北京房地產律師：中介口頭承諾飄窗，賣方需要承擔責任嗎？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關係

原告：林悅（購房人）

被告：趙陽（售房人）

關聯方：趙鵬（趙陽之子，委託代理人）

中介方：甲公司（房地產經紀機構）

涉案背景

一號房屋：位於西城區XXX 號，實際帶有東西兩側擴建飄窗（深度 0.7-1 米），林悅以 540 萬元價格簽約購買，支付定金 5 萬元後，發現飄窗屬違建，主張撤銷合同。

關鍵事實

合同簽訂與爭議點：

2024 年 1 月 5 日，林悅與趙陽簽訂《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定購買帶 “陽臺或飄窗” 的房屋，趙陽委託其子趙鵬簽約；

簽約後林悅從物業獲悉飄窗爲違建（無規劃許可），且已列入拆除名單，遂要求撤銷合同並返還定金。

雙方主張與證據：

林悅：

購房時明確要求“帶陽臺或飄窗”，中介及趙陽隱瞞飄窗違建事實，構成重大誤解；

提交120 餘套看房記錄（均含陽臺 / 飄窗）、物業溝通記錄、城管違建認定函。

趙陽：

合同未明確約定“陽臺或飄窗” 爲交易條件，飄窗屬防護欄非違建，已提供無限制交易證明；

主張林悅未盡到購房審慎義務，單方解約構成違約。

行政認定與現狀：

西城規自委覆函：飄窗未辦理規劃許可，屬街道辦查處範圍；

展覽路街道辦確認：飄窗爲框架玻璃封閉結構，屬違法建設，已於2024 年 5 月拆除玻璃部分，框架尚存。

爭議焦點

合同約定與購房需求的關聯性：

林悅通過中介提出的“陽臺 / 飄窗” 需求是否構成合同條款？趙陽是否明知該需求？

違建事實對合同效力的影響：

擴建飄窗是否屬於《民法典》第147 條 “重大誤解” 情形？趙陽是否存在故意隱瞞？

撤銷權的舉證責任分配：

林悅能否證明趙陽明知違建仍簽約？趙陽能否證明已履行告知義務？

案件分析

一、合同條款的文義與履行

交易條件的明確性：

合同未直接約定“陽臺或飄窗” 爲交易標的，僅描述房屋爲 “樓房”“附屬設施見附件”，附件未列明飄窗；

林悅對中介的需求未轉化爲合同條款，趙陽通過授權委託書僅委託趙鵬處理“簽約過戶事宜”，無證據證明其明知飄窗爲核心交易條件。

二、重大誤解的構成要件

認知偏差與因果關係：

林悅主張因“飄窗屬違建” 導致誤解，但簽約時房屋已存在飄窗，其現場看房後未對結構合法性提出異議；

根據《民法典》第147 條，重大誤解需基於 “對合同內容有實質性誤認”，而本案中林悅誤認的是 “飄窗合法性”，非合同約定的交易標的（登記建築面積），二者無直接因果關係。

三、賣方的告知義務邊界

信息披露的法定範圍：

趙陽提供了無限制交易證明（即房屋無查封、抵押等權利瑕疵），符合合同約定的“出售條件”；

違建認定屬於行政監管範疇，且飄窗未計入產權面積，趙陽無法律義務主動披露非登記結構的合法性（參照《城市房地產管理法》第37 條）。

四、購房人的審慎義務

合理注意義務的承擔：

林悅作爲買方，未在簽約前核查房屋結構規劃文件，僅以“中介帶看”“小區其他房屋類似” 爲由主張信賴，不符合交易慣例；

法院認爲，購房人對房屋物理狀態及合法性負有主要審查責任，非因賣方欺詐或故意隱瞞，不得事後以“誤解” 主張撤銷。

裁判結果

駁回全部訴訟請求：

林悅未能證明“陽臺 / 飄窗” 爲合同約定內容，亦無法證明趙陽故意隱瞞違建事實，不符合重大誤解的構成要件；

案件啓示

交易需求的合同固化：

購房人若對房屋特定設施（如陽臺、飄窗）有剛性需求，需在合同中明確約定爲“合同標的” 或 “交付條件”，避免僅通過中介口頭溝通。

違建審查的前置義務：

涉及房屋擴建、改造的，買方應主動向規劃部門查詢是否取得許可，不得以“賣方未告知” 爲由主張免責（《城鄉規劃法》第 64 條）。

中介責任與證據留存：

中介需將客戶需求書面記錄並要求買賣雙方確認，避免因口頭承諾引發爭議；購房人應保存溝通記錄（如微信、郵件）作爲證據。

行政認定的司法效力：

行政機關對違建的認定具有權威性，但僅影響房屋使用，不直接否定買賣合同效力，除非違建導致合同目的根本無法實現。