海外華僑如何委託國內代理人出租商鋪（律師信箱）

楊律師：

我是一名海外華僑，在國內有一處商鋪長期閒置。近期，我計劃委託國內友人代理出租該商鋪，想諮詢委託代理有哪些需要注意的事項？

海外讀者 羅女士

羅女士：

海外華僑委託國內代理人出租不動產，是涉及跨境法律關係的重要事項。根據《中華人民共和國民法典》(以下簡稱“民法典”)第一百六十二條規定，代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行爲，對被代理人發生效力。在實際操作過程中，您需要關注代理行爲的規範操作流程並防範潛在風險。

具體爲您解釋如下：

■ 簽訂書面委託合同並關注委託權限

根據民法典第一百六十三條規定，代理包括委託代理和法定代理。委託代理人按照被代理人的委託行使代理權。法定代理人依照法律的規定行使代理權。

商鋪租賃委託屬於典型的委託代理行爲。您作爲委託人，建議與受託人簽訂書面委託合同，明確委託人和受託人的身份信息、委託事項、權限範圍、委託期限等，確保委託的內容清晰、具體，並留意民法典第二十三章中關於委託合同的相關要求。

關注委託代理權限的範圍。民法典第一百七十一條和第九百二十條規定，行爲人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行爲，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。委託人可以特別委託受託人處理一項或者數項事務，也可以概括委託受託人處理一切事務。

建議您在委託好友代理出租商鋪時，採用特別委託而非概括委託，明確代理權限僅限招租談判、合同簽署、租金收取等事項，涉及房屋改造等重大事項需單獨授權，儘可能保障您的合法權益。

■ 代理流程指引

您在委託國內好友代理出租商鋪時，可參照以下步驟規範代理操作流程。

(一)文件準備

準備好可能用到的委託書公證、產權相關證書認證等文件。

(二)委託合同訂立

建議委託合同包括費用結算條款(如明確代理佣金標準及支付方式)、保證金管理制度(如接收押金須設立共管賬戶)、緊急事項處理機制(如漏水維修等突發事件處置權限)和定期報告義務(如約定每月提供租賃臺賬及銀行流水)等關鍵條款。

(三)租賃合同締結

在締結租賃合同時，您可要求對簽約過程進行錄像存檔，並重點注意轉租權限、裝修條款、優先續租權等內容。

(四)租賃事務管理

在租賃事務管理階段，您應關注並提前約定好租金收取、日常維護、糾紛處理等事宜的處理方式，防止後續相關爭端發生。同時，您還須關注稅務申報問題，確保您在商鋪出租過程中稅務行爲合法合規。

■ 律師提醒

鑑於您身居海外，您在委託國內好友代理出租商鋪時，應注意委託書公證認證問題。

2023年，《取消外國公文書認證要求的公約》(以下簡稱《公約》)在中國生效實施，中國同《公約》締約國之間公文書跨境流轉不再經過傳統的“外交部門認證+使領館認證”的“雙認證”程序，而是在《公約》框架下啓用基於附加證明書的“一步式”證明新模式。

若您所處的國家屬於《公約》締約國，則您的委託書僅需辦理附加證明書；若不屬於《公約》締約國，委託書須在當地使領館辦理公證、認證手續。

(北京市公衡律師事務所 楊亞倩)