斥巨資買房卻困難重重，賣家不交房不遷戶，法院判決如何？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

2021 年 9 月 13 日，在 M 公司的居間服務下，我的當事人李悅君與張宇強、王婉潔簽訂了一系列房屋買賣相關合同，約定李悅君購買張宇強和王婉潔共有的北京市大興區房屋，房屋總價款 2510000 元，居間服務費 30120 元。張宇強和王婉潔承諾在簽訂合同之日起 60 日內遷出房屋內現有 5 人戶籍，並於過戶後 10 日內交付房屋。簽約後，李悅君依約履行了全部付款義務，案涉房屋於 2021 年 11 月 12 日辦理完畢權屬轉移登記手續。然而，張宇強、王婉潔拒絕交付房屋，且部分戶口仍滯留在涉案房屋內，經多次溝通仍拒絕履行合同義務。

二、訴訟請求

請求法院判令張宇強、王婉潔立即將房屋交付給李悅君；

請求法院判令張宇強、王婉潔結清涉案房屋交付之前的全部物業費用及水、電、燃氣、供暖等費用；

請求法院判令張宇強、王婉潔支付逾期交付房屋違約金；

請求法院判令張宇強、王婉潔立即遷出涉案房屋內全部戶口；

請求法院判令張宇強、王婉潔支付逾期遷出戶口違約金；

請求法院判令張宇強、王婉潔向李悅君支付居間服務費30120 元。

三、被告答辯與第三人陳述

被告答辯

張宇強辯稱同意交房，但稱因未收到全款所以未交付，收到全款後表示李悅君撤訴就交房，後因等開庭未交付。同意結清費用，不同意支付逾期交付違約金，稱因疫情協商延遲。同意交付房屋後15 日內遷出戶口，不同意支付逾期遷出戶口違約金，認爲自己未違約，也不同意支付居間費。

王婉潔辯稱房屋款項未到其賬戶，其與張宇強已離婚，房屋一人一半，簽字是因賣房需其同意，孩子戶口已遷出，自己戶口不在涉案房屋，不同意李悅君全部訴訟請求。

第三人陳述

M 公司述稱案涉房屋未交付，物業保證金和戶口保證金已返還給李悅君，按合同約定張宇強、王婉潔存在逾期交房和逾期遷出戶口的事實，居間服務費按約定由買受人承擔，但補充協議約定由根本違約方最終承擔。

四、法院查明事實

房屋原登記在張宇強名下，張宇強與王婉潔原系夫妻，離婚時約定房屋各佔50%。

2021 年 9 月 13 日簽訂的《北京市存量房買賣合同》等一系列合同，對房屋價格、付款方式、交付時間、戶口遷出、違約責任等進行了詳細約定。

李悅君按約定支付了購房款，案涉房屋於2021 年 11 月 12 日過戶至李悅君名下。張宇強分階段收到購房款，現房屋未交付，戶口未遷出，相關保證金已退回李悅君賬戶。

庭審中，李悅君出示證據證明多次催要房屋及貸款已通過審覈，張宇強對微信及錄音證據真實性認可，但對貸款審覈材料不認可。

五、裁判結果

張宇強、王婉潔於本判決生效後十日內將房屋交付給李悅君；

張宇強、王婉潔於本判決生效後十日內支付李悅君逾期交房違約金；

張宇強、王婉潔於本判決生效後十日內支付李悅君逾期遷出戶口違約金；

張宇強、王婉潔於本判決生效後十日內支付李悅君居間服務費30120 元。

六、案件分析

合同效力與履行

我的當事人李悅君與張宇強、王婉潔簽訂的合同系雙方真實意思表示，合法有效。李悅君已全面履行支付購房款的義務，張宇強、王婉潔應依約交付房屋並遷出戶口。張宇強以未收到保證書和剩餘購房款爲由拒絕履行義務，缺乏合同依據，法院不予支持。王婉潔作爲合同一方，應履行合同義務，其抗辯理由不成立。

違約責任認定

張宇強、王婉潔未按約定時間交付房屋和遷出戶口，構成違約，應承擔違約責任。關於逾期交房違約金，雖李悅君證明了實際損失，但法院綜合全案認爲約定標準過高，酌情調整。關於逾期遷戶違約金，因李悅君未舉證實際損失，法院根據相關因素酌情確定標準，並先行抵扣保證金。

居間服務費承擔

根據合同約定，張宇強、王婉潔構成根本違約，居間服務費應由其承擔。李悅君已支付該費用，且M 公司認可由李悅君向張宇強、王婉潔主張，法院支持了李悅君的該項訴求。

七、辦案心得

合同審查與風險提示

在房產買賣交易中，合同條款的審查至關重要。律師應幫助當事人明確各項權利義務和違約責任，避免模糊不清的約定，減少糾紛隱患。同時，要向當事人充分提示可能存在的風險，如貸款審批風險、戶口遷出風險等。

證據收集與整理

在本案中，微信聊天記錄、錄音證據以及貸款審覈材料等對案件的勝訴起到了關鍵作用。律師應指導當事人及時收集、保存相關證據，確保證據的真實性、合法性和關聯性，形成完整的證據鏈，以有力支持當事人的主張。

庭審策略與應變

庭審過程中，要準確把握案件爭議焦點，清晰闡述我方觀點和依據。對於對方的抗辯意見，要迅速做出迴應，運用法律規定和事實證據進行反駁。同時，要根據庭審情況及時調整策略，靈活應對各種突發情況。

溝通與協調能力

在案件辦理過程中，與當事人、對方當事人、第三人以及法院保持良好的溝通與協調十分必要。及時瞭解各方的訴求和意見，積極尋求解決方案，既能提高辦案效率，也有助於維護當事人的合法權益。