買方如何通過起訴賣方及開發商，攻克拆遷安置房過戶難關

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）房屋買賣背景與過程

2012 年 3 月 18 日，林萱（出賣人）與周宇（買受人）經中介居間介紹，簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定林萱將位於北京市大興區一號房屋以 130 萬元價格售予周宇。當日，雙方又簽訂《補充協議》。周宇按約定先後支付定金及首付款共計 120 萬元。《補充協議》約定，過戶當天周宇支付尾款 10 萬元；因房屋未取得所有權證，林萱承諾在證辦理完畢後 10 日內協助辦理產權轉移登記手續。

一號房屋系回遷安置房，林萱稱2008 年 8、9 月從開發商處接收，後精裝修，2012 年賣給周宇。周宇認可 2012 年接收房屋，接收時已裝修，之後自己又裝修並居住至今，相關物業費、供暖費也由其交納。北京興海苑物業管理有限公司出具的物業費專用收據顯示一號收費面積爲 78.52 平方米，周宇據此認爲林萱虛報面積，應退還相應房款 24050 元，且未付尾款 10 萬元應折抵差價”，本案各方均認可已具備辦理不動產權登記條件，北京 W 公司稱提交拆遷協議、購房合同等材料後可辦理不動產權證書。

（二）糾紛產生與解決嘗試

周宇向法院起訴，請求：

林萱繼續履行2012 年 3 月 18 日簽訂的房屋買賣合同，林萱、孫琳、孫瑤（林萱女兒）、北京 W 公司協助辦理一號過戶手續，將房屋過戶至周宇名下。

林萱按合同價款130 萬元的 20% 給付違約金 26 萬元。

林萱退還虛報面積部分的房屋價款24050 元。

訴訟費由林萱、孫琳、孫瑤承擔。

周宇稱，合同簽訂後自己依約付款，但房屋可辦產權證明時，林萱拒絕辦理，經多次催促仍拒絕，屬嚴重違約。

林萱辯稱，一號房屋房產證未辦下來，該房是其與已去世愛人的宅院拆遷所得，女兒孫琳、孫瑤有繼承權，所以無法過戶。

孫琳辯稱，不同意周宇訴求，一號房屋有自己份額，母親林萱無權出賣。

孫瑤辯稱，不同意周宇訴求，一號房屋有自己份額，母親林萱無權出賣。

北京W 公司稱，知道周宇與林萱的房屋買賣關係，2017 年已通知林萱辦房產證，但林萱未提交材料，公司只能將房屋登記在林萱名下，若法院判決過戶，需林萱與周宇自行辦理後續手續。

訴訟中，周宇提交房屋買賣合同、補充協議、定金及首付款支付憑證等證據，證明合同簽訂及付款情況。林萱、孫琳、孫瑤認可部分證據真實性，但對證明目的有異議。林萱提交回遷安置協議等證據，證明房屋來源及自身權益。孫琳、孫瑤提交親屬關係證明等證據，主張房屋有自己份額。北京W 公司提交通知記錄等證據，證明已履行通知辦證義務。

經審查，孫輝生前與林萱系夫妻，育有孫琳、孫瑤。孫輝2002 年去世，其父母此前已亡故。2008 年，林萱居住的北京市大興區 H 號院拆遷，5 月 31 日，北京市大興區西紅門鎮人民政府與林萱簽訂回遷安置協議，確認其選擇回遷安置房 2 套，包括一號。經當地房管部門審覈，周宇爲本市戶籍居民家庭，名下無住房，具備購房資格。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

要求被告及第三人協助辦理房屋過戶手續。

要求被告支付違約金並退還虛報面積房款。

（二）被告抗辯

房屋涉及其他繼承人權益，無法過戶。

自身不存在違約行爲。

（三）爭議核心

林萱簽訂的房屋買賣合同對孫琳、孫瑤是否有效。

林萱是否構成違約及違約金標準。

林萱是否應退還虛報面積房款。

三、裁判結果

周宇與林萱簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及《補充協議》繼續履行，林萱、孫琳、孫瑤、北京W 公司於本判決生效後十五日內協助周宇辦理位於北京市大興區一號房屋的不動產權登記，將該房屋登記在林萱名下。

在上述一項房屋登記在林萱名下後十五日內，林萱、孫琳、孫瑤協助周宇辦理位於北京市大興區一號房屋的房屋所有權轉移登記手續，將該房屋轉移登記至周宇名下。

周宇於本判決生效後十五日內給付林萱購房款100000 元。

林萱於本判決生效後十五日內給付周宇違約金50000 元。上述第三、四項金錢給付義務抵付後，周宇於本判決生效後十五日內給付林萱 50000 元。

四、案件分析

（一）合同效力判定

周宇與林萱簽訂的房屋買賣合同及補充協議系雙方真實意思表示，無法律規定的無效情形，合法有效，雙方應依約履行。雖房屋可能涉及孫輝利益，林萱、孫琳、孫瑤爲孫輝第一順序法定繼承人，但房屋買賣合同已簽訂並履行7 年，周宇入住並使用房屋至今，孫琳、孫瑤與林萱長期居住在同一小區，推定其對房屋出賣知情且同意，故合同效力及於孫琳、孫瑤，三人負有協助過戶義務。

（二）違約責任認定

林萱在具備辦理不動產權登記條件後未及時辦理，拒絕辦理房屋權屬轉移登記手續，構成違約。林萱以未經其他繼承人同意無法過戶爲由抗辯不存在違約，法院對違約金標準依法審查。綜合考慮合同實際履行、房屋使用、林萱逾期時間及過錯、周宇實際損失及預期利益等因素，周宇主張的違約金標準（房屋總價款的20%）過高，法院酌情調整爲 50000 元。

五、勝訴辦案心得

對於周宇的代理律師而言，勝訴關鍵在於全面梳理證據，清晰呈現合同簽訂、履行及房屋實際使用情況。在論證合同效力時，巧妙運用房屋交易及居住現狀，推定其他利害關係人知情同意，夯實合同有效性基礎。面對被告違約抗辯，精準把握法律規定，結合案件實際情況，有力反駁被告觀點。在整個訴訟過程中，緊扣法律條文與事實細節，積極應對被告及第三人的主張，爲當事人爭取最大權益。