房產買賣律師：長期逾期辦證案件，買受人如何舉證維權？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關係

陳宇：買受人，與某支行簽訂購房貸款合同

丁公司（某開發有限公司）：房地產開發企業，出賣人

戊支行（某支行）：貸款機構

涉案房屋情況

C 座房屋：位於大興區，規劃用途爲辦公，建築面積 82.75㎡，合同總價 449.8538 萬元，實際支付 454.1138 萬元（含補差款）

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2017 年 2 月 28 日簽訂《商品房預售合同》，約定丁公司需在交房及買受人提交資料後 720 日內協助辦理產權登記

2018 年 9 月 18 日，陳宇與戊支行簽訂《個人購房借款 / 擔保合同》，貸款 224 萬元支付房款，已償還部分本息

丁公司至今未取得大產權，無法辦理過戶登記，且挪用契稅等費用

爭議起因：

陳宇以丁公司根本違約（逾期辦證超3 年）爲由，要求解除購房合同及貸款合同

丁公司抗辯稱解除權期限已過，且行業困境不應解除合同

戊支行主張貸款合同糾紛應提交仲裁，法院無管轄權

訴訟請求：

解除購房合同及貸款合同

丁公司返還購房款230.1138 萬元及利息，承擔已還及未還貸款本息

戊支行主張貸款合同糾紛應仲裁解決

爭議焦點

法院對貸款合同糾紛的主管權：

貸款合同約定仲裁條款，法院能否一併審理？

購房合同是否符合解除條件：

約定解除權期限屆滿後，能否行使法定解除權？

丁公司逾期辦證是否構成根本違約？

貸款合同解除的關聯性：

購房合同解除後，貸款合同是否必然解除？

未償還貸款的責任如何劃分？

案件分析

一、法院主管權與仲裁條款的效力

基礎法律關係優先原則：購房合同與貸款合同雖爲獨立合同，但購房合同是貸款合同的前提，法院審理購房合同糾紛時可一併處理貸款合同解除問題（《民事訴訟法》第136 條）

仲裁條款的侷限性：戊支行主張貸款合同糾紛應仲裁，但本案核心爭議爲購房合同解除，貸款合同解除屬於衍生問題，法院可基於關聯性合併審理

二、購房合同的法定解除權

約定解除權與法定解除權的競合：雖合同約定買受人應在720 日屆滿後 30 日內提出退房，但丁公司逾期辦證持續超 3 年，且無證據證明其積極推進辦證，導致陳宇無法取得產權，構成根本違約（《民法典》第 563 條）

合同目的落空的認定：辦公用房的核心價值在於產權歸屬，丁公司長期無法辦證使陳宇喪失合同預期利益，符合法定解除條件

三、貸款合同的解除依據

關聯性解除規則：根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第20 條，購房合同解除後，貸款合同目的無法實現，應予解除

責任承擔的分配：陳宇已償還的貸款本息及剩餘未還貸款，均由丁公司承擔，符合“出賣人返還購房貸款” 的司法規則

裁判結果

合同解除確認：

購房合同與貸款合同均於2024 年 6 月 7 日（被告收悉起訴材料日）解除

購房款返還與賠償：

丁公司返還陳宇已付購房款230.1138 萬元及利息（自 2019 年 8 月 22 日起按 LPR 計算）

貸款責任轉移：

丁公司向陳宇支付已償還的貸款本息（以銀行覈算爲準）

丁公司向戊支行支付剩餘未還貸款本息（以銀行覈算爲準）

程序問題處理：

駁回戊支行關於仲裁管轄的抗辯，確認法院對貸款合同解除的審理權限

案件啓示

法定解除權的突破適用：

即使約定解除權期限屆滿，若違約行爲持續且導致合同目的落空，買受人仍可行使法定解除權

關聯合同的合併審理：

購房合同與貸款合同雖約定不同爭議解決方式，但法院可基於基礎法律關係合併處理解除問題

開發商根本違約的認定：

逾期辦證超合理期限且無正當理由，可認定爲根本違約，買受人無需受約定解除權期限限制

貸款合同解除的法律後果：

購房合同解除後，開發商需承擔返還購房款及代償貸款的責任，買受人不再承擔還款義務

本案通過區分約定解除權與法定解除權、關聯合同的程序處理規則，明確了開發商長期逾期辦證的法律後果。