開發商拖延過戶，購房人該收集哪些證據？房產買賣律師清單

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案件梳理

當事人關係

王磊：購房人（原告）

甲公司：房地產開發企業（被告）

涉案房屋情況

一號房屋：位於北京市大興區（原期房，現由王磊實際佔有使用）

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2012 年 3 月，王磊與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋（當時不具備北京購房資格），甲公司承諾協助辦理購房資質及網籤手續；

王磊付清房款134.6862 萬元、契稅 2.0203 萬元及委託辦證費 1000 元，2012 年入住房屋。

辦證爭議：

因甲公司協助辦理的工作居住證存在問題，導致無法辦理產權證；

2021 年 12 月，雙方簽訂《退房協議》並註銷網籤，但未實際退房，王磊主張此舉爲 “退網重籤” 以解決過戶問題；

2022 年起，王磊通過 12345 投訴，大興區住建委協調確認甲公司因配套設施未完成無法辦理現房銷售備案，導致無法重新網籤。

資質變化：

王磊現已具備北京購房資格，但因網簽註銷無法直接辦理過戶。

爭議焦點

退房協議的性質與效力：

原告主張：退房協議僅爲“退網重籤” 流程操作，並非真實解除合同，雙方仍存在房屋買賣關係。

被告抗辯：退房協議已解除原合同，且王磊購房時無資質，合同自始無效，拒絕協助過戶。

過戶義務的履行條件：

原告主張：現具備購房資質，甲公司應履行協助過戶義務。

被告抗辯：因王磊歷史購房資質問題及退房協議，甲公司無義務協助過戶。

網簽註銷與重新備案的責任：

原告主張：退網籤系應甲公司及住建委要求，目的是解決過戶障礙，責任在甲公司。

被告抗辯：退網籤系王磊自行申請，與甲公司無關，後果應由其自行承擔。

案件分析

一、合同效力與退房協議性質

合同效力：

王磊購房時雖無資質，但雙方完成網籤備案，且王磊現已具備資質，根據《民法典》及北京限購政策精神，不影響合同效力（參考最高法(2016) 最高法民再 287 號判例）。

退房協議目的：

協議僅約定“辦理退房手續”，未涉及房款返還、房屋騰退等核心條款，且雙方未實際履行退房行爲；

結合住建委協調記錄及王磊持續主張過戶的事實，認定退房協議係爲“退網重籤” 的程序性操作，而非解除合同（《民法典》第 142 條）。

二、過戶義務的法律依據

資質補正的效力：

王磊取得購房資質後，原合同履行障礙已消除，甲公司需繼續履行過戶義務（《民法典》第509 條）。

網簽註銷的責任：

甲公司作爲開發商，對配套設施未完成導致無法現房備案存在過錯；退網籤系雙方配合住建委協調的結果，甲公司不得以流程瑕疵拒絕履行主合同義務。

三、被告抗辯的不成立性

限購政策的溯及力：

購房時雖違反限購，但政策旨在限制交易行爲，而非否定嗣後補正資質的合同效力；

甲公司明知王磊無資質仍促成交易，應承擔相應責任，不得反以此爲由拒絕過戶。

裁判結果

協助過戶義務：

甲公司於判決生效後10 日內，協助王磊辦理一號房屋不動產權登記手續，登記至王磊名下。

駁回其他請求：

王磊其他訴訟請求（如賠償增值損失）因合同繼續履行而不予支持。

案件啓示

限購政策與合同效力的銜接：

購房時不具備資質但事後補正的，合同仍可履行，開發商不得以歷史資質問題抗辯。

退房協議的目的解釋：

協議內容未明確解除合同核心權利義務的，應結合交易背景、履行行爲綜合認定，避免機械適用合同文本。

開發商的協調義務：

因開發商原因（如配套設施未完成）導致過戶障礙的，需承擔繼續履行責任，不得推諉至行政流程或購房人。

行政協調證據的重要性：

12345 投訴記錄、住建委協調意見等可作爲證明開發商過錯及交易真實目的的關鍵證據。