房地產律師答疑：開發商拖延辦證如何主張違約金？

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案件梳理

當事人關係

林浩（買受人）與乙公司（某房地產開發有限公司）簽訂《北京市商品房預售合同》，購買辦公用房。

涉案房屋情況

A 座房屋：位於大興區，規劃用途爲辦公，建築面積 61.61 平方米，總價款 333.0821 萬元。

關鍵事實

合同約定：

交房時間：2019 年 8 月 30 日前；

辦證期限：交房後720 日內（即 2021 年 8 月 19 日前），買受人需交清稅費及資料，出賣人協助辦理產權轉移登記；

逾期辦證責任：未退房則自逾期之日起按日萬分之一支付違約金。

履行情況：

林浩於2019 年 8 月 23 日付清房款 334.5825 萬元，房屋如期交付；

因乙公司原因，截至2024 年起訴時，房屋仍不具備辦證條件，林浩未取得產權證。

訴訟請求：

原訴求：要求乙公司協助辦證並支付逾期違約金31.4507 萬元；

被告答辯（書面）

未委託代辦產權，無協助義務；

林浩未支付契稅等費用，違約系買受人原因；

新冠疫情屬不可抗力，應免除部分責任；

林浩未採取措施防止損失擴大，擴大部分自負；

無實際損失，違約金過高。

爭議焦點

乙公司是否負有協助辦證義務？

逾期辦證違約金的責任認定及數額計算是否符合法律規定？

新冠疫情能否作爲不可抗力免除或減輕違約責任？

案件分析

一、合同效力與協助辦證義務

合同有效性與義務來源：

林浩與乙公司簽訂的合同及補充協議系真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效（《民法典》第143 條）。

補充協議明確約定“出賣人協助辦理不動產轉移登記”，該義務獨立於委託代辦關係，乙公司需確保房屋符合辦證條件，而非僅提供代辦服務。

義務履行的舉證責任：

合同約定辦證前提爲“買受人交清稅費及資料”，但乙公司未提供證據證明林浩未履行該義務，應承擔舉證不能的不利後果（《民事訴訟法》第 67 條）。

乙公司以“未委託代辦” 抗辯不成立，因其核心義務是促成辦證條件成就，而非僅被動配合。

二、逾期辦證的違約責任認定

違約事實與因果關係：

辦證期限屆滿日爲2021 年 8 月 19 日，乙公司未完成協助義務，構成違約（《民法典》第 577 條）。

乙公司主張“疫情不可抗力”，但疫情管控期（2020 年 1-4 月）早於辦證期限起始日（2019 年 8 月 30 日交房後 720 日爲 2021 年 8 月 19 日），與違約無直接因果關係，且未提交證據證明疫情直接導致辦證延誤，抗辯不成立（《民法典》第 180 條）。

違約金的計算與調整：

合同約定按日萬分之一計算違約金，自2021 年 8 月 20 日至 2024 年 3 月 20 日共 942 天，以房款 334.5825 萬元爲基數，計算爲 314,507 元，符合約定且未超過合理範圍。

乙公司以“無實際損失” 主張調整違約金，因違約金兼具補償與懲罰功能，且合同已明確約定計算方式，除非乙公司舉證證明違約金過分高於實際損失，否則法院不予調整（《民法典》第 585 條）。

防止損失擴大的義務：

乙公司主張林浩未防止損失擴大，但辦證義務主體爲乙公司，林浩作爲買受人無主動推進辦證的義務，該抗辯缺乏事實依據。

三、法律適用與程序問題

本案法律事實持續至《民法典》施行後，適用民法典規定（《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第1 條）。

乙公司經合法傳喚未到庭，視爲放棄抗辯權利，法院依法缺席審理（《民事訴訟法》第147 條）。

裁判結果

支持逾期辦證違約金：

乙公司於判決生效後10 日內支付林浩逾期辦證違約金 314,507 元。

案件啓示

開發商協助辦證的法定與約定責任：

開發商不僅需按合同約定協助辦證，更需確保房屋符合產權登記條件，否則需承擔違約責任。

違約金約定的司法尊重原則：

法院通常認可合同約定的違約金計算方式，違約方主張調整需承擔舉證責任。

不可抗力抗辯的嚴格適用：

主張不可抗力需證明事件與違約後果的直接因果關係，且需在合理期限內履行通知義務。

買受人的證據留存與及時維權：

買受人應保留房款支付、稅費繳納等證據，並在訴訟時效內主張權利，避免超過3 年訴訟時效（《民法典》第 188 條）。