父母共房售予部分子女，母親去世後其他子女主張無效法院駁回

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在家庭財產糾紛中，涉及夫妻共同財產處分、民事行爲能力認定以及合同效力判定的案件屢見不鮮。本案發生於北京市東城區，圍繞一套夫妻共同房產的買賣展開，其中涵蓋了夫妻關係、子女贍養、財產權益分配等多方面因素，在家庭房產糾紛領域具有典型性，其爭議焦點涉及法律、親情與倫理的交叉，值得深入剖析。

二、案件經過

（一）原告主張

原告張宇軒、張悅琳向法院提出訴訟請求：

請求確認被告張建國與張偉豪於2020 年簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

判令被告張建國、張偉豪將位於北京市東城區H 號房屋重新登記至被告張建國名下；

本案訴訟費用由二被告承擔。

事實和理由爲：張建國和李紅梅系夫妻，婚後育有三女一子。夫妻關係存續期間取得涉案房屋並登記在張建國名下。李紅梅自2011 年患腦梗等病，喪失民事行爲能力。2020 年 8 月 10 日，張建國和張偉豪簽訂合同，以 200 萬元將涉案房屋出售給張偉豪，明顯低於市場價值。二人隱瞞房屋爲夫妻共同財產的事實，通過買賣轉移登記，侵害了李紅梅權益。李紅梅於 2022 年 1 月 21 日去世，張悅琳、張宇軒作爲法定繼承人，爲維護自身權益提起訴訟。

（二）被告抗辯

被告張建國、張偉豪辯稱：民事行爲能力需專業機構評定，原告僅依據病歷推定李紅梅喪失民事行爲能力缺乏依據。涉案房屋買賣時李紅梅未被認定爲無行爲能力人。張建國夫妻曾徵求子女意見，決定將房屋賣給願意照顧二老的子女，其他子女表示不購買。即便李紅梅爲無民事行爲能力人，張建國作爲配偶是第一順序監護人，在張偉豪負責二老生活的前提下出售房屋，不損害李紅梅權益。張建國夫妻與張偉豪是近親屬，買賣不涉及市場價格，且張偉豪購買房屋後保障了二老居住權益，不存在惡意串通損害他人權益的情形，原告的訴訟請求無事實和法律依據。

（三）法院查明

張建國與李紅梅育有一子三女。2002 年 7 月 29 日，張建國與北京 C 公司訂立《就地安置合同》，選擇就地安置，安置住房爲 H 號，房價款 145466 元，2006 年涉案房屋登記在張建國名下。2020 年 8 月 10 日，張建國與張偉豪訂立《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋以 200 萬元轉讓給張偉豪，現房屋登記在張偉豪名下。2021 年 4 月，司法鑑定所評定李紅梅爲無民事行爲能力人，同年 5 月 12 日被法院認定，同年法院指定張建國、張偉豪、張悅琳、張宇軒共同擔任監護人。庭審中，張建國稱出售房屋時與李紅梅商量過，但未提交證據，還稱徵求過子女意見，誰照顧老人誰可購買。張悅琳稱張建國提過處理房屋但未說明方式，自己表示因有李紅梅份額無法處理。聯繫張雅琪，其稱張建國曾說誰出 500 萬元並照顧老人就賣給誰，自己因湊不出錢未購買。

（四）法院認爲

法院依據相關法律規定，合同無效情形包括欺詐、脅迫損害國家利益，惡意串通損害國家、集體或第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益，違反法律、行政法規強制性規定。對惡意串通的證明需排除合理懷疑。涉案房屋爲張建國和李紅梅夫妻共有財產，李紅梅於2021 年 5 月 12 日被認定爲無民事行爲能力人。雖其患病多年，但無證據表明出售房屋前未徵求其意見且當時其無民事行爲能力。即便當時李紅梅無意思表示能力，張建國未徵求意見，但張建國徵求過其他子女意見，出售房屋保留了二老居住權，取得資金用於生活醫療，還商議由購房子女照顧二老。張建國將房屋出售給張偉豪是以房養老行爲，難以認定侵害李紅梅權益，也無法認定張偉豪和張建國惡意串通侵害李紅梅利益。

三、裁判結果

駁回原告張悅琳、張宇軒的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）證據運用與法律關係認定

在證據收集上，着重收集了房屋安置合同、買賣合同、司法鑑定意見書以及關於徵求子女意見的相關陳述等證據。通過這些證據，清晰呈現房屋的來源、買賣過程以及家庭內部關於房屋處置的討論情況。從法律關係看，依據夫妻共同財產的認定規則，明確涉案房屋爲夫妻共有財產；依據民事行爲能力的認定標準，分析李紅梅在房屋買賣時的行爲能力狀態；依據合同無效的法定情形，判斷本案合同是否符合無效條件。

（二）應對原告主張策略

面對原告提出的合同無效、房屋返還等主張，從事實和法律層面進行反駁。在事實層面，強調張建國徵求子女意見、房屋買賣後的居住安排以及資金用途等事實，說明房屋買賣行爲是爲了保障老人的生活。在法律層面，準確解讀合同無效的法律條文，指出原告未能提供充分證據證明存在惡意串通等合同無效情形，且張建國作爲監護人在一定程度上有權處分夫妻共同財產以保障家庭利益。

五、辦案心得

（一）重視證據收集與整理

處理此類家庭房產糾紛案件時，全面收集證據至關重要。不僅要關注房屋產權證書、買賣合同等直接證據，還要重視家庭關係證明、當事人陳述、司法鑑定意見等間接證據。通過合理整理這些證據，形成完整證據鏈，爲當事人主張提供有力支持。

（二）準確把握法律規定與合同條款

深入研究夫妻共同財產、民事行爲能力認定、合同效力等相關法律法規，準確理解合同條款與法律條文含義。在本案中，對相關法律規定的精準把握，幫助在庭審中準確迴應原告主張，維護當事人合法權益。同時，在審查合同條款時，要注重細節，挖掘合同中潛在的有利因素，爲當事人爭取更大利益。

（三）注重庭審溝通與應變能力

庭審過程中，與法官保持良好溝通，清晰、準確表達觀點。根據原告主張及時調整策略，迅速組織反駁觀點，運用法律規定和事實證據進行有力迴應。在本案中，面對原告提出的各種複雜主張，靈活應變，從不同角度進行論證，最終贏得訴訟。