房產買賣律師：借名買房未約定，登記產權人有權要求騰退嗎？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關係

原告：張楠（房屋登記所有權人）

被告：

王芳（張楠姨媽，母親同胞妹）

周偉（王芳配偶，被告）

周麗（王芳之女，張楠表妹）

周強（王芳之子，張楠表弟）

涉案背景

一號房屋：位於北京市朝陽區XX 小區，登記在張楠名下，原爲張楠外祖父母（王建國、陳蘭）居住，二老去世後四被告繼續佔用。

爭議焦點：張楠主張四被告無權佔有房屋，要求騰退並支付佔有費用；四被告抗辯房屋實爲外祖父母出資購買，屬於遺產，拒絕騰退。

關鍵事實

產權登記與購房情況：

1999 年，張楠與甲公司簽訂《購房合同》，購買一號房屋，2000 年取得房產證，登記所有權人爲張楠；

四被告稱購房款由外祖父母（王建國、陳蘭）出資，張楠僅爲名義登記人，實際產權屬於外祖父母，且已另案提起所有權確認之訴。

佔有與使用情況：

2008 年起，張楠外祖父母入住一號房屋，2016 年外祖母陳蘭去世，2022 年外祖父王建國去世後，四被告（均爲姨母一家）繼續居住；

張楠主張四被告未經許可佔用房屋，要求自2022 年 7 月起支付每月 XXXX 元的佔有費、物業費及供暖費。

被告抗辯要點：

購房時借用張楠名義（因外祖父母非職工身份），實際出資人爲外祖父母，房屋應爲遺產；

長期照顧外祖父母並承擔生活費用，張楠未盡贍養義務，無權主張騰退；

已就房屋所有權提起訴訟，本案應待另案結果。

爭議焦點

房屋所有權歸屬：

登記所有權人張楠與實際出資人（外祖父母）之間是否存在借名買房關係？

四被告能否以“實際產權人繼承人” 對抗登記效力？

佔有行爲的合法性：

外祖父母去世後，姨母一家居住是否構成無權佔有？

張楠作爲登記產權人，是否有權排除妨害？

費用主張的關聯性：

若所有權存在爭議，張楠能否主張佔有使用費、物業費等？

案件分析

一、物權登記的效力優先性

登記推定力：

根據《民法典》第209 條，不動產物權以登記爲生效要件，張楠持有房產證，依法享有所有權，四被告需提供充分證據（如借名協議、出資憑證）推翻登記（《民事訴訟法》第 67 條）。

另案訴訟的影響：

四被告已提起所有權確認之訴，但本案審理時該訴尚未結案，房屋權屬處於爭議狀態，法院無法直接認定四被告爲無權佔有人（《民事訴訟法》第156 條）。

二、佔有合法性的認定困境

親屬關係與居住歷史：

四被告基於親屬關係（姨母一家）居住房屋，且外祖父母生前長期居住，需區分“基於家庭委託的合法居住” 與 “無權佔有”；

張楠主張“借住” 外祖父母，但未提供書面約定，四被告主張 “遺產繼承” 亦缺乏遺囑或析產證據，雙方均未能明確佔有基礎。

三、費用主張的前提條件

所有權爭議未解決：

若房屋最終被認定爲外祖父母遺產，四被告可能基於繼承權合法佔有；若登記有效，張楠可主張騰退及費用。

法院認爲，在權屬未明確前，直接支持騰退及費用主張可能損害四被告合法權益，故暫不處理。

裁判結果

駁回全部訴訟請求：

因四被告已就房屋所有權提起另案訴訟，本案需以該訴結果爲依據，目前不具備騰退條件；

案件啓示

借名買房的法律風險：

實際出資人若未簽訂書面借名協議，僅憑付款憑證難以對抗登記效力，需在購房時明確權屬約定。

物權爭議的處理順序：

涉及房屋騰退的糾紛，若存在權屬爭議，法院通常優先處理所有權確認之訴，再解決佔有問題。

親屬間財產關係的書面化：

長輩與晚輩之間的房產安排（如借用名義、贈與、繼承）應通過書面協議明確，避免繼承時產生糾紛。

訴訟策略的選擇：

原告主張騰退時，需先排除權屬爭議；被告抗辯需提供充分反證，否則需承擔舉證不能後果。