深度探討：賣家以售房未經配偶同意爲由拒過戶，買家起訴勝訴過戶

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）房屋買賣背景與過程

2015 年 11 月 21 日，林曉萱（出賣人）與趙雅琳（買受人）經中介居間介紹，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同約定林曉萱將位於密雲區 X 室房屋售予趙雅琳，房價 69.5 萬元，付款方式爲解押前付 25 萬元（含定金 5 萬元），網籤時付 25.5 萬元，剩餘 19 萬元以貸款形式支付。趙雅琳支付 5 萬元定金後，林曉萱交付房屋，趙雅琳居住至今。

林曉萱於2012 年 5 月 23 日與北京 B 公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購置涉案房屋，總價款 38.7872 萬元，首付 11.7872 萬元，餘款 27 萬元公積金貸款。2013 年 10 月 28 日，林曉萱與孫宇軒登記結婚。婚後共同償還部分貸款，2015 年 11 月 30 日貸款還清。2017 年 3 月 24 日，北京 B 公司爲林曉萱辦理完產權證書，登記爲林曉萱單獨所有。

（二）糾紛產生與解決嘗試

趙雅琳向法院起訴，請求：

判令林曉萱協助辦理涉案房屋繳稅及過戶手續，並按要求提供相關材料。

判令林曉萱賠償違約金13.9 萬元。

訴訟費由林曉萱承擔。

趙雅琳稱，合同簽訂時雙方對履行有清晰預判，林曉萱因房價上漲欲撤銷合同，違反法律和約定，給自己造成巨大損失。

林曉萱認可合同簽訂、5 萬元定金及 20 萬元首付款事實，但提出抗辯：

涉案房屋是與丈夫孫宇軒的共同財產，售房未獲孫宇軒同意，孫宇軒知曉後不同意出售。

趙雅琳未按合同約定支付首付款及尾款，構成違約，導致合同目的無法實現。

售房目的是換房改善居住條件，北京房屋限購政策出臺，購房首付達60%，無力另行購房，構成情勢變更。

合同條款顯失公平。

基於上述理由及已交付房屋事實，林曉萱反訴請求：

解除雙方簽訂的房屋買賣合同及補充協議。

趙雅琳返還涉案房屋。

趙雅琳按每月800 元支付房屋佔用費，按每月 18 元支付有線電視費（自 2015 年 11 月 21 日起至實際返還之日止）。

訴訟費由趙雅琳承擔。

趙雅琳認可房屋已交付，針對反訴辯稱：

涉案房屋爲林曉萱婚前購買，雖婚後取得房產證，但登記在林曉萱個人名下，屬林曉萱個人財產，有完全處分權。

買賣合同合法有效，願意全款支付剩餘房款，合同具備繼續履行條件。

已按合同約定支付首付款，林曉萱未及時取得產權證書，起訴前不具備網籤條件，支付尾款條件未成就，自身未違約，林曉萱解除合同無依據。

合同不存在情勢變更和顯失公平情形，林曉萱撤銷合同主張無依據。不同意林曉萱解除合同、返還房屋、支付佔用費等請求，同意在合同繼續履行條件下支付有線電視費，可在支付尾款時一併支付。

孫宇軒作爲第三人，請求確認林曉萱與趙雅琳簽訂的房屋買賣合同無效。理由是：自己與林曉萱是夫妻，2012 年出資 5 萬元與林曉萱共同支付購房首付款，以林曉萱名義貸款，共同還貸，涉案房屋爲夫妻共同財產。2015 年林曉萱賣房，自己不知情。趙雅琳購房時明知林曉萱已婚，涉案房屋爲夫妻共同財產，未經自己同意，不構成善意，房屋買賣行爲損害自身權利，不同意出售該房屋。

趙雅琳辯稱，林曉萱購買涉案房屋時未婚，婚後共同還款不能證明房屋是共同財產，一方婚前購買房產，婚後夫妻共同還款，另一方只能獲得相應收益，涉案房屋爲林曉萱個人財產，不同意孫宇軒訴訟請求。林曉萱同意孫宇軒訴訟請求。

訴訟中，趙雅琳提供房屋買賣合同、居間服務合同等系列材料，證明合同簽訂事實及林曉萱承諾配偶同意售房；提供收條證明支付價款用於解押；提供告知函證明林曉萱違約；提供購房資格覈驗結果證明自身有購房資格。林曉萱、孫宇軒認可部分證據真實性，但對證明目的有異議。

