北京房地產律師：定金和違約金能同時主張嗎？怎麼選更有利？

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案件梳理

當事人關係

原告：江楠（出賣人，房屋所有權人）

被告：林悅（買受人）

第三人：乙公司（居間服務方）

涉案背景

一號房屋：位於大興區，所有權人爲江楠。2023 年 3 月，林悅通過乙公司居間與江楠簽訂房屋買賣合同，約定總價 365 萬元。因林悅連環換房失敗未能支付首付款，江楠主張解除合同並索賠違約金，雙方引發爭議。

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2023 年 3 月 27 日，江楠與林悅簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定林悅支付定金 10 萬元，2023 年 11 月 12 日辦理過戶，逾期付款超 15 日可解除合同並支付 20% 違約金（73 萬元）；

林悅因出售其父房屋失敗（買方換房未成），無法籌集首付款，於2023 年 8 月通過乙公司提出解約，江楠要求繼續履行；

2023 年 12 月 3 日，江楠發函解除合同，次日送達林悅，主張 73 萬元違約金。

爭議焦點與證據：

解約時間爭議：林悅稱8 月已提出解約，江楠主張 12 月發函後正式解除；

違約金合理性：林悅認爲20% 標準過高，江楠主張房屋貶值（從 365 萬降至 322.4 萬）及空置損失；

乙公司證言：確認雙方多次協商，江楠曾同意“出售成功則履行，失敗則解約”，但未達成一致。

爭議焦點

合同解除的時間點及合法性：

林悅8 月口頭提出解約是否構成有效解除？江楠 12 月發函解除是否符合合同約定？

違約金標準是否過高及調整依據：

合同約定的20% 違約金（73 萬元）是否超出實際損失？如何認定江楠主張的房屋貶值及空置損失？

雙方過錯程度與責任劃分：

林悅連環換房失敗是否屬於“不可歸責於雙方的事由”？江楠明知換房風險是否影響責任認定？

案件分析

一、合同解除的法律依據

約定解除權的行使：

根據《民法典》第562 條，合同約定 “逾期付款超 15 日出賣人有權解除合同”，林悅未在 2023 年 11 月 12 日支付首付款，逾期超 15 日（至 12 月 3 日已 21 日），江楠有權解除合同；

林悅8 月提出解約屬於 “協商解除” 意向，但雙方未達成一致，不產生解除效力，合同自江楠書面通知送達之日（2023 年 12 月 4 日）正式解除。

二、違約金調整的司法考量

實際損失的認定：

江楠主張房屋貶值32.6 萬元（365 萬 - 322.4 萬），但未提交評估報告，且房屋價格波動屬市場風險；

空置損失、搬家費等屬間接損失，證據不足，法院難以全額支持（《民法典》第584 條）。

違約金過高的判斷標準：

法定標準：違約金超過損失30% 可認定過高（《民法典司法解釋》第 58 條）；

本案中，林悅支付的10 萬元定金已彌補部分損失，且江楠明知換房風險仍同意延長履行，雙方均有一定過錯，故調整違約金至合理範圍。

三、過錯與責任的平衡

林悅的違約過錯：

連環交易失敗屬自身商業風險，非不可抗力或情勢變更，應對違約擔責；

江楠的注意義務：

明知林悅處於換房鏈條，未及時採取止損措施（如提前解約），可減輕林悅部分責任。

裁判結果

合同解除時間確認：

江楠與林悅的房屋買賣合同及補充協議於2023 年 12 月 4 日解除。

違約金調整與支付：

林悅向江楠支付違約金12 萬元（原約定 73 萬元，扣除已付定金 10 萬元，法院酌情認定總違約金 22 萬元）。

其他請求駁回：

江楠主張的73 萬元違約金超出合理範圍，不予支持。

案件啓示

連環交易的風險防控：

出賣人對“換房買家” 需謹慎評估履約能力，可在合同中約定 “買方需提供購房資格證明或資金擔保”，降低連環交易失敗風險。

解約程序的規範性：

協商解除需以書面形式確認，口頭溝通可能因證據不足無法認定；法定解除權行使需符合合同約定時限，並保留通知送達證據。

違約金主張的合理性：

主張高額違約金需提供實際損失證據（如評估報告、租金流水），否則法院可能以“明顯過高” 爲由調整；

定金與違約金不得並用，出賣人需選擇對自己最有利的救濟方式。

居間方的責任邊界：

居間方需如實記錄協商過程，保存溝通記錄（如聊天記錄、錄音），避免因證言模糊導致責任認定爭議。