中未涉及房款支付等關鍵內容，甚至懷疑錄音是原告等人設計通謀的結果。

關於房屋相關手續原件的保管情況，王靜蘭稱因自己支付購房款並實際居住使用房屋，所以手續原本都在自己處，只是後來被趙宇剛拿走；趙宇剛則稱房屋借給王靜蘭時，手續就留在屋內。雙方各執一詞，均缺乏更有力的旁證。

（二）合同性質認定

從現有證據來看，趙宇剛與A 公司簽訂的是租賃合同，其中明確約定房屋建成後產權歸公司所有，趙宇剛作爲承租方僅擁有終身使用權，需按時交納房租及水電費等。合同中不存在買賣房屋的合意與事實。根據 “誰主張，誰舉證” 的原則，王靜蘭主張存在口頭借名買房協議，卻未能提供充分、確鑿的證據加以證實。在這種情況下，法院依據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定，認定王靜蘭的訴訟請求證據不足，不予支持。

五、勝訴辦案心得

對於被告的代理律師而言，勝訴關鍵在於精準把握案件事實和證據，以及對法律條文的準確解讀。在事實方面，緊扣房屋租賃合同這一關鍵證據，明確合同性質與約定內容，有力反駁原告借名買房的主張。面對原告的證人證言和錄音證據，細緻審查其中的矛盾點和可疑之處，向法庭清晰闡述證據的不可信性。在法律適用上，準確指出本案房屋所處集體土地性質以及合同租賃本質，與原告引用的關於國有土地上二手房買賣的法律規定進行區分，讓法官清晰認識到本案不適用借名買房相關認定。通過紮實的證據梳理和嚴謹的法律論證，最終贏得訴訟，維護了被告的權益。