北京房產律師：公房承租權不可繼承，司法實踐中的典型駁回理由

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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：陳靜宜、陳立明、陳麗芳、陳衛國

被告：周秀蘭、王雨欣

（二）案件背景

陳建國與李素琴系夫妻，育有子女陳靜宜、陳立明、陳麗芳、陳衛國、陳志強五人。李素琴於1989 年去世，陳建國於 2004 年去世。陳志強與周秀蘭系夫妻，育有一女王雨欣。2023 年 5 月，陳志強去世。一號房屋系 1978 年甲公司分配給陳建國承租的福利公房，原由陳建國夫婦與五子女共同居住。陳建國去世後，陳志強與周秀蘭繼續居住該房屋。2005 年，乙公司（原某廠）給陳志強分配另一套住房，該房對外出租收取租金。四原告因年事已高、需進京就醫，與陳志強協商搬離一號房屋未果，遂訴至法院，主張對該房屋享有共同居住權。

（三）證據與庭審情況

法院查明：一號房屋承租人爲陳建國，陳建國去世後由陳志強、周秀蘭居住並繳納費用，現由周秀蘭、王雨欣居住。四原告自1994 年後未在該房屋居住，且無北京常住戶口。被告提交 1998 年家庭協議書，載明各方同意一號房屋由陳志強、周秀蘭終身居住。原告以公房系家庭福利爲由，主張參照遺產分配原則確認居住權；被告以公房管理政策、居住歷史及協議約定進行抗辯。

二、爭議焦點

（一）訴訟請求是否屬於法院受理範圍

原告認爲其居住權主張屬於民事權益糾紛，法院應受理；被告主張公房承租權確定屬於行政管理範疇，不屬於法院受案範圍，應駁回起訴。

（二）公房居住權能否參照遺產分配

原告主張一號房屋作爲家庭福利住房，全體家庭成員均享有居住權，應參照遺產分配原則確認其權利；被告主張公房承租權非個人財產，不能繼承，且原告不符合承租資格、未實際居住，無權主張居住權。

三、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條，判決駁回陳靜宜、陳立明、陳麗芳、陳衛國的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）公房承租權的法律性質

根據《民法典》第一千一百二十二條，遺產需爲自然人死亡時遺留的個人合法財產。一號房屋系公房承租權，其本質是單位提供的福利性居住權益，承租人僅享有使用權而非所有權，且承租權的取得、變更由公房管理單位依據政策決定，不屬於可繼承的個人財產。原告將公房承租權等同於遺產，缺乏法律依據。

（二）居住權的認定要件

被告周秀蘭與陳志強自1998 年起與陳建國共同居住，陳建國去世後持續居住並履行繳費義務，符合公房實際居住人的認定標準。四原告長期未在該房屋居住，無北京戶口，不符合公房承租資格的基本條件。此外，1998 年家庭協議明確一號房屋由陳志強夫婦終身居住，進一步排除了原告的居住權主張。

（三）行政與民事法律關係的區分

公房承租權的確認屬於行政管理範疇，法院無權直接判決變更承租人或確認居住權。原告的請求權基礎混淆了民事繼承與公房管理的法律性質，其主張既無事實支撐，也不符合公房管理政策。

五、勝訴辦案心得

（一）準確區分法律關係性質

在涉及公房權益的案件中，需首先明確公房承租權不屬於民事遺產範疇，其管理屬於行政政策調整範圍。本案中，被告團隊精準抓住原告“參照遺產分配” 的法律適用錯誤，從根本上動搖了原告的請求權基礎。

（二）充分舉證居住歷史與協議約定

通過提交長期居住證明、繳費憑證及家庭協議書，形成完整證據鏈，證明被告對房屋的實際使用權及家庭內部對居住權的明確約定。尤其強調原告多年未實際居住、無本地戶口的事實，強化其不符合公房居住資格的抗辯理由。

（三）緊扣爭議焦點反駁

針對原告“家庭福利住房” 的情感訴求，被告團隊始終圍繞法律規定與政策文件，指出公房居住權的取得需以實際居住、戶籍等爲要件，而非基於親屬關係自然產生。同時，結合《民法典》遺產範圍的明確規定，逐一拆解原告的邏輯漏洞，確保法院採納 “公房承租權不可繼承” 的核心觀點。