北京房產律師：賣家要求解除合同追損失，買家反訴雙倍返還定金

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房地產交易市場中，房屋買賣合同糾紛屢見不鮮，此類糾紛往往涉及複雜的合同條款、產權狀況以及當事人的誠信履行等問題。本案發生在北京市西城區，圍繞一套存量房屋的買賣展開。王宇峰與陳志強、林曉麗通過中介公司簽訂房屋買賣合同及補充協議，約定了房屋交易的各項細節，然而在合同履行過程中，雙方因房屋結構改造、違法建設、學區名額以及付款等問題產生嚴重分歧，進而引發訴訟，凸顯了房屋買賣交易中潛在風險和法律問題的複雜性。

二、案件詳情

（一）原告主張

王宇峰向法院提出訴訟請求：一是解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》；二是判令自己不予返還陳志強、林曉麗已支付的定金70 萬元；三是判令陳志強、林曉麗賠償損失 173 萬元；四是要求全部訴訟費由陳志強、林曉麗承擔。其稱，2021 年 3 月 7 日，雙方通過中介公司簽訂合同及補充協議，約定將北京市西城區 XX 的房屋以 9480000 元出售給陳志強、林曉麗，明確了定金、房款支付時間及過戶時間等。陳志強、林曉麗依約支付 70 萬元定金後，臨近房款交付日期，經中介多次通知和自己發送《催告函》，對方仍以不正當理由拒絕支付剩餘款項，已逾期付款超 15 日，構成根本違約。依據合同約定和《民法典》相關規定，請求適用定金罰則，要求對方賠償包括房屋降價差價款、房款利息損失、租金損失在內的共計 173 萬元。

（二）被告抗辯

陳志強、林曉麗辯稱，自己履行合同行使合法抗辯，不存在違約行爲，是王宇峰違約致使合同目的不能實現。2021 年 10 月向王宇峰函告溝通合同履行及不安抗辯情況，因涉案房屋存在 “違法建設”，從與單位工作人員通話錄音及《情況說明》可知產權變更存在風險障礙，自己行使不安抗辯合理合法。王宇峰違約無權主張不予返還定金，其損失賠償主張無法律及客觀依據且金額畸高。王宇峰虛假承諾出售違法建設房產，交易風險不應由自己承擔，且王宇峰不應因違法建設獲利。涉案房產有 4.5 平米違法建設與主體聯體無法分割，存在過戶和交付障礙，自己購買安全合法學區房產的合同目的無法實現，責任應由王宇峰承擔。王宇峰故意隱瞞房屋結構改造及違建事實，合同中虛假承諾，自己無過錯，王宇峰應承擔違約責任，雙倍返還定金並賠償居間服務費。陳志強、林曉麗還提出反訴請求，包括確認解除合同及補充協議、判令王宇峰雙倍返還定金 140 萬元、賠償居間服務費 237000 元以及承擔全部訴訟費。其稱王宇峰存在承諾學區情況及名額不實、房屋存在結構改造、有違法建設面積不符合出售條件、提供產權證明不完整等違約行爲，導致合同目的不能實現。

（三）法院查明事實

西城區XX 號房屋 2016 年登記在王宇峰名下。2021 年 3 月 7 日，王宇峰與陳志強、林曉麗、中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定房屋成交價格、傢俱家電等作價、定金、付款方式、過戶時間以及學區名額等細節。合同簽訂後，陳志強、林曉麗依約支付 70 萬元定金和 237000 元居間費用。2021 年 10 月，雙方就合同履行問題通過微信、短信多次溝通，陳志強、林曉麗提出建築安全及入學名額問題並表示暫停支付合同款，王宇峰則催告支付房款。2021 年 11 月，執法隊調查認定涉案房屋北側門廳部分屬違法建設。2021 年 12 月，王宇峰起訴要求繼續履行合同並要求對方支付購房款和違約金，2022 年 4 月庭審中，陳志強、林曉麗不同意繼續履行，主張王宇峰違約並反訴要求解除合同，庭后王宇峰變更訴訟請求要求解除合同。庭審中，陳志強、林曉麗提交與執法隊通話錄音證明房屋違建影響過戶，王宇峰提交中介官網信息圖片證明銷售時註明房屋實際情況，還提交小學入學通告證明學區情況，雙方對對方證據均有異議。

三、裁判結果

確認王宇峰與陳志強、林曉麗就位於北京市西城區XX 號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》於 2022 年 4 月 22 日解除。

王宇峰不予返還陳志強、林曉麗已支付的70 萬元定金。

四、案件分析

（一）合同效力及履行義務認定

王宇峰與陳志強、林曉麗簽訂的房屋買賣合同及補充協議是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效，雙方應依約履行義務，王宇峰有出售房屋義務，陳志強、林曉麗有支付購房款義務。

（二）爭議焦點分析

本案爭議焦點是陳志強、林曉麗主張王宇峰違約能否構成不履行合同的正當理由。關於結構改造和違法建設問題，陳志強、林曉麗購房前應實地看房瞭解房屋狀況，合同也表明其對房屋狀況充分了解，中介公司告知房屋擴建情況，且約定付款期限屆滿前房屋未被認定爲違法建設，有關部門未要求拆除，雙方未實際申請過戶，即便房屋存在結構改造導致無法過戶，合同約定處理方式也不是解除合同。涉案房屋存在違法建築不必然導致合同無法履行，王宇峰曾要求繼續履行並表示可拆除違建。陳志強、林曉麗主張王宇峰承諾學區情況及名額不實未舉證證明，且合同約定入學名額對應學校是指合同簽署之時。其主張王宇峰提供產權證明不完整，也不能證明證件與真實產權證件不一致。綜上，陳志強、林曉麗未按合同約定時間付款且要求解除合同缺乏正當理由，構成違約。

（三）違約責任承擔

王宇峰主張解除合同於法有據，合同解除日期爲解除訴訟請求送達對方之日。陳志強、林曉麗違約，王宇峰主張不返還定金符合法律規定，法院支持；王宇峰主張賠償損失證據不足，且定金足以彌補損失，法院不予支持；陳志強、林曉麗基於王宇峰違約的反訴請求缺乏合同依據，法院不予支持。

五、辦案心得

（一）重視合同條款審查與風險提示

在房屋買賣交易中，律師應協助當事人仔細審查合同條款，明確雙方權利義務，對可能存在的風險，如房屋產權狀況、交付時間、付款方式等進行充分提示，避免因合同漏洞引發糾紛。

（二）準確把握法律規定與合同約定

處理房屋買賣合同糾紛時，要準確理解和運用相關法律規定，同時結合合同約定判斷當事人行爲是否違約。對於合同中關於違約責任、爭議解決方式等關鍵條款，要深入分析，爲當事人提供準確的法律意見。

（三）注重證據收集與運用

證據在案件中起着關鍵作用，律師要指導當事人全面收集與案件相關的證據，如合同文本、付款憑證、溝通記錄、產權證明等，並在庭審中合理運用證據，支持當事人的主張，反駁對方觀點。