買拆遷安置房遭遇過戶糾紛，律師成功幫買方維權獲賠。

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房屋買賣交易裡，一旦碰上限制民事行爲能力人的房產處分以及合同履行爭議，一系列複雜法律問題就會接踵而至。這類糾紛不但涉及合同效力的認定，還關聯到當事人權益保護以及監護職責的履行等關鍵要點。本案發生在北京市順義區，圍繞一套定向優惠價商品房的買賣合同展開，對於明晰此類糾紛中的法律責任和規範房產交易秩序有着重要參考價值，也爲司法實踐提供了典型範例。

二、案件詳情

（一）原告主張

原告陳宇傑向法院提出訴訟請求：一是請求法院確認解除《房屋買賣合同》；二是判決被告返還原告全部購房款118萬元，並支付資金佔用期間的利息；三是判決被告按總房款的200%支付原告違約金，即人民幣236萬元；四是判令被告承擔本案保全費和訴訟費用。

陳宇傑稱，2019年6月29日，其與被告自願簽訂《房屋買賣合同》，房屋總價款118萬元。合同簽訂後，他如約支付了全部購房款並完成了房屋交付，積極履行了全部合同義務，爲房屋過戶做好準備。根據合同第十條約定，被告承諾於取得房屋產權證後及時配合辦理房屋過戶相關手續，被告趙霖同時承諾就本房屋買賣合同亦承擔全部義務。2021年6月，陳宇傑得知被告已取得標的房屋的不動產權證書，就辦理房屋過戶手續事宜多次與被告溝通。但被告拒絕辦理過戶，並表示後悔出賣標的房屋，提出陳宇傑只有再額外支付50萬元房款，才同意繼續履行合同義務，且目前沒錢返還購房款，需把房屋高價轉賣或者抵押給銀行貸款後慢慢返還，否則就只能通過訴訟解決。陳宇傑認爲，被告因房價上漲臨時加價，拒不配合辦理房屋過戶手續的行爲，違反了雙方合同約定及相關法律法規規定，已構成根本違約，嚴重損害其合法權益，作爲守約方有權請求解除合同，請求被告支付違約金並賠償損失，故依法向法院提起訴訟。

（二）被告答辯

被告趙霖辯稱，同意把房子給原告，但是其他人不同意。退款的問題前妻孫曉芳說想辦法退錢，要求幾百萬是不太可能，陳宇傑的所有購房款118萬元都交給自己了。

（三）法院查明

2007年4月29日，趙霖與北京市M公司簽訂《北京市集體土地房屋拆遷貨幣補償協議書》，載明拆遷相關事宜，涉及家庭人口7人。2009年趙鵬作爲購房人簽訂《翠竹新村定向優惠價商品房購房確認單》，購買涉案房屋。2019年6月29日，趙鵬（出賣人，委託代理人趙霖）與陳宇傑（買受人）簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋成交價格118萬元及付款時間，還約定當房屋能辦理產權證書時，出賣人和委託代理人有義務取得並過戶給買受人，若出賣人不配合，買受人有權終止合同，出賣人需退回房款並支付200%違約金 。同日，趙鵬簽署《委託書》，委託趙霖辦理房屋買賣相關事宜。2019年7月2日和9月10日，趙霖分別簽署《房屋買賣款項交付確認函》，確認收到全部購房款118萬元。庭審中，趙霖自述認可收到全部購房款。

趙霖陳述賣房時偷着進行，家裡其他人都不知道，也告知過陳宇傑趙鵬有智力問題，賣房時趙鵬也在場，還稱趙鵬是智力殘疾。陳宇傑陳述知道趙鵬有智力問題，所以讓他們簽署委託代理，趙霖稱自己是趙鵬的法定代理人和監護人，有權處理房屋買賣事宜，當時沒看監護人或代理人證明，也沒人說趙鵬是智力殘疾二級，見到趙鵬能簽字，交款也是趙鵬獨自簽字。

