買家借名購房多年，賣家拒絕過戶，法院最終裁決！

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房屋交易領域，借名買房現象屢見不鮮，其中涉及的房屋性質認定、合同效力判斷以及過戶手續辦理等問題，常常引發糾紛。此類糾紛不僅關係到當事人的財產權益，還對社會房屋交易秩序產生影響。本案發生在北京市大興區，圍繞一套房屋的借名買房及過戶爭議展開，對於明晰此類糾紛中的法律責任和規範房屋交易市場具有重要參考價值，也爲司法實踐提供了典型範例。

二、案件詳情

（一）原告主張

林剛、吳浩傑向法院提出訴訟請求：一是請求法院判令A 公司、B 公司協助林剛、吳浩傑、王強、趙梅到房屋登記管理部門辦理位於北京市大興區一號房屋的不動產登記手續，將該房屋的不動產權登記至王強、趙梅名下；二是請求判令在第一項訴訟請求履行完畢後，王強、趙梅協助林剛、吳浩傑到房屋登記管理部門，辦理位於北京市大興區一號房屋的不動產登記手續，將該房屋不動產權登記至林剛、吳浩傑名下；三是案件受理費用由王強、趙梅承擔。

林剛、吳浩傑稱，1998 年經中間人賈麗撮合，他們與王強、趙梅簽訂《協議書》，約定因王強無錢購買某單位售賣的位於一號的二居室，將房屋轉賣給林剛，房屋原價 64722 元，購房款由林剛支付，戶權歸林剛，林剛給付王強戶頭好處費 17000 元作爲轉讓補償費，房產證姓名應改爲林剛，如當時不能更改，在允許更改時需立即更改，不得拖延，林剛購買的房屋以後如升值，賣方不得要回。同日，王強與 A 公司經理部簽訂《購房協議書》，約定房屋總價 124722 元，其中 B 公司應付 60000 元，買方個人應付 64722 元。之後，林剛、吳浩傑向 A 公司支付購房款 64722 元，向王強、趙梅支付戶頭費 17000 元，繳納物業費等費用辦理入住，裝修、使用、管理房屋至今，《購房協議書》、購房款收據等購房材料也一直由他們保管。A 公司經理部由 A 公司與北京 H 公司於 1993 年共同成立，2001 年 7 月 12 日，A 公司、H 公司及 Y 公司簽訂《決定》，約定 A 公司經理部經營活動中產生的所有經濟、法律責任及一切遺留問題、債權債務均由 H 公司及 Y 公司接收，後 H 公司註銷，處於吊銷狀態。2021 年，涉案房屋所在小區開始辦理房產登記手續，他們要求王強、趙梅配合辦理房屋登記過戶手續遭拒，故訴至法院。

（二）被告答辯

趙梅、王強辯稱，不同意林剛、吳浩傑的訴訟請求。一是涉案房屋系經濟適用房，他們不具備購買經濟適用房的資格，雙方私下轉讓購房資格，違反國家法律、行政法規，應屬於無效的民事法律行爲；二是雙方交易違反公平、合理原則，林剛、吳浩傑趁人之危，以超低價格購買涉案房屋，損害國家利益和當事人合法權益，且依附在涉案房屋上原本屬於他們的福利待遇，被林剛、吳浩傑長期佔用，既不公平也不合理；三是要求法庭覈實林剛、吳浩傑名下是否還有其他住房，是否具有購房資質；四是涉案房屋系他們名下唯一住房，轉讓後將導致無房可居，且林剛、吳浩傑長期佔用住房指標，給他們造成重大損失，依法應當予以補償。

