北京房產律師：農村分家協議和宅基地登記衝突，房屋歸誰所有？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：陳強。被告：陳文、吳芳（夫妻關係）。被告：陳剛。

（二）案件事實

陳文與吳芳育有長子陳剛、次子陳強。陳文在北京市順義區×× 鎮 ×× 村擁有兩處祖宅，1986 - 1987 年左右，夫妻二人在兩處宅基地上分別建造南、北兩個院落，每個院落均建有北正房五間、西廂房三間。陳強爲農村戶口，自出生起戶口便登記在案涉宅院（南院）地址。

1992 - 1993 年，當地開展農村宅基地有償使用試點工作，陳文以家庭代表名義辦理兩處宅基地使用權登記，其中案涉宅院對應的集體土地建設用地使用證登記使用者爲陳文。1993 年農曆正月 12 日，經同村村民劉軍代書、高鵬和魏華見證，陳剛與陳強簽訂分家協議，約定陳剛分得北院北正房五間、西廂房三間，陳強分得南院北正房五間、西廂房三間，因北院房產價值較高，陳剛需補貼陳強五百元；同時對父母贍養問題作出安排。此後，兄弟二人分別在受分宅院內居住生活。

2022 年 3、4 月，陳強、陳剛各自拆除受分老宅，陳強在南院翻蓋成二層樓房（上下各四間），並新建南房三間、過道房一間，建房過程中陳文、吳芳、陳剛均未出資。2024 年 5 月，陳文、吳芳以贍養糾紛起訴陳強，經法院判決後陳強履行義務，但二人又要求陳強支付1993 年受分房屋折價款 150 萬元。經村委會調解，陳強同意爲父母安排兩間房屋居住，遭拒後調解終止。陳強認爲自己依據分家協議及合法翻建行爲，應享有案涉宅院房屋所有權，遂訴至法院。

陳文、吳芳辯稱，陳強建房領取的6.5 萬元補助款是以二人名義領取，應歸其所有；陳強建房後僅安排他們住二樓儲物間，因年事已高上下樓不便存在安全隱患；且陳強對他們存在毆打行爲，未盡贍養義務。陳剛則表示房屋系父母所有，自己不參與分配，也不主張案涉宅院房屋權利。

（三）雙方主張

原告主張：判令位於順義區×× 鎮 ×× 村 ×× 號（案涉宅院）內二層樓房上下各四間、南房四間歸陳強所有。

被告陳文、吳芳辯稱：不同意陳強訴訟請求，理由包括建房補助款歸屬、居住條件及贍養問題。

被告陳剛辯稱：房屋歸父母所有，不參與分配，不主張權利。

二、爭議焦點

1993 年簽訂的分家協議是否合法有效，能否作爲確定案涉宅院房屋歸屬的依據？

宅基地使用權登記在陳文名下，是否意味着案涉宅院房屋所有權歸其所有？

陳強對案涉宅院房屋的翻建行爲，對房屋所有權認定有何影響？

父母贍養居住問題與房屋所有權糾紛是否應合併處理？

三、案件分析

（一）分家協議的法律效力

根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》，本案糾紛法律事實發生在民法典施行前，應適用當時法律。1993 年陳剛與陳強簽訂的分家協議，系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規強制性規定，也無證據表明存在其他無效情形。從農村習俗看，分家協議是對財產分配和贍養等問題的綜合安排，在合法前提下對當事人具有法律約束力，故該協議合法有效，可作爲確定房屋歸屬的依據。

（二）宅基地使用權與房屋所有權的關係

農村宅基地以家庭爲單位分配，宅基地使用權登記的家庭代表，不當然等同於房屋所有權人。案涉宅院雖宅基地使用權登記在陳文名下，但依據分家協議，陳強已實際受分並長期使用該宅院，且在2022 年出資翻建房屋 。因此，不能僅憑宅基地登記情況認定房屋所有權歸屬陳文，而應結合分家協議和實際使用情況判斷。

（三）房屋翻建行爲的影響

陳強在2022 年對案涉宅院房屋進行翻建，陳文、吳芳、陳剛未出資。陳強作爲宅基地所屬集體經濟組織成員，基於合法受分取得宅基地使用權，其翻建行爲屬於對合法取得財產的合理處分。在無相反證據情況下，陳強對翻建後的房屋應享有所有權。

（四）贍養居住問題的處理

陳文、吳芳提出的贍養居住問題，與房屋所有權糾紛屬於不同法律關係。本案主要解決房屋所有權歸屬，贍養問題應另案處理，不宜在本案中一併解決。同時，法院判決僅對房屋權屬進行認定，不涉及房屋合法性判斷，房屋是否違法建設需由相關行政部門認定。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法總則》第十條，《中華人民共和國民法通則》第五十七條和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款之規定，判決如下：

位於北京市順義區×× 鎮 ×× 村 ×× 號（對應的集體土地建設用地使用證編號：順 -×× 鎮 ×× 集建（證）字第 ×× 號）宅院內二層樓房上下各四間，南房四間歸原告陳強所有。

五、案件啓示

分家協議的規範訂立：農村分家時，應簽訂書面協議明確財產分配、贍養義務等內容，確保協議條款清晰、合法，避免日後產生糾紛。協議簽訂過程中，可邀請見證人或進行公證，增強協議效力。

宅基地與房屋權利區分：宅基地使用權登記與房屋所有權並非必然一致，家庭成員需明確各自在宅基地和房屋上的權利。在涉及房屋買賣、繼承、分割時，應綜合考慮分家協議、實際出資、居住使用等因素確定權屬。

翻建行爲的法律風險：農村房屋翻建前，應確認自身對宅基地和房屋的權利，遵循當地建房審批程序。未經合法審批的翻建行爲，可能面臨被認定爲違法建設的風險，影響房屋權益。

糾紛解決的路徑選擇：不同法律關係的糾紛應分別處理，避免混淆。如本案中贍養糾紛與房屋所有權糾紛應分開訴訟，確保各糾紛得到妥善解決，提高維權效率。