目前案涉房屋已辦理產權證書，登記所有權人是趙鵬。陳宇傑要求趙霖協助辦理過戶手續，趙霖稱家裡人不同意。2021年7月20日，陳宇傑向趙霖發出《解除合同通知書》及律師函，要求解除合同、退還購房款及違約金合計363.7萬元。

趙鵬與趙霖系親兄弟，趙鵬家人陳述趙鵬有智力殘疾二級證書。經鑑定，趙鵬診斷爲中度精神發育遲滯，受所患疾病影響，不能辨認自己的權利和義務，評定目前爲限制民事行爲能力。趙霖及前妻孫曉芳陳述，趙霖常年在外跑車，趙鵬及其母親均由孫曉芳和趙霖的大兒子照顧，村委會指定趙霖爲趙鵬的監護人。

三、裁判結果

1. 確認原告陳宇傑與被告趙鵬、趙霖於2019年簽訂的《房屋買賣合同》無效；

2. 被告趙霖於本判決生效之日起七日內退還原告陳宇傑購房款118萬元；

3. 被告趙霖於本判決生效之日起七日內賠償原告陳宇傑購房損失61萬元；

4. 原告陳宇傑於收到上述房款及賠償金後三十日內將位於北京市順義區房屋予以騰退交還；

5. 駁回原告陳宇傑的其他訴訟請求。

四、案件分析

合同效力認定

根據《中華人民共和國民法典》相關規定，限制民事行爲能力人實施民事法律行爲需由其法定代理人代理或者經法定代理人同意、追認。本案中，趙鵬自幼患有智力殘疾，經鑑定爲限制民事行爲能力人。雖然鑑定結論並非2019年簽訂合同時的行爲能力，但趙霖告知陳宇傑趙鵬有智力問題，陳宇傑應當知曉並要求趙霖出具委託書，可合理推斷趙鵬在簽約時不能完全辨認自己的行爲後果。且趙霖爲歸還賭債將趙鵬名下房屋出售，該處分行爲不符合趙鵬的利益，嚴重侵害其財產權，趙霖的代理行爲應爲無效，所以案涉《房屋買賣合同》應爲無效。

合同無效後的處理

依據《中華人民共和國民法典》規定，無效的民事法律行爲自始沒有法律約束力，行爲無效後，行爲人因該行爲取得的財產，應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失。在本案中，案涉《房屋買賣合同》自始無效，趙霖應當返還收到的購房款118萬元，陳宇傑應當返還房屋。關於過錯，陳宇傑在簽約時自身存在一定失察過錯，法院確認雙方各自承擔一半的責任。結合案涉房屋的市場價值和雙方過錯比例，法院酌情確認趙霖賠償陳宇傑購房損失61萬元。

五、勝訴辦案心得

1. 精準把握法律規定：處理此類糾紛，必須精準掌握民事行爲能力認定、合同效力、監護職責等相關法律規定。明確限制民事行爲能力人實施行爲的效力條件，以及合同無效後的處理原則，爲案件處理提供堅實法律基礎。在本案中，正是依據這些法律規定準確判斷合同無效及後續責任承擔。

2. 全面收集與審查證據：全面收集和嚴格審查與案件相關的證據是關鍵。本案中，對房屋買賣合同、委託書、款項交付確認函、鑑定報告等證據進行仔細審查，梳理出房屋交易過程、當事人行爲能力以及過錯情況等關鍵信息，有力地支持了訴訟請求和法院判決。

3. 深入分析法律關係：深入分析案件中涉及的各種法律關係，理清房屋買賣關係、代理關係以及監護關係之間的關聯。本案中，從房屋買賣的簽訂履行到代理行爲的效力判斷，再到監護職責的履行爭議，準確把握各環節法律關係的變化和相互影響，有助於準確判斷當事人的行爲性質和法律責任。

4. 注重庭審策略與溝通：在庭審過程中，合理運用證據，清晰闡述觀點，針對被告的抗辯進行有力反駁。同時，注重與法官的溝通，準確傳達案件關鍵信息，引導法官全面瞭解案件事實和法律關係。例如，在庭審中通過對證據的展示和事實的陳述，清晰呈現出合同無效的依據和責任承擔的合理性，獲得法官的認可。