律師策略：如何破解案外人虛構房屋買賣關係阻礙執行的司法審查

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在司法執行進程中，當涉及不動產執行時，案外人對執行標的提出異議的情況屢見不鮮。這類糾紛不僅關乎申請執行人的債權實現，還涉及案外人對不動產權益的主張，其背後往往存在複雜的法律關係和事實認定難題。本案圍繞A 號房屋的執行展開，涉及房屋買賣合同的真實性、款項性質認定、不動產佔有情況以及執行異議的法律適用等多個要點，對於理解案外人執行異議之訴的法律規則和司法實踐具有重要的參考價值。

二、案件詳情

（一）原告主張

林曉霖向法院提出三項訴訟請求：一是請求確認位於A 號房屋由自己所有；二是請求停止執行西城法院依據裁定書所執行的蘇悅霞名下 A 號房屋；三是判令本案訴訟費由張宇鵬負擔。林曉霖稱，西城法院依據裁定書所執行的房產是自己 2014 年 11 月 24 日購買的，涉案房產實際所有權人是自己，張宇鵬無權對該房屋申請執行。

（二）被告答辯

張宇鵬辯稱，林曉霖的材料不能充分證明其享有足以排除強制執行的民事權益，不應支持其訴訟主張。

合同與佔有問題：林曉霖與蘇悅霞簽訂的房屋買賣合同中對房屋交付時間、權屬轉移登記時間等重要條款在《補充協議》，但林曉霖無法提供，僅提供2021 年的物業費繳納發票，不足以證明其在法院查封之前已合法連續佔有該涉案房屋。依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條，林曉霖的執行異議請求不符合排除強制執行的條件。

出資與房價問題：林曉霖雖在法院查封前與蘇悅霞簽訂書面《房屋買賣合同》且支付全部價款，但未合法佔有房產也未辦理過戶登記，尚不享有房屋所有權。同時，涉案房屋價款嚴重低於市場交易價格，林曉霖以不明名義轉賬235 萬衝抵房款，張宇鵬懷疑房屋買賣合同真實性，認爲林曉霖提起執行異議之訴是爲拖延執行進程，損害其執行權益。

物業費與虛假訴訟問題：物業費繳納時間僅顯示2021 年，有故意爲訴訟準備的嫌疑，且林曉霖繳納物業費不能等同於實際佔有房屋，懷疑蘇悅霞與林曉霖簽訂的房屋買賣合同存在倒籤，通過虛構合同逃避債務，涉嫌虛假訴訟。

抵押與產權問題：林曉霖主張自己是房屋所有權人，但蘇悅霞卻能以自己名義擅自辦理抵押登記，不符合銀行規定，說明房屋所有人一直是蘇悅霞。目前涉案房屋已被某銀行申請強制執行，林曉霖與蘇悅霞惡意串通，僞造虛假買賣合同，侵害張宇鵬合法權益，涉嫌虛假訴訟罪。

（三）第三人陳述

蘇悅霞述稱，同意林曉霖的訴訟請求，希望把林曉霖和張宇鵬的錢都還了。蘇悅霞和林曉霖之間有買賣合同，房子歸林曉霖所有，要求停止執行。

（四）法院查明

房屋相關事實：2012 年 10 月 29 日，蘇悅霞與 c 銀行簽訂《個人購房借款合同》，將 A 號房屋抵押貸款，房屋總價 2333998 元。2013 年 11 月 29 日，蘇悅霞與北京 f 公司簽訂《補充協議》，房屋結算總價款爲 2355128 元。2014 年 11 月 24 日，林曉霖與蘇悅霞簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，2015 年 5 月 23 日起生效，雙方未簽訂補充協議。林曉霖於 2014 年 11 月 24 日向蘇悅霞轉賬 235 萬元，蘇悅霞出具收到房款 200 萬元、車位款 35 萬元的收條。林曉霖提交了涉案房屋 2017-2020 年的物業費、車位費票據，開票或收據日期多爲 2021 年或 2020 年 12 月 31 日。訴訟中，雙方認可 235 萬元款項往來系借款，若蘇悅霞在 2015 年 5 月 23 日前未還款，則履行房屋買賣合同。截至庭審，蘇悅霞一直居住在 A 號房屋。

前序訴訟情況：張宇鵬與蘇悅霞民間借貸糾紛一案，法院於2019 年 7 月出具調解書，蘇悅霞需償還張宇鵬借款本金 350 萬元及利息。張宇鵬申請執行，2020 年 9 月 1 日法院查封蘇悅霞名下 A 號房屋，後裁定拍賣該房屋。林曉霖提出案外人執行異議，被法院裁定駁回。

三、裁判結果

駁回原告林曉霖的全部訴訟請求。

四、案件分析

法律關係認定：本案系案外人執行異議之訴，爭議焦點是林曉霖對執行中查封的案涉房屋是否享有足以排除執行的民事權益。林曉霖與蘇悅霞雖簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，但雙方真實意思表示爲民間借貸，235 萬元是借款而非購房款，合同約定的房屋仍登記在蘇悅霞名下，林曉霖享有的是債權，並非排他的所有權。

執行異議條件分析：根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條，林曉霖不符合在法院查封之前已合法佔有該不動產的條件，雖簽訂合同和支付款項，但房屋一直由蘇悅霞居住，所以林曉霖對A 號房屋不享有足以排除執行的民事權益。

五、勝訴辦案心得

準確把握法律規定：處理案外人執行異議之訴，要準確把握相關法律規定，如《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》等，明確案外人排除執行的條件，爲案件分析提供法律依據。

深入審查證據真實性：全面審查案件證據，包括合同、轉賬記錄、物業費票據等，深入審查證據的真實性、關聯性和合法性。對於可能存在爭議的證據，如本案中款項性質、合同簽訂時間等，要仔細分析，避免虛假證據影響案件判斷。

注重事實調查與邏輯推理：注重對案件事實的調查，梳理案件中的法律關係和時間脈絡。在本案中，通過對房屋買賣、款項往來、居住情況等事實的調查，清晰呈現案件全貌，結合法律規定進行邏輯推理，準確判斷案外人是否享有排除執行的權益。

合理應對虛假訴訟質疑：若案件存在虛假訴訟的嫌疑，要合理應對。一方面，要求當事人提供充分證據證明其主張；另一方面，通過調查取證、詢問當事人等方式，查明事實真相，維護司法公正和當事人合法權益。

關注執行程序與實體權益平衡：在處理案件時，要關注執行程序的合法性和申請執行人、案外人實體權益的平衡。既要保障申請執行人的債權實現，也要依法審查案外人的執行異議，確保執行程序公正、合法、有序進行。