房產繼承糾紛：母親故去，父親將房屋贈與孫子，子女起訴維權

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

在房產交易與家庭財產糾紛的複雜領域中，涉及夫妻共同財產的處置以及遺產繼承問題時，往往容易引發激烈的爭議。本案聚焦於北京市豐臺區一號房屋的買賣合同效力之爭，以及背後所涉及的遺產繼承權益問題。接下來，將以專業律師的視角，深入剖析這起案例，揭示其中的法律要點與訴訟策略。

一、案件核心人物關係

-林曉君：原告，林正鵬與孫麗的次女，認爲林正鵬與林宇濤簽訂的房屋買賣合同侵害其繼承權，請求確認合同無效並要求林宇濤賠償經濟損失。

-林宇濤：被告，林坤之子，林正鵬之孫，主張與林正鵬簽訂的房屋買賣合同有效，且對林曉君的賠償訴求予以反駁。

-林坤：被告，林正鵬與孫麗的長子，支持林宇濤的主張，認爲林曉君無權主張涉案房屋份額。

-林曉潔：被告，林正鵬與孫麗的長女，同意林曉君的訴訟請求，認爲涉案房屋買賣合同無效。

-林正鵬：被繼承人，與孫麗系夫妻關係，生前將涉案房屋過戶給林宇濤。

-孫麗：林正鵬的妻子，於2001年去世，涉案房屋系其與林正鵬婚內購買。

二、案件詳細情況

（一）房屋權屬來源與家庭背景

林正鵬與孫麗系夫妻，育有一子二女，分別爲林坤、林曉潔、林曉君。2000年6月9日，林正鵬與某單位簽訂《房屋買賣合同》，以成本價41577元購買了坐落於北京市豐臺區一號的房屋，該房屋原系林正鵬與孫麗婚內承租的公房。2000年7月13日，林正鵬取得房屋所有權證，登記在其名下。由於該房屋是在林正鵬與孫麗婚姻存續期間購買，依法屬於夫妻共同財產。2001年5月16日，孫麗去世。

（二）房屋交易及糾紛產生

1.房屋買賣合同簽訂：2019年2月14日，林正鵬與林宇濤簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，林正鵬以40萬元的價格將涉案房屋出售給林宇濤，並辦理了房屋過戶手續。林曉君認爲該行爲侵害了她的繼承權，遂向法院提起訴訟。

2.房屋再次交易：2021年3月16日，林宇濤與案外人宋志剛簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，林宇濤將涉案房屋以86萬元的價格出售給宋志剛，並辦理了過戶手續。庭審中，原告主張林宇濤實際賣房款應爲293萬元，林宇濤認可賣房款爲293萬元，但稱因戶口未遷出，只實際收到288萬元。

3.遺囑的提出：林曉君提交2022年林正鵬立的代書遺囑一份，遺囑內容爲 “賣房款…… 等所有財產全部歸我女兒林曉君一人所有”。

（三）雙方爭議焦點

1.房屋買賣合同的效力：林曉君認爲林正鵬與林宇濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》侵害其繼承權，應屬無效；林宇濤和林坤則主張該合同是雙方真實意思表示，不存在法定無效情形，應爲有效。

2.經濟賠償的訴求：林曉君要求林宇濤賠償經濟損失共計2197500元，林宇濤和林坤認爲該訴求不屬於本案審理範圍，應另案以繼承或析產處理。

3.房屋的權屬性質：林宇濤和林坤主張涉案房屋屬於林正鵬個人財產，林正鵬有權任意處置；林曉君認爲涉案房屋是林正鵬與孫麗的夫妻共同財產，自己對該房屋享有相應份額。

4.遺囑的效力及影響：林曉君依據遺囑主張對涉案房屋賣房款等財產的權利，林宇濤和林坤則認爲遺囑中 “賣房款” 指稱不明，且應另案以 “繼承糾紛” 處理。

（四）被告主張的依據

1.合同真實性與合法性：林宇濤和林坤認爲2019年3月5日林宇濤與林正鵬簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是雙方真實意願的體現，不存在諸如欺詐、脅迫、違反法律法規強制性規定等導致合同無效的法定情形。

