房屋漏水就能拒交物業費？物業公司起訴業主獲法院支持

物業服務關係到千家萬戶，要實現物業公司與業主的良性互動，物業公司規範履職至關重要。近日北京市海淀區人民法院發佈三個案例，結合物業公司清理公共區域物品、業主裝修致鄰居房屋損壞物業公司是否擔責、房屋漏水物業的修繕義務三類糾紛作出提示。

物業清理公共區域的物品需預先通知

李力系某小區住戶，某日小區藍天物業公司對小區地下停車場公共區域堆放的雜物進行集中清理，所清理的雜物包含李力堆放於該公共區域的大立櫃、自行車、筆記本等物品，且上述物品均已清運未留存。李力認爲，藍天物業公司所清理的雜物中包含其私人物品，遂起訴至法院，要求賠償物品損失4000元。

法院經審理後，認定李力將個人物品堆放於公共區域具有過錯，藍天物業公司清理上述物品系正當履行，但履職過程欠缺事前通知公示材料，履職過程存在瑕疵。法院最終判決藍天物業公司賠償李力損失500元。

物業公司作爲小區的物業服務企業，負有維護小區公共區域清潔、安全的義務。但物業公司在管理公共區域、開展雜物清理時，應遵循合法、合理的原則。首先，物業公司需要明確自身職責範圍，其清理行爲應以維護公共安全和秩序爲目的，不能擅自擴大清理權限，尤其是在涉及業主私人物品的情況下，必須嚴格遵守程序性要求。其次，在清理前，物業公司應通過多種渠道向相關業主進行充分告知，例如張貼清晰的通知、發送短信或電話提醒等。告知內容應包括清理的時間、範圍以及未及時處理物品的後果等具體事項，確保業主知曉，並給予合理的處置期限。此外，對於清理出的物品，物業公司應當妥善保管並及時通知業主認領，不能直接當作無主物處理。

同時，法院也提醒廣大業主，公共空間並非個人專有部分，不得隨意堆放個人物品，否則不僅可能造成個人財產損失，還有可能危害公共安全。如因特殊情況需臨時使用公共區域，應提前向物業公司報備，事後及時清理，自覺遵守小區管理規定，共同維護良好的居住環境。

物業公司已履行裝修管理職責的無須承擔裝修致損責任

藍女士居住在某小區二樓，樓下住戶進行裝修，裝修前已到物業公司進行報備登記，並領取了注意事項等材料。物業公司在裝修期間定期對裝修現場進行檢查，但裝修過程中仍造成藍女士陽臺受損，藍女士多次找物業公司反映，並要求物業公司承擔責任，物業公司則主張其應向實際侵權人主張責任。藍女士爲此訴至法院，要求物業公司對其遭破壞的牆體恢復原狀並賠償損失。

法院經審理後，認定物業公司並非裝修的行爲人，樓下業主裝修前已在物業公司依規報備，物業公司在裝修過程中亦定期查看裝修進展，牆體受損與物業公司行爲之間不存在因果關係。法院最終判決駁回藍女士的訴請。

法官提醒，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行爲，物業服務人應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。第九百四十五條規定，業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，並配合其進行必要的現場檢查。

本案中，藍女士主張的陽臺受損，系因樓下住戶裝修行爲所致，而非物業公司所爲，且物業公司已就裝修事宜盡到管理職責，因此法院認定物業公司無須對藍女士的損失承擔修復或賠償責任。但需要注意的是，這並不意味着藍女士喪失了救濟途徑，其仍可起訴實際侵權人要求承擔相應損害賠償責任。

無證據證明漏水成因不能拒繳物業費

劉先生系某小區的非頂樓業主，青山公司系小區的物業公司。劉先生入住後正常繳納物業費，但自2020年起不再繳納物業費用。劉先生主張，其所居住的房屋從2008年起在夏季暴雨時存在屋頂漏水情況，青山公司未就漏水盡到維修義務。青山公司認可劉先生房屋存在漏水情況，但漏水原因不明，據公司瞭解漏水可能是樓上住戶所致，如漏水部位屬於公司負管理維護義務的範圍，公司將履行修繕義務。因雙方各執一詞，青山公司起訴至法院，要求劉先生支付2020年1月18日至2022年12月31日期間拖欠的物業費9135.41元。

法院經審理後，認定雙方之間成立物業服務合同關係，劉先生作爲業主負有繳納物業費用的義務。其雖抗辯青山公司未履行修繕義務，但青山公司是否就漏水負有維修義務，與漏水部位、漏水原因息息相關，本案現有證據不足以證明漏水部位系青山公司負有管理維護義務的公共區域，雙方亦未就漏水原因及部位申請鑑定，故無法證明漏水及財產損失系物業公司未履行物業服務義務所致，最終判決劉先生支付欠繳的物業費用9135.41元。

法官提醒，《中華人民共和國民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。業主與物業公司之間成立物業服務合同法律關係，物業公司依照合同約定提供物業管理服務，業主則需按期支付物業費。但在實踐中，有業主抗辯物業公司服務存在瑕疵，進而主張不應當繳納物業費用。

針對上述抗辯理由應當進行具體分析。首先，如若抗辯的事由並不屬於物業服務合同中物業公司應當承擔的義務，基於權利義務的一致性，業主不得援引作爲不繳納物業費用的事由。其次，若抗辯的事由僅系物業服務存在輕微瑕疵，如垃圾未及時清理等，亦不足以作爲不繳納物業費用的合理事由。最後，物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業費可結合具體情況適當減免。

本案中，劉先生與青山公司之間成立物業服務合同關係，劉先生應按期繳納物業費用，但其主張青山公司未履行修繕義務。通常根據物業服務合同的約定，物業公司對公共區域負有修繕義務，但本案中劉先生所述漏水區域爲其家中天花板，結合日常生活經驗可知，外立面裂縫、主管線滲漏、樓上住戶防水老化、內部管道破裂都可能導致屋頂漏水，劉先生既未就漏水原因涉及青山公司負有管理維護義務的公共區域提舉證據，亦不申請對漏水成因進行鑑定，故難以認定青山公司未盡到對公共區域的管理、維護、修繕等合同義務，對劉先生之主張難以採信。若後續查明漏水原因，劉先生可基於漏水原因向有關責任主體主張損害賠償責任。

（文中人物均系化名）

新京報記者 張靜姝 通訊員 於潔 陳強

編輯 甘浩

校對 盧茜