購房後賣家不配合過戶，買家起訴履行合同過戶房屋的案件

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關係與房屋交易背景

2016 年 9 月 17 日，經北京 Y 公司（化名）居間，李悅（化名）與王宇（化名）簽訂房屋買賣合同及補充協議。李悅將通州區一號房產，以 282 萬元售予王宇。付款方式爲：簽約日付 8 萬元定金，網籤後，2016 年 10 月 11 日付 62 萬元，10 月 30 日前付 92 萬元，餘 120 萬元通過公積金貸款支付。李悅的房屋在某業銀行（化名）設有抵押，需在公積金初審前解押。

（二）合同履行與糾紛產生

簽約後，雙方於2016 年 10 月 17 日完成網籤。但王宇未按約支付購房款，截至 11 月 14 日，兩筆款項延遲支付超 10 日，達解約條件。李悅於 11 月 14 日、20 日書面解約，認爲王宇根本違約，訴至法院，請求解除合同、撤銷網籤、支付違約金 56.4 萬元及承擔訴訟費。

王宇不同意解約與付違約金，反訴稱履約中自身無過錯，2016 年 11 月 2 日，其欲與李悅及中介去某業銀行辦理解押，李悅反悔，此後拒絕繼續履行合同。王宇認爲李悅違約，應繼續履行合同，並支付違約金 56.4 萬元及承擔訴訟費。李悅反訴答辯稱不同意王宇訴求。

第三人某居公司稱，對李悅第1 項訴求聽法院判決，第 2、3 項訴求與其無關。第三人 S 銀行稱，不知雙方爭議，李悅貸款截至 2017 年 6 月 27 日，本金餘額 365680.48 元，房屋產權變更前需先清償貸款。

經審理查明，因李悅提交網籤資料延遲及國慶假期，網籤推遲至10 月 17 日。李悅預約 11 月 2 日解押，因雙方對解押當日付款金額有爭議，李悅拒絕解押。按合同，第一筆 62 萬元用於解押，網籤推遲及後續行爲表明，雙方將該筆付款時間順延至 11 月 2 日。合同約定第二筆 92 萬元應於 10 月 30 日支付，因第一筆付款延遲，第二筆付款期限應截止至 11 月 21 日。王宇 11 月 2 日無支付 92 萬元能力，但 11 月 4 日具備，因李悅拒絕解押和履約，導致王宇購房款未支付。

2016 年 11 月 5 日，王宇帶齊款項找李悅遭拒。李悅發解約通知函，王宇認爲其無解除權。關於違約金，雙方各執一詞。涉案房屋 2014 年 2 月 11 日設抵押，王宇表示若合同繼續履行，可一次性支付剩餘購房款至法院賬戶，代李悅清償貸款，2017 年 9 月 18 日，王宇將 274 萬元剩餘購房款支付至法院賬戶。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告李悅請求法院：

確認與王宇於2016 年 9 月 17 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及《補充協議》解除。

判令王宇配合辦理撤銷房屋買賣合同網籤。

判令王宇支付違約金56.4 萬元。

由王宇承擔本案訴訟費用。

（二）被告抗辯

被告王宇主張：

不同意解除雙方於2016 年 9 月份簽訂的合同。

不同意支付違約金。

反訴原告王宇訴稱：

判決李悅繼續履行2016 年 9 月 17 日簽署的合同及補充協議等一系列合同及附件。

判決李悅依照合同約定支付違約金56.4 萬元。

所有訴訟費用由李悅承擔。

反訴被告李悅辯稱：不同意王宇的反訴請求，請求法院全部駁回。

（三）爭議核心

王宇是否存在逾期付款的違約行爲。

若王宇存在逾期付款行爲，是否達到合同約定的解除條件。

李悅要求解除合同、王宇要求繼續履行合同的訴求能否得到支持。

雙方關於違約金的訴求能否得到支持。

三、裁判結果

原告李悅繼續履行雙方於2016 年 9 月 17 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，繼續履行雙方及第三人北京 Y 公司於 2016 年 9 月 17 日簽訂的《補充協議》。