2.房屋個人財產認定：堅稱涉案房屋屬於林正鵬個人財產，林正鵬有權自由處置，理由可能涉及對房屋購買及產權登記等情況的片面解讀。

3.林曉君的知情與同意：聲稱林曉君完全知悉且同意涉案房屋過戶給林宇濤，並收取了15萬元補償，以此否定林曉君的訴求，同時否認林正鵬與林宇濤存在惡意串通。

4.遺囑及訴訟程序問題：認爲林曉君提交的遺囑中 “賣房款” 指代不清晰，且相關糾紛應通過 “繼承糾紛” 另案處理，以此排除本案中對遺囑及相關繼承問題的審理。

三、法院查明事實

1.家庭關係及人員去世時間：明確林正鵬與孫麗的夫妻關係，以及他們子女的情況，同時確定孫麗於2001年5月16日去世、林正鵬於2022年2月19日死亡的事實。

2.房屋購買及產權登記：查明2000年6月9日林正鵬與某單位簽訂《房屋買賣合同》購買涉案房屋的過程，以及2000年7月13日林正鵬取得房屋所有權證，房屋登記在其名下的情況。

3.房屋交易詳情：確認2019年2月14日林正鵬與林宇濤簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，林正鵬以40萬元將涉案房屋出售給林宇濤並辦理過戶手續；2021年3月16日林宇濤又將涉案房屋以86萬元出售給宋志剛並辦理過戶手續。同時明確庭審中雙方對涉案房屋賣房款金額的陳述。

4.遺囑存在情況：知悉林曉君提交2022年林正鵬立的代書遺囑這一事實，並瞭解遺囑的大致內容。

四、法院最終裁決

1.確認林正鵬與林宇濤於2019年簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

2.駁回原告林曉君的其他訴訟請求。

五、案件深度分析

（一）房屋權屬性質的法律認定

1.夫妻共同財產的界定：根據《中華人民共和國民法典》關於夫妻共同財產的規定，在婚姻關係存續期間所得的財產，一般屬於夫妻共同財產。涉案房屋是林正鵬與孫麗婚內通過購買公房的方式取得，儘管房屋所有權證登記在林正鵬名下，但並不影響其作爲夫妻共同財產的性質認定。這一認定是後續分析合同效力及各方權益的基礎，強調了在房產糾紛中準確界定房屋權屬性質的重要性。

2.遺產繼承份額的確定：孫麗去世後，其在涉案房屋中的份額應依法由其法定繼承人繼承，即林正鵬、林曉君、林坤、林曉潔均對涉案房屋享有相應份額。這體現了繼承法中法定繼承的基本原則，在夫妻一方去世後，對夫妻共同財產進行分割繼承的法律規定。在類似案件中，準確確定遺產繼承份額對於保護各繼承人的合法權益至關重要。

（二）房屋買賣合同效力的判定

1.惡意串通的認定標準：根據法律規定，行爲人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行爲無效。在本案中，林正鵬與林宇濤簽訂的房屋買賣合同，以明顯低於市場價值的40萬元價格進行交易，且雙方明知該行爲可能損害房屋共有人（林曉君、林坤、林曉潔）的利益，仍完成了合同簽訂及房屋過戶手續，符合惡意串通損害他人利益的構成要件。這一判定標準在房產交易合同效力認定中具有重要指導意義，提醒交易雙方在進行涉及他人權益的房產交易時，需遵循公平、合理、合法的原則。

2.價格不合理對合同效力的影響：合同交易價格明顯低於市場價值是判斷惡意串通的重要因素之一。在房產市場中，價格是衡量交易合理性的重要指標。當交易價格與市場價值存在巨大差距時，若無合理理由，很可能被認定爲存在惡意串通的嫌疑。在本案中，林正鵬與林宇濤以遠低於市場價的價格交易房屋，且無法給出合理的解釋，這爲法院認定合同無效提供了有力的事實依據。

（三）經濟賠償訴求的處理原則

1.法律關係的區分：林曉君主張的經濟賠償訴求，因涉及林正鵬的遺產繼承問題，與本案中房屋買賣合同效力的認定並非同一法律關係。法院在審理案件時，遵循法律關係清晰、準確審理的原則，對於不屬於本案審理範圍的訴求，告知當事人另案主張權利。這體現了司法實踐中對不同法律關係的嚴格區分，確保案件審理的專業性和準確性。

2.另案主張的必要性：林曉君的經濟賠償訴求與遺產繼承緊密相關，需要通過對林正鵬遺產的清算、分配等一系列程序來確定具體賠償金額。在本案中直接處理該訴求，會導致法律關係混亂，影響案件的公正、高效審理。因此，另案主張有助於清晰梳理法律關係，保障當事人的合法權益得到妥善解決。

