海外華僑如何辦理國內房產的抵押手續？（律師信箱）

張律師：

我是一名長居加拿大的華僑，運營着一家進出口貿易公司。近期，因公司資金週轉需要，我計劃將我名下一套位於上海的房產辦理抵押登記，來向銀行申請貸款。因我在海外還有事務需要處理，無法及時回國，故想諮詢：我能否委託他人辦理國內房產的抵押手續？若可以，應如何辦理？

海外讀者 黎女士

黎女士：

根據《中華人民共和國民法典》(以下簡稱“民法典”)及不動產登記相關規定，海外華僑如委託他人代辦國內房產抵押登記手續，需通過合法委託程序完成代理授權。

具體爲您解釋如下：

■ 委託行爲的合法性與形式

民法典第一百六十一條和第一百六十二條規定，民事主體可以通過代理人實施民事法律行爲。代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行爲，對被代理人發生效力。

您作爲國內房屋產權人，在滿足民法典第一百四十三條規定條件的情況下，可以委託他人代理辦理國內房屋的抵押登記事宜，相關民事法律行爲有效。

根據民法典第四百條和第四百零二條規定，設立不動產抵押權，應當採用書面形式簽訂抵押合同並辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。因此，在國內辦理房屋的抵押手續，需要當事人前往銀行簽訂抵押合同，再前往不動產登記中心進行抵押登記，銀行便可放款。

若您無法親自辦理，則須以書面委託形式授權受託人(如配偶、親屬等)代爲辦理。特別注意的是，您作爲委託人，須在委託書載明的權限範圍內，以您的名義簽署文件並完成登記，相關法律後果由您直接承擔。

■ 跨國委託的操作步驟

因您長居海外不便回國，委託辦理抵押手續將涉及跨國公證問題。

爲解決海外中國公民由於各類原因無法回國辦理公證的難題，外交部和司法部聯合推出海外遠程視頻公證服務。視頻公證事項涉及房產、股權、繼承等事務和相關聲明、委託等，有效滿足了居住海外的中國公民辦理涉及人身關係和重大財產權益的公證需求。您可聯繫您現居地具備條件的中國駐外使領館和國內房產所在地具備條件的公證機構，爲您提供遠程視頻委託公證，必要時對委託書辦理認證手續，確保國內登記機構認可其效力。

公證完成後，您的受託人可持委託公證書、您的身份證明文件等文件，代您與銀行簽署抵押合同。隨後，受託人持抵押合同等必要材料，前往不動產登記中心申請抵押登記。不動產登記中心將對材料進行審查，確認無誤後辦理抵押登記，並向抵押權人發放他項權證。銀行在抵押權登記完成後，將依約向您發放貸款。

■ 律師提醒

您作爲海外華僑，可通過遠程委託公證合法授權國內受託人辦理房產抵押手續，在材料齊備、程序合規的前提下，抵押權登記完成後，即可實現借貸需求。辦理過程中，建議您提前與公證機構、銀行及不動產登記中心溝通具體要求，以確保流程順暢。

在辦理過程中，您須注意委託書內容的明確性，若委託書未明確標註具體事項(如抵押權人信息、擔保範圍及期限)，可能導致受託人權限受限，登記受阻。此外，若受託人超越代理權限或抵押存在瑕疵，可能引發合同效力爭議，需特別審慎。

(北京市公衡律師事務所律師 張海旻)