律師解讀：房屋買賣過戶爭議，法院爲何支持買家？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房屋買賣交易裡，合同的履行常常會遭遇諸多複雜情況，像是房屋價款的確定、產權轉移登記手續的辦理等，這些環節一旦出現問題，就容易引發糾紛。這類糾紛不僅牽涉當事人的重大財產權益，還會對房地產市場的交易秩序產生影響。本案發生在北京市豐臺區，圍繞一套房屋的買賣合同履行爭議展開，對明晰此類糾紛中的法律責任和規範房屋買賣交易流程有着重要的參考價值，也爲司法實踐提供了典型範例。

二、案件詳情

（一）原告主張

林曉娟向法院提出訴訟請求：一是請求判令被告繼續履行合同，協助原告辦理位於北京市豐臺區一號房屋所有權轉移登記手續，將該房屋所有權轉移登記到原告名下；二是訴訟費由被告承擔。

林曉娟稱，貴院之前的判決書（已於2021 年 4 月生效）確認了原告與被告之間就位於北京市豐臺區一號房屋的買賣關係成立，原告可與被告協商確定房屋總價款後履行權屬變更手續，或依照訂立時合同履行地的市場價格另行訴請履行權屬變更。判決生效後，原告多次嘗試與被告溝通，卻始終無法取得聯繫，難以通過協商確定房屋總價來履行權屬變更手續。所以無奈再次訴至貴院，待依法評估確定訂立時合同履行地（2007 年 4 月 9 日北京市豐臺區二手房）的市場價格後，判決被告繼續履行合同，將涉案房屋所有權變更給原告，懇請法院依法維護其合法權益。

（二）被告答辯

王宇鵬辯稱，不同意原告的訴訟請求。原告在2018 年訴訟時使用的協議書是僞證，2020 年 3 月份他到公安證實了這是僞證，按道理法院受理訴訟應當要求原告出具原件，原告出具的不是原件，法院依據僞證斷案顯然是僞判，該判決沒有效力。

（三）法院查明

2007 年 4 月 9 日，王宇鵬與林曉娟簽訂《協議書》，約定王宇鵬將位於豐臺區一號房屋轉讓給林曉娟，林曉娟於 2007 年 4 月 10 日向王宇鵬交房屋款人民幣拾萬元。2007 年 4 月至 8 月，林曉娟共計支付 53 萬元，王宇鵬出具收條，並手寫註明 “總計收到 53 萬元購房款”。2020 年 11 月 30 日，涉案房屋轉移登記至王宇鵬名下單獨所有，房屋性質爲商品房，登記原因爲新建房屋買賣。2021 年 1 月 5 日，林曉娟將王宇鵬訴至法院，要求確認雙方房屋買賣關係成立並判令被告繼續履行合同，協助辦理房屋所有權轉移登記手續等。後法院判決確認林曉娟與王宇鵬之間就北京市豐臺區一號房屋買賣關係成立，駁回林曉娟的其他訴訟請求。該判決雙方均未上訴，於 2021 年 4 月 20 日生效。案件審理中，因王宇鵬拒絕與林曉娟協商房屋價款，經林曉娟申請，法院委託相關機構對涉案房屋進行評估鑑定，確定價格鑑定標的在價格鑑定基準日的價格爲 94.25 萬元。庭審中，王宇鵬主張林曉娟提交的《協議書》系僞證，但未提交證據證明，且認可《協議書》及四張收條上 “王宇鵬” 的簽名系其本人簽署。

三、裁判結果

林曉娟於本判決生效之日起十日內支付王宇鵬剩餘房屋價款412500 元；

王宇鵬於本判決生效之日起十日內協助林曉娟辦理位於北京市豐臺區一號房屋從王宇鵬名下過戶至林曉娟名下的權屬轉移登記手續。

四、案件分析

合同效力及履行義務

法院之前生效判決書已確認林曉娟與王宇鵬之間就涉案房屋的房屋買賣關係成立，且雙方約定不違反法律、行政法規的強制性規定，依法有效，雙方應遵守誠信原則履行相關義務。

證據與主張認定

王宇鵬主張林曉娟提交的《協議書》系僞證，但未提交證據證明，法院對其主張不予採信。

房屋價款與過戶判定

合同生效後，雙方就房屋價款約定不明確且不能協商一致，按照相關法律規定，價款不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行。法院委託鑑定機構評估鑑定涉案房屋在合同簽訂時的市場價格爲942500 元，林曉娟已支付 53 萬元，應將剩餘房屋價款 412500 元支付給王宇鵬，王宇鵬則應當協助林曉娟辦理涉案房屋的產權轉移登記手續。林曉娟要求王宇鵬繼續履行合同協助辦理房屋所有權轉移登記手續的訴訟請求，於法有據，法院予以支持。

五、勝訴辦案心得

精準把握法律規定：處理此類房屋買賣合同履行糾紛，必須精準掌握合同效力認定、證據規則、合同履行等相關法律規定。明確合同有效的條件、舉證責任的分配以及合同履行中價款確定和產權轉移的規則，爲案件處理提供堅實的法律基礎。在本案中，正是依據這些法律規定準確判斷合同效力、處理價款和過戶問題。

全面收集與審查證據：全面收集和嚴格審查與案件相關的證據至關重要。本案中，對《協議書》、收條、判決書、評估鑑定報告等證據進行仔細審查，通過對證據的分析和相互印證，梳理出房屋買賣的真實情況和當事人的行爲意圖，有力地支持了訴訟請求和法院判決。

深入分析法律關係：深入分析案件中涉及的各種法律關係，理清房屋買賣關係、價款支付關係以及產權轉移關係。從房屋的買賣約定、價款支付情況到產權登記和過戶訴求，準確把握各環節法律關係的變化和相互影響，有助於準確判斷當事人的行爲性質和法律責任。

注重庭審策略與溝通：在庭審過程中，合理運用證據，清晰闡述觀點，針對對方的抗辯進行有力反駁。同時，注重與法官的溝通，準確傳達案件關鍵信息，引導法官全面瞭解案件事實和法律關係。例如，在庭審中通過對證據的展示和事實的陳述，清晰呈現出房屋買賣關係的有效性和過戶的合法性，獲得法官的認可。