最高法院：“爛尾樓”的購房者可解除合同，有權不還貸款
來源：建築房地產法律圈
實務問題
QUESTION
在開發商已陷入經營危機，不能按照《商品房預售合同》約定期限交付房屋的情況下，購房者能否行使解除權解除與開發商簽訂的《商品房預售合同》？如果能，在按揭貸款買房情況下，與銀行簽署的借款合同、抵押合同如何處理？購房者還需承擔按揭貸款合同項下的還款義務？
下面這則案例是經最高法院審判委員會討論決定，於2020年12月3日做出判決，並於2021年2月19日發佈，被納入“最高人民法院第六巡回法庭2020年度參考案例”中六個案例之首。該案的判決對處理購房者、貸款銀行以及開發商之間因按揭貸款買房產生的糾紛，具有很強的指導意義。
裁判觀點
MAIN IDEA
1. 在商品房按揭貸款商業模式下，應充分考慮商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同之間的密切聯繫和各方權利義務關係的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成出賣人、購房人（借款人）、貸款人三方權利義務的失衡。
2. 商品房買賣合同被解除，商品房擔保貸款合同亦被解除的，由商品房出賣人將收取的購房貸款本息返還貸款人，購房人（借款人）不承擔返還義務。
3. 商品房擔保貸款合同中關於合同解除後由購房人（借款人）返還剩餘貸款的格式條款，不合理地加重了購房人（借款人）責任，對購房人（借款人）不具有拘束力。
裁判理由
REASON
最高法院認爲，本案爭議焦點爲，案涉借款合同解除后王忠誠等三人應否承擔剩餘貸款的還款責任。
第一，關於案涉借款合同解除後的貸款返還責任主體問題。規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”本案中，因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使案涉商品房預售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無法實現亦被解除。根據前述規定，應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負有返還義務。
第二，關於案涉借款合同中相關格式條款的適用問題。案涉借款合同第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關係解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用，或委託售房人直接將上述款項歸還貸款人。”該條款系建行青海分行爲重複使用而提前擬定的格式條款。在司法解釋已經明確規定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除後，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內容，意味着要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際佔有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責任，根據《中華人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”之規定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。
第三，關於商品房按揭貸款商業模式下各方當事人權利義務關係問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關係。從合同內容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人並不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。具體表現爲：越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際佔有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關係處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩餘貸款承擔還款責任，即明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯繫和各方權利義務關係的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。
（生效裁判審判人員：胡瑜、任雪峰、楊卓）
案情概要
THE CASE
① 2015年8月12日，王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》，約定以147953124元購買越州公司開發的西寧市城東區建設南路66號3號樓66-16號商業用房，2015年10月30日前交付。王忠誠首付73983124元，剩餘房款按揭貸款。
② 2015年8月14日，王忠誠、王琪博、王琪寶（以下簡稱王忠誠等三人）與建行青海分行、越州公司簽訂《個人住房（商業用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397萬元，擔保方式爲抵押加階段性保證，抵押物爲案涉房產，保證人爲越州公司。該借款合同第十九條約定，若借款合同解除，借款人應當返還剩餘貸款本息及實現債權費用，或委託售房人還款。同日，王忠誠與建行青海分行、越州公司簽訂《房地產抵押合同》（在建工程/預購房）。2015年8月18日，建行青海分行就案涉房產辦理了抵押權他項權利證書。
③ 前述合同簽訂後，建行青海分行於2015年8月21日向越州公司支付7397萬元，王忠誠按月歸還銀行貸款，但越州公司未能按照合同約定期限交付房屋。
④ 2017年2月，王忠誠等三人以越州公司、建行青海分行爲被告提起訴訟，經青海省高級人民法院一審及最高人民法院二審，判決解除前述商品房預售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返還王忠誠已支付的購房首付款本息和已歸還的銀行貸款本息；越州公司返還建行青海分行剩餘銀行貸款本息。
⑤ 2018年4月，建行青海分行向西寧市中級人民法院提起本案訴訟，請求判令王忠誠等三人與越州公司共同歸還剩餘貸款本金58546649.55元並支付自2018年3月21日起至清償之日止按借款合同約定年利率計算的資金佔用損失。
案件索引
INDEXES
最高人民法院[《最高人民法院第六巡回法庭2020年度參考案例之一：中國建設銀行股份有限公司青海省分行訴王忠誠、王琪博、王琪寶及青海越州房地產開發有限公司金融借款合同糾紛案》，（2019）最高法民再245號，2021年02月19日]