子女翻建父母宅基地房，算老人遺產嗎？北京律師詳解產權歸屬認定

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人關係

原告王素霞與被告林婉琳、被告張思琪是被繼承人張宇峰的親屬。張宇峰於2021 年因病離世，其父親早於他去世。張宇峰的母親王素霞，配偶林婉琳，女兒張思琪作爲第一順序繼承人蔘與本案。

（二）案件背景

位於一號房屋（北京市通州區）土地使用者登記爲張宇峰，土地類別爲宅基地，建有若干房屋。張宇峰生前未留遺囑，繼承開始後，因遺產分配問題產生糾紛。王素霞長期未與張宇峰共同生活，對房屋具體情況不明。被告方稱房屋已通過約定分給張思琪，且張思琪在2011 年對院內前排房興建並裝修北房五間。

（三）證據提交

原告王素霞：提交相關證明自身經濟困難、無勞動能力等情況的材料，主張因張宇峰未履行贍養義務，在分割遺產時應多分。

被告林婉琳、張思琪：提交2021 年 2 月 22 日簽訂的《房屋分配協議書》及視頻，證明張宇峰生前已將一號房屋分配給張思琪。其中協議約定一號房屋正房五間及南廂房五間歸張思琪所有，張思琪承諾正房西數第一間供張宇峰與林婉琳在有生之年無償居住，張思琪對張宇峰及林婉琳盡贍養義務等內容。

二、爭議焦點

（一）原告王素霞訴求

判令一號房屋院內北房五間中東數第一間及對應的院子由王素霞繼承。

判定張宇峰將涉案房屋贈與張思琪的行爲無效。

被告承擔本案訴訟費用。王素霞稱張宇峰從未履行贍養義務，自己長期患病、無勞動能力和經濟來源，僅靠子女撫養，應多分遺產。

（二）被告林婉琳、張思琪訴求

不同意原告請求，主張房屋已分給張思琪，且張思琪對房屋有興建和裝修行爲，該房屋不屬於張宇峰遺產。

（三）爭議核心

一號房屋是否屬於張宇峰遺產範圍。

《房屋分配協議書》的效力問題，即張宇峰將房屋贈與張思琪的行爲是否有效。

王素霞是否應多分遺產份額。

三、裁判結果

確認張宇峰（已故）與被告林婉琳、被告張思琪於2021 年 2 月 22 日簽訂的《房屋分配協議書》無效。

一號院內北房五間由原告王素霞、被告張思琪各繼承六分之一份額，三分之二份額歸被告林婉琳所有。

駁回原告王素霞的其他訴訟請求。

四、案件分析

（一）遺產範圍認定

根據查明事實，一號房屋院內北房五間系張宇峰與林婉琳在婚姻存續期間通過分家獲得，屬於夫妻共同財產。雖然張思琪主張出資裝修，但農村宅基地特殊性決定不能僅依據裝修出資認定房屋產權，其翻擴建行爲不必然取得房屋所有權。

（二）贈與協議效力分析

被告提交的《房屋分配協議書》涉及房屋贈與。因農村房地一體，贈與房屋同時處分了宅基地使用權。而農村集體土地的宅基地使用權與特定身份關係緊密相連，僅限村集體經濟組織成員享有。張思琪簽訂協議時並非該集體經濟組織成員，無法享有宅基地使用權，此房屋分配行爲導致宅基地使用權人變動，違反土地管理強制性規定，所以該協議無效。

（三）遺產份額分配

張宇峰去世後，一號房屋院內北房五間一半份額爲林婉琳個人財產，另一半作爲張宇峰個人財產由其母親王素霞、配偶林婉琳、子女張思琪繼承，每人繼承三分之一份額。

五、勝訴辦案心得

（一）對於主張協議無效一方（原告方）

深入研究法律規定

準確把握農村宅基地相關法律規定及房地一體原則，明晰宅基地使用權主體資格限制。在本案中，正是基於對這一關鍵法律點的準確理解，才成功論證贈與協議因違反土地管理強制性規定而無效。在處理類似案件時，應全面梳理相關法律法規，精準定位案件核心法律問題，爲訴訟策略制定提供堅實法律支撐。

收集關聯證據

在訴訟過程中，合理規劃訴訟策略至關重要。明確訴訟請求之間的邏輯關係，如本案中先確定協議無效，進而明確遺產範圍，再進行遺產份額分配。避免訴訟請求之間相互矛盾或缺乏關聯性，確保整個訴訟過程有條不紊地推進。