六、辦案心得

（一）證據收集與整理

1.全面收集證據：首先，收集能夠證明涉案房屋屬於林正鵬與孫麗夫妻共同財產的證據，包括房屋購買合同、付款憑證、產權登記信息等。其次，針對林正鵬與林宇濤簽訂的房屋買賣合同，收集合同文本、交易價格評估報告等證據，以證明交易價格明顯低於市場價值。此外，還收集了證人證言、聊天記錄等間接證據，以輔助證明林正鵬與林宇濤存在惡意串通的可能性。同時，對於林曉君提交的遺囑，也進行了全面審查和相關證據的收集，如遺囑的代書人、見證人信息等，以確保遺囑的真實性和有效性。

2.證據的關聯性梳理：將收集到的證據進行系統梳理，構建完整的證據鏈條。把證明房屋權屬性質的證據與合同效力相關證據緊密結合，突出林正鵬與林宇濤的交易行爲對林曉君等共有人權益的侵害。例如，通過房屋購買合同和產權登記信息證明房屋爲夫妻共同財產，再結合價格評估報告顯示的交易價格不合理，以及證人證言等間接證據，形成一個有力的證據體系，以支持林曉君關於合同無效的主張。對於遺囑相關證據，也與案件整體脈絡相結合，爲後續可能涉及的遺產繼承訴訟做好準備。

（二）法律適用與策略制定

1.精準把握法律要點：深入研究《中華人民共和國民法典》中關於夫妻共同財產、惡意串通導致合同無效、遺產繼承等相關法律規定。準確把握法律適用的條件和範圍，例如，明確惡意串通損害他人利益的構成要件，以及夫妻共同財產在一方去世後的繼承規則等。同時，關注相關司法解釋和司法實踐案例，確保對法律條文的理解和運用準確無誤。通過對法律要點的精準把握，爲制定合理的訴訟策略提供堅實的法律基礎。

2.制定合理訴訟策略：根據案件事實和法律規定，制定具有針對性的訴訟策略。以證明林正鵬與林宇濤簽訂的房屋買賣合同無效爲首要目標，圍繞惡意串通這一核心要點展開訴訟。在庭審中，通過詳細闡述證據的關聯性和證明力，論證交易價格的不合理性以及雙方惡意串通的可能性。同時，對於被告提出的各種抗辯理由，提前準備好有力的反駁依據。針對被告關於房屋爲林正鵬個人財產、林曉君知情同意等主張，運用法律規定和證據進行逐一反駁。此外，考慮到案件可能涉及的遺產繼承問題，在訴訟策略中預留好後續另案主張權利的空間，確保林曉君的合法權益能夠得到全面保護。

（三）庭審應對與溝通

1.有效迴應對方抗辯：在庭審過程中，充分準備應對被告的各種抗辯理由。對於被告提出的合同是雙方真實意思表示、不存在法定無效情形的主張，通過展示價格評估報告、證人證言等證據，有力地反駁其說法，強調交易價格的不合理性以及對共有人權益的損害。對於被告主張房屋屬於林正鵬個人財產的觀點，依據夫妻共同財產的法律規定和相關證據，清晰闡明房屋的權屬性質。針對被告稱林曉君知悉並同意房屋過戶且收取補償的說法，要求被告提供相關證據，並通過對林曉君的詢問和其他證據的佐證，予以反駁。同時，保持冷靜，靈活應對被告可能提出的新問題和新證據，確保庭審辯論的主動權始終掌握在己方手中。

2.與法官的有效溝通：庭審中注重與法官的溝通，準確理解法官的詢問意圖，清晰、簡潔地回答問題。在闡述證據和法律觀點時，運用通俗易懂的語言，確保法官能夠快速理解案件的關鍵要點。例如，在解釋惡意串通的法律概念時，結合本案的具體事實進行說明，使法官能夠直觀地認識到林正鵬與林宇濤的行爲符合惡意串通的構成要件。同時，關注法官對案件的關注點和傾向，及時調整陳述和辯論的重點，確保自己的觀點能夠準確傳達給法官，爭取法官的理解和支持。此外，對於法官提出的問題和建議，認真傾聽並積極迴應，展現出專業、負責的態度，提高法官對案件的審理效率和公正性。