拆遷安置房屋登記有爭議，房產合同律師教你起訴確權共有勝訴秘訣

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房屋拆遷安置過程中，因產權歸屬、安置利益分配等問題引發的糾紛屢見不鮮。本案聚焦於北京市海淀區的一起拆遷安置房產權爭議，涉及家庭關係、拆遷安置政策以及物權歸屬等多方面法律問題，在拆遷安置糾紛領域具有典型性和代表性。

二、案件經過

（一）原告主張

陳女士、高女士向法院提出訴訟請求，請求確認位於北京市海淀D 號房屋產權歸兩原告共同共有，並要求被告吳某坤承擔訴訟費。

事實與理由爲：陳女士與吳某坤之子吳某傑於1989 年結婚，高女士是二人婚生女。1991 年，吳某坤以家庭住房困難、需子女照顧爲由，申請單位將住房調整至西郊公房，由陳女士與吳某傑居住，1992 年高女士在此出生。2001 年，陳女士和吳某傑出資在該院自建房一間，院內承租公房和自建房總面積達 63.57 平方米。2006 年拆遷，S 公司與吳某坤簽訂兩份拆遷安置產權置換協議，安置兩套住房，即 M 號房屋和 D 號房屋，兩份協議中列明乙方正式戶口 4 人，包括吳某坤、吳某傑、陳女士和高女士。2011 年，陳女士與吳某傑訴訟離婚，吳某傑稱拆遷安置房屋與自己無關，離婚訴訟中未對其進行分割。2011 年 3 月，法院判決二人離婚，女兒由陳女士撫養。2012 年，陳女士、高女士因無法入住安置房，以用益物權確認糾紛起訴吳某坤和 S 公司，法院判決二人對 D 號房屋享有居住權，吳某坤和 S 公司需協助辦理入住手續，吳某坤上訴後被駁回。2013 年，吳某坤在未通知二原告的情況下私自辦理 D 號房屋所有權證，並於 2019 年將該房屋出售給趙某。二原告起訴確認合同無效，法院判決吳某坤與趙某簽署的房屋買賣合同無效。二原告認爲，拆遷安置的兩套住房，被安置對象爲 4 人，二原告應取得兩安置房 50% 的份額，鑑於現居住使用 D 號房屋，故請求確認該房屋產權歸二原告所有。

（二）被告抗辯

吳某坤辯稱不同意二原告訴訟請求，認爲涉訴房屋與二原告無關，二原告不是涉訴房屋的拆遷人和被安置人。

（三）法院查明

陳女士與吳某傑於1989 年 7 月 17 日登記結婚，育有一女高女士，2011 年 3 月經法院判決離婚，高女士由陳女士撫養，吳某傑在離婚案答辯時稱 D 號房屋與其無關。

2012 年，陳女士、高女士以用益物權確認糾紛起訴吳某坤和 S 公司，法院查明吳某坤原系某單位職工，單位曾分配 X 號房屋給其居住使用，2006 年該房屋被拆遷，S 公司與吳某坤簽訂兩份拆遷安置產權置換協議，協議中明確 4 名被安置人員及各自對應的房屋面積和安置房屋情況。法院最終判決陳女士、高女士對 D 號房屋享有居住權，吳某坤和 S 公司協助辦理入住手續，二審維持原判。該判決認定二原告作爲被拆遷房屋的戶籍人口和長期居住者，人口因素產生了拆遷安置補償利益，其居住利益轉化到 D 號房屋中。

2019 年，陳女士、高女士以確認合同無效糾紛起訴吳某坤和趙某，法院查明 2013 年吳某坤取得 D 號房屋所有權證，2019 年將房屋賣給趙某，法院認定吳某坤擅自轉賣侵害二原告權利，趙某低價交易且未入戶勘察、未接收房屋，構成對二原告權利的侵害，判決合同無效。

經查詢，D 號房屋產權現登記在吳某坤名下，二原告稱該房屋現由其居住使用。

（四）法院認爲

根據生效判決，陳女士、高女士作爲被拆遷房屋的戶籍人口和長期居住者，人口因素產生了拆遷安置補償利益，D 號房屋的取得與她們的人口因素相關，原有的居住利益轉化到該房屋中，法院此前已確認二人對 D 號房屋享有居住使用權。現該房屋已獲得所有權，二原告因戶口因素對房屋享有權益，要求確認對該房屋享有所有權並共同共有，於法有據，法院予以支持。

三、裁判結果

確認北京市海淀區D 號由陳女士、高女士共同共有。

四、案件分析

（一）證據運用與法律關係認定

在證據收集上，着重收集了拆遷安置產權置換協議、法院生效判決書、房屋居住使用證明等證據。拆遷安置協議明確了被安置人口，生效判決書確認了二原告的居住權及合同無效情況，房屋居住使用證明表明二原告實際佔有房屋。從法律關係看，依據拆遷安置政策和相關法律規定，確定二原告作爲被安置人口對拆遷安置房享有權益。同時，根據物權相關法律，在房屋取得所有權後，二原告基於之前的權益主張所有權，符合法律規定。

（二）應對被告抗辯策略

面對被告提出的二原告不是拆遷人和被安置人的抗辯，從事實和法律層面進行反駁。在事實層面，通過展示拆遷安置協議、戶籍信息以及此前法院判決等證據，證明二原告是被安置人口且對房屋享有相關權益。在法律層面，依據拆遷安置相關法律法規和物權歸屬的規定，明確被告的抗辯缺乏法律依據，強調二原告基於拆遷安置和實際居住使用等情況，有權主張房屋所有權。

五、辦案心得

（一）重視證據收集與整理

處理拆遷安置房產權糾紛時，全面收集證據至關重要。不僅要關注拆遷安置協議、產權證書等直接證據，還要重視法院判決書、居住使用證明、戶籍信息等間接證據。通過合理整理這些證據，形成完整證據鏈，爲當事人主張提供有力支持。

（二）準確把握法律規定與合同條款

深入研究拆遷安置政策、物權相關法律法規以及合同效力等相關法律規定，準確理解合同條款與法律條文含義。在本案中，對拆遷安置政策和物權法律的精準把握，幫助在庭審中準確迴應被告抗辯，維護當事人合法權益。同時，在審查合同條款時，要注重細節，挖掘合同中潛在的有利因素，爲當事人爭取更大利益。

（三）注重庭審溝通與應變能力

庭審過程中，與法官保持良好溝通，清晰、準確表達觀點。根據被告抗辯及時調整策略，迅速組織反駁觀點，運用法律規定和事實證據進行有力迴應。在本案中，面對被告提出的各種複雜抗辯，靈活應變，從不同角度進行論證，最終贏得訴訟。