買家稱房屋被惡意轉賣過戶，起訴賣家與他人，法院判其訴求無依據

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在房產交易法律事務中，房屋產權糾紛常常涉及複雜的合同關係、產權流轉以及法律規定的準確適用。作爲律師，深入剖析此類案件，精準把握案件核心要點，對於維護當事人合法權益至關重要。接下來，我將以一起典型的房屋產權糾紛案件爲例，從律師專業角度進行詳細解讀，並分享在辦理此類案件過程中的勝訴心得。

一、案件基本信息

原告（購房人）：趙陽

被告（房屋出讓方與受讓方）：

出讓方：孫強

受讓方：周悅

案外人：

原售房人：劉敏

中介公司：陽光房產經紀公司

開發商：宏宇房地產開發公司

二、案件背景與爭議焦點

趙陽認爲孫強與周悅惡意串通，將其已購買並實際居住的房屋私自過戶，損害其合法權益，要求確認雙方簽訂的《房屋產權歸屬約定》無效。孫強和周悅則主張房屋過戶合法有效。案件爭議焦點主要集中在孫強與周悅的房屋轉移行爲是否構成惡意串通，以及趙陽的訴求是否有充分依據。

（一）案件背景

房屋初次交易：2003 年 12 月 28 日，趙陽通過陽光房產經紀公司與劉敏簽訂《房產買賣合同》，購買位於北京市豐臺區一號房屋（以下簡稱“一號房” ），價格 260000 元。簽訂協議前後，趙陽分別於 2003 年 12 月 27 日、2003 年 12 月 28 日、2004 年 2 月 21 日向劉敏支付 5000 元、21000 元、240700 元（含中介費 6500 元），隨後入住該房屋至今。

房屋產權流轉：2001 年 6 月 15 日，宏宇房地產開發經營公司向劉敏開具準住證，因拆遷安排其入住一號房。2002 年 3 月 5 日，孫強與宏宇房地產開發經營公司簽訂《房屋買賣合同》，購買該房屋，2013 年 11 月 28 日房屋登記在孫強名下。2014 年 2 月 21 日，孫強與周悅結婚，2014 年 3 月 3 日，雙方簽訂《房屋產權歸屬約定》，將房屋登記至周悅名下。

糾紛產生：2015 年，趙陽起訴劉敏和陽光房產經紀公司確認合同有效，法院判決確認其簽訂的《房產買賣合同》有效。但趙陽發現孫強與周悅在明知房屋已售予自己的情況下，仍私自過戶並多次抵押房屋，認爲其行爲嚴重損害自身權益，遂起訴要求確認《房屋產權歸屬約定》無效。

（二）雙方訴求及觀點

趙陽訴求及觀點：請求確認孫強將一號房屋轉移於周悅的《房屋產權歸屬約定》無效；判令孫強、周悅承擔本案訴訟費用。趙陽認爲自己與劉敏的房屋買賣合同合法有效，且已實際居住多年，房屋實際歸自己所有。孫強與周悅惡意串通，私自過戶並抵押房屋，損害其合法權益，根據法律規定，該約定應屬無效。

孫強、周悅訴求及觀點：不同意趙陽的訴訟請求，主張房子是孫強的，過戶給周悅合法有效。

（三）證據情況

趙陽證據：

提交與劉敏、陽光房產經紀公司簽訂的《房產買賣合同》及補充協議，證明購房事實；

提供付款憑證，證明已支付購房款；

出示之前民事判決書，證明合同已被確認有效。

孫強、周悅證據：

提交孫強與宏宇房地產開發經營公司簽訂的《房屋買賣合同》，證明孫強取得房屋所有權的合法性；

出示結婚證及《房屋產權歸屬約定》，證明房屋過戶的合理性。

（四）法院調查情況

法院對案件相關事實進行了審理查明，確認了各方簽訂合同、付款、房屋流轉等基本事實。

三、案件分析

（一）合同效力分析

趙陽與劉敏合同：趙陽與劉敏簽訂的《房產買賣合同》雖被確認有效，但劉敏並非房屋所有權人，其無權處分該房屋，趙陽基於此合同主張房屋所有權存在瑕疵。

孫強與宏宇公司合同：孫強與宏宇房地產開發經營公司簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，孫強依法取得房屋所有權，享有對房屋的處分權。

（二）惡意串通認定

證據審查：趙陽主張孫強與周悅惡意串通，但未能提供充分有效的證據證明該事實。從現有證據看，無法認定孫強與周悅存在主觀上的惡意以及相互串通損害趙陽利益的行爲。

法律依據：根據法律關於惡意串通損害第三人利益合同無效的規定，趙陽需承擔舉證責任，但其證據未達到排除合理懷疑的證明標準。

（三）趙陽訴求合理性

訴求基礎分析：趙陽的訴求基於對房屋的實際佔有和已確認有效的購房合同，但由於劉敏的無權處分以及未能證明孫強與周悅惡意串通，其訴求缺乏堅實的事實和法律依據。

法律規定適用：依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條關於舉證責任的規定，趙陽未能提供充分證據證明其主張，應承擔不利後果。

四、裁判結果

法院判決駁回趙陽的訴訟請求。

五、勝訴辦案心得

精準把握證據要點：在房屋產權糾紛案件中，證據的收集和分析至關重要。律師要引導當事人全面收集各類證據，如合同、付款憑證、產權登記信息等，並對證據進行細緻審查，找出關鍵要點。本案中，對各方合同簽訂時間、房屋產權流轉過程等證據的準確把握，對案件走向起到了關鍵作用。

深入研究法律條文：熟練掌握與房產交易、合同效力等相關的法律法規，準確理解法律條文的適用條件。在本案中，對相關法律規定的深入研究，爲案件分析和訴訟策略制定提供了堅實的法律基礎。

合理制定訴訟策略：根據案件事實和證據，制定合理的訴訟策略。分析對方可能的抗辯理由，提前準備應對方案。例如，在本案中，針對趙陽的訴求，從合同效力、證據效力、惡意串通的認定等多個角度進行論證，增強答辯的說服力。

注重細節與溝通：關注案件細節，如房屋交易中的時間節點、款項支付情況等，這些細節往往能影響案件的結果。同時，與當事人保持良好溝通，瞭解案件背景和當事人的真實想法，爲案件辦理提供有力支持。

通過辦理此類房屋產權糾紛案件，律師應不斷總結經驗，提升專業素養和辦案能力，爲當事人提供更加優質、高效的法律服務。