林曉萱提供與北京B 公司的商品房預售合同、房屋產權證書、結婚證、貸款還清確認書等材料。趙雅琳認可部分證據真實性，但對孫宇軒的證人證言不認可。

孫宇軒提供林曉萱離職證明、工資卡流水、取款單據、首付款收據等材料。趙雅琳認可部分證據真實性，但對關聯性有異議。

在法庭審理過程中，雙方就證據展開了激烈質證。對於趙雅琳提供的購房資格覈驗結果，林曉萱和孫宇軒雖質疑其完整性，聲稱可能存在未納入審覈的平房等情況，但在法院指定的舉證期限內，未能提供相反證據予以反駁。而對於孫宇軒提供的林曉萱離職證明，趙雅琳對其真實性存疑，指出無法覈實其來源可靠性，且認爲該證明不足以證實林曉萱在特定時間段內沒有其他收入來源。關於孫宇軒主張在購房時出資5 萬元的取款單據，儘管各方認可其真實性，但因其取款時間與林曉萱購房時間間隔近一個月，又缺乏其他證據相互印證，法院未認定該筆款項用於購房出資。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

判令林曉萱協助辦理涉案房屋繳稅及過戶手續，並提供相關材料。

判令林曉萱賠償違約金13.9 萬元。

（二）被告抗辯及反訴

房屋爲夫妻共同財產，售房未經配偶同意。

趙雅琳未按約支付房款，構成違約。

限購政策出臺致自身無力購房，構成情勢變更。

合同顯失公平。

反訴請求解除合同，趙雅琳返還房屋並支付佔用費、有線電視費。

（三）第三人訴求

確認房屋買賣合同無效。

（四）爭議核心

涉案房屋是否爲林曉萱與孫宇軒的共同財產。

房屋買賣合同是否有效。

林曉萱主張解除合同是否成立。

買賣合同能否繼續履行。

三、裁判結果

被告（反訴原告）林曉萱於本判決生效之日起三十日內協助原告（反訴被告）趙雅琳辦理密雲縣x 室房屋的過戶登記手續，將該房屋過戶到趙雅琳名下。

四、案件分析

（一）涉案房屋財產屬性判定

依據《民法典》，不動產物權登記具有公示效力，涉案房屋登記在林曉萱個人名下。再根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十條，涉案房屋爲林曉萱婚前個人簽訂合同、支付首付並貸款，雖部分還款在婚後，但應認定爲林曉萱個人財產。

（二）房屋買賣合同效力判定

涉案房屋爲林曉萱個人財產，其與趙雅琳簽訂合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規強制性規定，合同合法有效。林曉萱主張顯失公平，但未提供受欺詐、脅迫或重大誤解等證據，且其作爲完全行爲能力人，簽訂合同時應預見風險，該主張無依據。

（三）林曉萱解除合同主張分析

違約解除層面：合同約定首付款支付方式及時間，趙雅琳在解押前足額支付25 萬元，林曉萱辦理解押手續行爲表明當時認可付款。網籤前因林曉萱未取得產權證書，不具備網籤及貸款條件，趙雅琳未逾期付款，林曉萱以違約爲由解除合同不成立。

合同目的不能實現層面：林曉萱主張因趙雅琳未付款致自身換房目的無法實現而解除合同，但出賣房屋獲取價款纔是買賣合同目的，換房是其主觀目的，非合同目的，該主張無依據。

情勢變更層面：雖限購政策出臺，但趙雅琳仍具備購房資格，不符合情勢變更原則中合同基礎動搖、顯失公平等構成要件，林曉萱該主張不成立。綜上，林曉萱解除合同理由均不成立，反訴請求解除合同、返還房屋、支付佔用費等均不應支持。

（四）買賣合同履行可能性分析

林曉萱已取得房屋產權證書，趙雅琳通過購房資格審覈並提存尾款，雙方約定過戶期限屆滿，合同具備繼續履行條件。趙雅琳要求林曉萱協助過戶請求合理，但其主張林曉萱發送告知函構成違約依據不足，因林曉萱系基於對合同及付款行爲認識錯誤，非故意不履行合同。

五、勝訴辦案心得

對於趙雅琳的代理律師而言，勝訴關鍵在於精準把握法律條文與事實證據。在證據梳理上，整合合同簽訂、款項支付、房屋交付等系列證據，清晰呈現合同履行全貌。面對被告及第三人主張，從房屋產權歸屬法律規定、合同效力判定標準、合同履行情況等多角度反駁。通過嚴謹論證，證明房屋爲林曉萱個人財產，合同合法有效且具備履行條件，成功說服法官支持趙雅琳訴求，維護其合法權益。在庭審過程中，針對對方對證據的質疑，及時指出其缺乏證據支撐的薄弱點，強化己方證據鏈的完整性和可信度。同時，深入研究法律條文的適用場景，將其與案件事實緊密結合，有力迴應對方提出的各種抗辯理由，爲勝訴奠定堅實基礎。