購房者必看！如何在賣方不協助的情況下成功過戶？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房地產交易市場中，房屋買賣合同糾紛屢見不鮮。這類糾紛不僅涉及當事人的重大財產權益，還關乎市場交易秩序的穩定。本案發生在北京市海淀區，涉及二手房買賣過程中的產權轉移和房屋交付爭議，同時還牽扯到借名買房這一複雜的法律關係。隨着城市化進程的加速和房價的波動，此類糾紛愈發常見，如何準確認定合同效力、平衡各方利益，成爲司法實踐中亟待解決的問題。

二、案件詳情

（一）原告主張

林曉琳向一審法院起訴，請求判令王靜芳繼續履行合同，立即辦理位於北京市海淀區一號房屋的房屋產權登記，併爲自己辦理二手房產權轉移登記手續，將房屋產權轉移登記至自己名下，第三人B 公司負配合、協助辦理義務，王靜芳將涉案房屋交付給自己，同時要求王靜芳負擔訴訟費。

（二）被告上訴

王靜芳在二審中請求撤銷一審法院判決，改判駁回林曉琳全部訴訟請求。理由如下：一是涉案房屋沒有交付，一審認定錯誤；二是自己已明確表示不再繼續履行合同，不能強制履行合同；三是林曉琳未盡到證明其具備購房資格的舉證義務；四是涉案房屋實際爲李玉蘭所有，應駁回林曉琳繼續履行合同的訴訟請求。

（三）被告答辯

林曉琳辯稱同意一審法院判決。

（四）第三人陳述

B 公司表示，因未參與雙方房屋買賣事宜，不瞭解履行過程，所以對王靜芳的上訴請求和事實理由不發表意見，尊重法院查明事實後的相關裁判。B 公司已取得不動產權證，已具備王靜芳辦理涉案房屋產權證的必要條件之一，但最終能否辦理產權證取決於業主能否按照稅務機關及不動產登記中心的要求配合提供相關資料進行面積稅費等確認行爲，如果業主不配合，B 公司就無法單方完成配合義務。

（五）法院查明

2007 年 3 月 25 日，王靜芳與 B 公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買涉案房屋，總價款 1996742 元，約定 B 公司在 2008 年 12 月 20 日前交付涉案房屋。

2009 年 4 月 28 日，王靜芳在中介公司居間下，與林曉琳簽訂《北京市存量房買賣合同》及《補充協議》，約定以 260 萬元將涉案房屋出售給林曉琳，林曉琳簽訂合同同時支付定金 52 萬元。王靜芳應先辦理一手房房屋產權證，費用和公共維修基金由林曉琳承擔，再按二手房過戶手續過戶至林曉琳名下，期間稅費和手續費由王靜芳承擔，若二手房過戶總費用超 2 萬元，超出部分雙方協商解決；王靜芳簽訂協議之日起將房屋 A 鑰匙委託給林曉琳，成功過戶至林曉琳名下後 5 個工作日內交付房屋。

合同簽訂後，林曉琳依約支付定金52 萬元，王靜芳交付房屋鑰匙，雙方在物業公司辦理了涉案房屋在物業的變更登記。因涉案房屋所在樓一直未辦理規劃驗收手續，不具備房屋過戶條件，房屋轉移登記一直未能辦理。

B 公司稱涉案房屋已具備辦理不動產權證書的條件。林曉琳同意涉案房屋登記至王靜芳名下的費用及由王靜芳名下變更登記至自己名下所需的稅費均由自己負擔。

庭審中，林曉琳提交判決書，終審判決認定其與王靜芳簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》系雙方真實意思表示，合法有效，各方應按合同約定履行各自義務。王靜芳提交判決書，認定李玉蘭（王靜芳之母）與王靜芳於2007 年 2 月 20 日簽訂的《借名買房協議》有效。林曉琳提交判決書，一審法院西城法院駁回李玉蘭要求確認林曉琳與王靜芳簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》無效的訴訟請求，二審駁回李玉蘭上訴，維持原判。林曉琳還向法院提交北京市購房資格覈驗結果，家庭名下擁有住房一欄爲 0 套，覈驗結果爲初步覈驗通過。

