小產權房贈與完成，對方拖延變更使用權證怎麼辦？房產律師支招

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小產權房贈與完成多年，原共有人離世後，證卻遲遲無法變更。當房屋使用權遭遇確認難題，法律如何保障權益歸屬？這起真實案例，爲你拆解小產權房交易中的法律要點。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陸明向法院提出訴訟請求：

判令確認北京市房山區一號房屋的使用權歸自己所有；

訴訟費由被告甲公司一分公司承擔。

陸明稱，2010 年，他與陳華在甲公司一分公司購買了一號房屋，當時被告確認房屋權利歸他與陳華共有 。2011 年 12 月 27 日，陳華將名下份額通過贈與協議轉讓給他，且協議已實際履行，此後房屋一直由他支配使用 。疫情結束後，他要求被告變更使用權證內容，明確房屋使用權歸屬，被告卻拖延未辦 。爲維護權益，陸明訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

甲公司一分公司未進行答辯。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋買賣過程：2010 年 5 月 8 日，陸明、陳華與甲公司一分公司簽訂《房屋買賣合同》，以 336225 元購買一號房屋（位於北京市房山區） 。簽約後，二人支付購房款，被告交付房屋，並辦理房屋權利證書，登記權利人爲陸明、陳華 。需注意的是，該房屋屬於小產權房性質。

贈與協議履行：2011 年 12 月 27 日，在律師見證下，陸明與陳華簽訂《房屋贈與協議書》，陳華自願將其對一號房屋享有的份額無償贈與陸明，陸明接受贈與 。2023 年 1 月 4 日，陳華去世。

訴訟起因：2023 年 11 月，因被告未按要求變更房屋使用權證，陸明起訴至法院，要求確認對一號房屋的使用權。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳華與陸明簽訂的房屋贈與協議是否有效？

陸明能否依據贈與協議取得一號房屋的使用權？

（二）法律分析

贈與協議效力認定：陳華與陸明簽訂的贈與協議，是雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定 。即便房屋爲小產權房，贈與協議在合同雙方之間的效力不受影響，因此贈與關係合法成立。

使用權歸屬判定：陳華將其房屋份額贈與陸明並實際履行後，陸明取得了房屋全部份額對應的權益 。根據法律規定，民事主體合法的財產權利受保護，陸明作爲房屋全部份額的實際享有者，有權對房屋進行居住使用，其要求確認房屋使用權歸自己所有的訴求合理合法。

三、裁判結果

法院判決：陸明對位於北京市房山區（一號房屋）享有使用權。

法院認爲，陸明與陳華的贈與協議有效，陸明基於贈與取得房屋全部使用權益，其訴求符合法律規定，予以支持。甲公司一分公司經合法傳喚未到庭，視爲放棄訴訟權利，法院依法缺席判決。

四、案件啓示

（一）小產權房交易風險警示

產權受限：小產權房因未繳納土地出讓金等原因，無法取得合法產權證書，不能合法上市交易、抵押，購買後可能面臨拆遷無補償、無法過戶等風險 。

合同效力與物權分離：雖然小產權房的買賣合同、贈與協議在雙方間可能有效，但無法產生物權變動效力，即不能改變房屋產權歸屬，僅能依據合同主張債權 。

（二）財產贈與注意事項

簽訂書面協議：涉及房產等重要財產贈與，務必簽訂書面協議，明確贈與標的、份額、履行方式等，必要時進行公證或律師見證，增強協議效力 。

及時辦理手續：若贈與財產涉及權屬變更（如房產過戶、股權變更登記等），應及時辦理相關手續，避免因未登記導致權益無法對抗第三人 。

（三）法律建議

遇到小產權房糾紛或財產贈與爭議，建議及時諮詢專業律師。律師可結合具體情況分析合同效力、權益歸屬，協助收集證據，通過法律途徑維護合法權益，規避潛在風險。

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（此案例發生地爲北京，爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。）