被告王宇於本判決生效之日起三十日內代原告李悅向第三人S 銀行清償所有欠款；第三人 S 銀行於欠款完全清償之日起十日內協助原告李悅、被告王宇辦理完畢涉案房屋的抵押權註銷登記手續。

被告王宇於上述第二項代償義務完成後十日內，向原告李悅支付扣除清償欠款及相關費用後的購房餘款。

被告王宇完成上述第二項代償義務及第三項支付購房餘款義務、涉案房屋抵押權註銷登記手續完成之日後十五日內，原告李悅協助被告王宇辦理涉案房屋（北京市通州區一號房屋）的所有權轉移登記手續。

原告李悅於涉案房屋（北京市通州區一號房屋）所有權轉移登記完成之日起十日內，將涉案上述房屋交付給被告王宇。

四、案件分析

（一）合同效力認定

李悅與王宇簽訂的買賣合同及補充協議，系雙方真實意思的體現，且不違反法律法規的強制性規定，合同合法有效，對雙方均具有法律約束力，雙方應嚴格依照約定全面履行各自義務。

（二）違約行爲判定

在合同履行過程中，因李悅提交網籤資料延遲、國慶假期等因素，導致網籤時間推遲。雙方約定第一筆62 萬元購房款用於辦理解押，網籤時間的推遲及後續雙方的行爲表明，雙方一致同意將第一筆購房款支付時間順延至 2016 年 11 月 2 日解押當日。合同約定第二筆 92 萬元購房款支付時間爲 2016 年 10 月 30 日，在第一筆購房款付款日期延遲至 2016 年 11 月 2 日的情況下，第二筆購房款付款期限應截止爲 2016 年 11 月 21 日。王宇在 11 月 2 日雖無支付 92 萬元的能力，但在 11 月 4 日具備支付能力，且在第二筆購房款付款期限內，是由於李悅拒絕辦理解押和繼續履行合同，才致使王宇購房款未能支付，因此，王宇不存在逾期支付購房款的違約行爲。

（三）合同解除與繼續履行判定

由於王宇不存在逾期付款違約行爲，李悅以王宇逾期付款構成違約爲由發出的解約通知函，不產生合同解除的法律後果。故而，對於李悅要求確認合同及補充協議解除的訴訟請求，法院不予支持；相應地，對於李悅要求王宇配合撤銷涉案合同網籤手續的訴訟請求，法院也不予支持。而王宇要求李悅繼續履行合同及補充協議的反訴請求，法院予以支持。

（四）違約責任判定

因王宇不存在逾期付款違約行爲，李悅要求王宇支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。雙方合同履行中斷是由於網籤推後、購房款支付期限需重新商定，雙方在購房款支付問題上存在認識分歧。在合同繼續履行的情況下，王宇未對合同履行中斷造成的損失提供充分有效的證據，所以王宇要求李悅支付違約金的反訴請求，法院也不予支持。

五、勝訴辦案心得

（一）注重合同條款解讀與履行證據收集

作爲被告（反訴原告）王宇一方，準確解讀合同條款含義，明確自身權利義務。同時，在合同履行過程中，注重收集能夠證明自己依約履行義務、對方違約或存在過錯的證據。例如王宇提交的銀行賬戶流水等證據，有力地證明了其具備支付購房款的能力，爲自己未違約的主張提供了堅實支撐。

（二）合理運用法律規定與訴訟策略

在訴訟過程中，要熟悉相關法律法規，善於運用法律規定維護自身權益。王宇依據合同約定及法律規定，指出李悅解除合同的行爲不符合約定和法律規定，以此爲基礎提出繼續履行合同的反訴請求。同時，在庭審過程中，合理陳述案件事實和觀點，與法官保持良好溝通，增強訴求的說服力。

（三）關注交易細節與市場背景

房地產交易受多種因素影響，需關注交易中的細節以及市場背景變化。在本案中，網籤時間推遲、解押時間與購房款支付時間的關聯等細節，以及房地產市場政策等背景因素，都對案件走向產生了影響。全面瞭解這些情況，有助於在糾紛發生時，準確分析責任歸屬，制定合理的應對策略。