房產律師：“陰陽合同” 存價差，買受人如何證明交易合理性？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：江明。被告：李建國、趙芳。

（二）案件事實

李建國與周慧系夫妻，二人無子女，江明爲周慧外甥。2001 年 12 月 3 日，李建國通過房改售房購得一號房屋，並於 2002 年 4 月 8 日取得房屋所有權證，房屋性質爲成本價出售住房 。

2021 年 4 月 7 日，李建國、周慧與江明簽訂《遺贈扶養協議》，約定江明負責二人日常生活、看病就醫及生養死葬，二人去世後將一號房屋遺贈給江明。2021 年 4 月 8 日，周慧去世。2021 年 6 月 2 日，李建國將一號房屋由成本價變更爲商品房；6 月 4 日，李建國與江明簽訂房屋買賣合同並完成過戶登記，房屋登記至江明名下。

此後，李建國多次起訴江明，要求撤銷合同、恢復房屋登記。2023 年 6 月 29 日，法院終審判決確認李建國與江明簽訂的房屋買賣合同無效，江明協助將一號房屋恢復登記至李建國名下。2023 年 7 月 24 日，房屋登記回李建國名下。

2023 年 9 月 6 日，李建國與趙芳簽訂兩份《北京市存量房屋買賣合同》，一份備案合同金額 270 萬元，另一份約定實際交易價格 370 萬元。當日，趙芳交納契稅，房屋變更登記至趙芳名下，並於 9 月 9 日在房屋上設立 150 萬元抵押權。趙芳支付 200 萬元購房款後，因江明申請保全房屋，剩餘房款未付。

江明認爲李建國與趙芳惡意串通，損害其基於《遺贈扶養協議》對房屋享有的權益，訴請確認兩份合同無效；李建國、趙芳則主張江明對房屋無權益，且交易不存在惡意串通，合同合法有效。

（三）雙方主張

原告主張：

確認李建國與趙芳於2023 年 9 月 6 日簽訂的兩份《北京市存量房屋買賣合同》無效；

李建國、趙芳承擔本案訴訟費。

被告李建國辯稱：

生效判決已將房屋恢復登記至自己名下，不存在主動過戶給江明的事實；

江明未實際履行《遺贈扶養協議》，對房屋不享有權益；

自己處分房屋繫個人意志，無惡意串通情形。

被告趙芳辯稱：

江明無權基於房屋買賣合同糾紛起訴；

李建國已說明房屋訴訟情況，李建國對房屋有處分權；

交易價格合理，無惡意串通，合同有效。

二、爭議焦點

李建國與趙芳簽訂的兩份《北京市存量房屋買賣合同》是否因惡意串通損害江明利益而無效？

江明基於《遺贈扶養協議》對一號房屋享有的權益，能否對抗李建國的房屋處分行爲？

三、案件分析

（一）合同效力認定的法律依據

根據《中華人民共和國民法典》第一百五十四條，行爲人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行爲無效。認定合同無效需同時滿足“惡意串通” 和 “損害他人合法權益” 兩個要件。

（二）江明對房屋的權益分析

生效判決已確認江明與李建國的房屋買賣合同無效，房屋恢復登記至李建國名下，在未完成繼承手續且李建國在世的情況下，江明尚不能依據《遺贈扶養協議》取得房屋所有權。因此，江明對一號房屋的權益處於待定狀態，其主張合同無效需證明李建國與趙芳惡意串通。

（三）惡意串通的舉證與認定

李建國的處分權：生效判決確認李建國對一號房屋享有單獨所有權，其有權自主處分房屋，處分行爲本身具有合法性基礎。

趙芳的抗辯合理性：趙芳雖提交兩份價格不同的合同，但解釋稱因房屋存在居住人不配合問題導致價格低於市場價，且部分房款因房屋保全未支付，該解釋符合常理。同時，趙芳已實際支付200 萬元並完成產權登記、設立抵押，交易具有真實性。

江明的舉證不足：江明未能提供充分證據證明李建國與趙芳存在主觀惡意串通的合意及損害其權益的行爲，應承擔舉證不能的後果。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規定，判決如下：

駁回原告江明的全部訴訟請求。

五、案件啓示

合同效力的審慎判斷：主張合同無效需嚴格遵循法律規定的構成要件，惡意串通的認定需結合當事人主觀意圖、交易背景及客觀行爲綜合判斷，僅憑懷疑或推測難以得到法院支持。

遺贈扶養協議的履行風險：簽訂遺贈扶養協議後，扶養人需切實履行義務，並及時通過法律程序明確權益。在未完成法定手續前，協議約定的權益存在不確定性，難以對抗所有權人的處分行爲。

交易合法性審查：房屋買賣中，買受人應充分了解房屋權利狀態，對價格異常、合同條款矛盾等情況保持警惕，留存交易憑證，確保交易合法合規，降低法律風險。

舉證責任的重要性：訴訟中當事人需對自己的主張承擔舉證責任，如無法提供有效證據，即便主張看似合理，也可能面臨敗訴風險，因此應重視證據的收集與保存。