A 公司、Y 公司、B 公司述稱，尊重法院判決，配合法院工作，公司無責任，不同意承擔訴訟費。

（三）法院查明

1998 年林剛、吳浩傑與王強、趙梅簽訂《協議書》，對房屋買賣相關事宜進行詳細約定，包括房款支付、戶頭費給付、房產證更改、房屋支配權、違約責任等。協議簽訂後，林剛、吳浩傑支付了戶頭費 17000 元及房款 64700 元。1998 年 5 月，王強出具《購房委託書》申請購買涉案房屋，5 月 26 日，王強與 A 公司經理部簽訂《購房協議書》。涉案房屋尚無產權登記信息，所在樓初始登記的所有權人爲 A 公司。庭審中，王強、趙梅稱吳浩傑、林剛未交納涉案房屋的物業費、供暖費，吳浩傑、林剛表示如有欠費同意交納。關於房屋性質，吳浩傑、林剛稱鄰居住戶房產證寫的是按經濟適用房管理，A 公司及 Y 公司表示以其調查情況爲準，B 公司稱瞭解的情況是按經濟適用住房管理。趙梅提交其它房屋房權證，附記處寫有 “職工子女安置”，房屋性質爲按經濟適用住房管理，吳浩傑、林剛對真實性認可但認爲與本案無關，第三人對真實性不持異議但認爲與其無關。吳浩傑、林剛提交購房資質覈驗證明，證明其具有購房資質。

三、裁判結果

於本判決生效後十日內，北京A 公司、北京市 B 公司協助吳浩傑、林剛、王強、趙梅到房地產管理部門辦理位於北京市大興區一號房屋的不動產權登記手續，將該房屋的不動產權登記至王強、趙梅名下；

於本判決第一項履行完畢後十日內，王強、趙梅協助吳浩傑、林剛到房地產管理部門辦理位於北京市大興區一號房屋的不動產權過戶登記手續，將該房屋過戶登記至吳浩傑、林剛名下。

四、案件分析

合同效力認定

本案爭議焦點在於涉案房屋的房屋性質是否允許買賣。經庭審詢問及雙方當事人提交的證據確認，涉案房屋性質爲參照經濟適用房管理，雖按經濟適用房管理，但不受社會公開銷售的經濟適用房入市交易限制。雙方對於借名買房合同成立一事並無爭議，吳浩傑、林剛與王強、趙梅之間簽訂的《協議書》系雙方真實意思表示，不違反國家法律的強制性規定，屬有效合同，雙方應按合同約定履行相關義務。

抗辯意見分析

王強、趙梅關於供暖費與物業費福利由吳浩傑、林剛享有的抗辯，不能構成拒絕履行過戶義務的理由，如其認爲構成其他法律關係，可另行解決。其其他抗辯意見，系簽訂《協議書》時能夠認知的情況，法院不予採信。

五、勝訴辦案心得

精準把握法律規定：處理此類借名買房糾紛，必須精準掌握房屋性質認定、合同效力判斷、房屋過戶等相關法律規定。明確不同性質房屋的交易規則、合同有效的條件以及過戶的程序和要求，爲案件處理提供堅實的法律基礎。在本案中，正是依據這些法律規定準確判斷合同效力和支持過戶訴求。

全面收集與審查證據：全面收集和嚴格審查與案件相關的證據至關重要。本案中，對《協議書》《購房協議書》《購房委託書》、房權證、購房資質覈驗證明等證據進行仔細審查，通過對證據的分析和相互印證，梳理出房屋買賣的真實情況和當事人的行爲意圖，有力地支持了訴訟請求和法院判決。

深入分析法律關係：深入分析案件中涉及的各種法律關係，理清借名買房關係、房屋買賣關係以及相關各方的權利義務關係。從房屋的購買、款項支付到產權登記和過戶，準確把握各環節法律關係的變化和相互影響，有助於準確判斷當事人的行爲性質和法律責任。

注重庭審策略與溝通：在庭審過程中，合理運用證據，清晰闡述觀點，針對對方的抗辯進行有力反駁。同時，注重與法官的溝通，準確傳達案件關鍵信息，引導法官全面瞭解案件事實和法律關係。例如，在庭審中通過對證據的展示和事實的陳述，清晰呈現出借名買房合同的有效性和過戶的合理性，獲得法官的認可。