三、裁判結果

繼續履行林曉琳與王靜芳於2009 年 4 月 28 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》。

林曉琳於本判決生效後十日內向王靜芳支付剩餘購房款208 萬元。

北京市B 公司於本判決生效後十日內協助王靜芳辦理位於北京市海淀區一號房屋的房屋產權登記，將房屋產權登記至王靜芳名下，所需稅費由林曉琳負擔。

王靜芳於收到林曉琳支付的購房款208 萬元後十日內，協助林曉琳辦理位於北京市海淀區一號房屋的房屋產權登記，將房屋產權登記至林曉琳名下，所需稅費由林曉琳負擔。

四、案件分析

合同效力認定：生效判決已認定王靜芳與林曉琳簽署的《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》合法有效，雖有生效判決認定王靜芳之母李玉蘭與王靜芳構成借名買房關係，但這並不影響王靜芳與林曉琳之間房屋買賣合同的效力。

購房資格與合同履行：林曉琳已支付部分購房款，並提交了北京市購房資格覈驗結果，其作爲買受人有權依據合同要求出賣人王靜芳繼續履行。王靜芳關於林曉琳購房資格的質疑不成立，其主張均不構成阻卻合同繼續履行的有效抗辯。

房屋交付與產權轉移：林曉琳稱涉案房屋已交付，法院對其要求王靜芳交付涉案房屋的訴訟請求不予支持。現涉案房屋已具備辦理產權登記的條件，按照合同約定和法律規定，林曉琳應支付剩餘購房款，B 公司協助王靜芳辦理產權登記至王靜芳名下，王靜芳收到購房款後再協助林曉琳辦理產權轉移登記。

借名買房關係處理：李玉蘭與王靜芳之間的借名買房協議雖有效，但李玉蘭與王靜芳之間的債權債務關係，不是本案受理範圍，雙方可另行主張。

五、勝訴辦案心得

深入研究合同條款：在處理房屋買賣合同糾紛時，要深入研究合同條款，明確雙方的權利義務。本案中，合同對房屋產權辦理、費用承擔、交付時間等都有明確約定，這些條款是判斷雙方是否違約以及如何履行合同的重要依據。在實踐中，律師應逐字逐句分析合同，找出可能存在爭議的條款，並提前準備應對策略。

全面收集和運用證據：證據是勝訴的關鍵。要全面收集能夠證明合同效力、履行情況、購房資格等方面的證據，如判決書、購房資格覈驗結果、付款憑證等。同時，要善於運用證據反駁對方的觀點，在本案中，林曉琳通過提交多份判決書有力地支持了自己的主張。在收集證據時，要注意證據的合法性、關聯性和真實性，確保證據能夠被法院採信。

準確把握法律關係：本案涉及房屋買賣合同關係和借名買房關係，準確把握這兩種法律關係的區別和聯繫，對於案件的處理至關重要。要明確不同法律關係的主體、權利義務和法律適用，避免混淆。在處理類似案件時，律師需要對各種法律關係進行梳理，爲當事人提供準確的法律分析和建議。

合理制定訴訟策略：根據案件的具體情況，合理制定訴訟策略。在本案中，林曉琳堅持要求繼續履行合同，並在費用承擔等方面做出合理讓步，同時針對王靜芳的抗辯進行有力反駁，爲勝訴奠定了基礎。訴訟策略的制定需要綜合考慮案件事實、法律規定、當事人訴求等多方面因素，以實現當事人利益最大化。

關注案件細節和進展：在辦案過程中，要關注案件的細節，如房屋交付的時間、方式，產權辦理的條件等。同時，要密切關注案件的進展，及時調整訴訟策略，以應對各種可能出現的情況。例如，在本案中，房屋產權辦理條件的變化直接影響了案件的走向，律師需要及時掌握這些信息，爲當事人提供準確的法律建議。