業主起訴物業賬目不透明，法院：物業費賬單、公共收益等需公示
物業費花哪兒了？小區電梯廣告、快遞櫃收益進了誰的口袋？北京某小區九位業主因質疑物業賬目“不透明”，將物業公司告上法庭，要求公開物業合同、物業費收支、停車收益等明細。近日，北京市第三中級人民法院作出判決，明確物業公司須依法公開物業費賬單、水電費明細及公共收益。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，根據《民法典》及相關物業管理法規，物業公司需公示收費項目、收費標準、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況。“總體來說，當前物業公示費用明細比較普遍，只是公示的內容還需要進一步規範。這次法院的判決對於物業費規範管理是具有指導意義的。”
業主起訴物業要求“曬收支”
5月7日，涉案小區一名業主告訴新京報記者，2014年他在北京通州某小區買房，之後發現小區物業費收取較高，但服務並沒有跟上。“同樣的商住房，周邊小區空調費收取9元每平米，我們小區要17.5元。”“小區的綠化也遠遠不夠，衛生、日常維護不到位。有居民反映房屋漏水、玻璃破碎等問題也遲遲沒人解決。”
業主們因此對物業收取的高價物業費存疑，並提出物業公司長期未公示與開發商簽訂的原始服務合同、物業費收支明細、水電費賬目及地下停車場、電梯廣告等公共收益，侵犯業主們的知情權，故向法院提起訴訟。
物業公司表示，同意提供物業合同，但僅同意公開近兩年物業費數據，拒絕披露水電費及公共收益。雙方對“哪些該曬”“曬到什麼程度”爭執不下。
北京三中院審理認爲，業主對小區公共事務和物業管理的相關事項享有知情權，可以向業委會、物業公司要求，查閱依法應當向業主公開且明確由業委會和物業公司掌握的情況和資料。業主知情權旨在獲取法律規定範圍內的公示材料。物業服務企業在履行物業服務中形成的相關材料、掌握的相關信息，有的應以公示的形式向業主告知，有的應以建立檔案的形式予以保存，無需向業主公示。
最終，法院結合《北京市物業管理條例》的規定，支持了業主有關要求物業公司公佈物業費收入和支出情況、水電費收支詳情、地下停車場共有部分的停車收益、電梯廣告收益、豐巢快遞櫃收益、售賣零食和飲料的自動販賣機收益報告並提供查閱的訴訟請求，駁回了超出法定公佈、查閱範圍的其他訴訟請求。
哪些物業內容應該公開？
“物業費到底花哪兒了？”這是一個困擾全國城鎮居民多年的疑問，業主與物業的糾紛案件多與此有關。
新京報記者查詢發現，2018年，江蘇省揚州市某小區，某物業公司提供物業服務的過程中，管理不夠規範，從未公開小區公共區域財務收益情況，小區業主認爲被告損害業主知情權，遂將物業公司起訴至法院，要求物業公司公示小區公共區域收益情況。此外，福建泉州鯉城區某小區業主蘇某等7人，也曾將物業公司和業委會告上法庭，要求公佈相關收支情況。
住建部的統計數據顯示，2022年全國物業糾紛案件同比激增27%，其中超過七成糾紛都和費用不透明有關。
哪些屬於物業應該公佈的內容？
根據現行條例，物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新物業服務內容和標準、收費標準和方式等；上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況，以及其他應當公示的信息等，業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答覆。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，根據《民法典》及相關物業管理法規，物業公司收費方式有包乾制、酬金制，物業公司需公示收費項目、收費標準、維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況。“如果是酬金制，物業公司還需向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況。總體來說，當前物業公示費用明細比較普遍，只是公示的內容還需要進一步規範。這次的案例，法院的判決對於物業費規範管理是具有指導意義的。”
如何推動物業公司更好地公開信息？
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則表示，一項好的物業管理是好房子和好小區的標配。除了物業服務要做得好，物業管理信息公示工作做的好壞，也影響物業小區的工作推進和評價。“物業管理信息公示的內容涉及面較多，全國來看，公共收入不公示、物業維修信息未公佈、小區公共收益不符合實際、改建項目未公示、物業管理行爲未公示等內容投訴較多，有50%以上的投訴都和物業管理相關公共收入不公開有關，這也是目前各地投訴或法律糾紛較多的地方。各地應該在公共收益的公示等方面落實新制度，確保此類領域信息公開透明。”
物業爲何不公開信息？嚴躍進認爲，擔心業主質疑、信息不透明習慣、公示成本考慮、法律意識淡薄、業主參與度低、內部管理混亂、歷史遺留問題以及缺乏有效溝通等因素是導致公示“卡殼”的原因。
“《民法典》明確物業服務人應當定期將服務事項、收費標準、履行情況以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。各地要落實好此類制度，尤其是和目前的高品質住宅項目進行結合。”嚴躍進說。
如何推動物業公司更好地公開信息？嚴躍進建議加強監管力度，建立健全物業公示的監管機制，對未按規定公示信息的物業公司進行處罰。
“在這方面，需要物業公司立足房地產發展新模式，主動進行調整和轉型。其次，提高物業公司的法律意識和服務意識，促使其主動公開信息，接受業主監督。”嚴躍進說，同時也應提高業主對公示信息的關注度和參與度，形成業主與物業公司之間的良性互動。還要建立有效的溝通渠道和機制，促進物業與業主之間的信息交流，及時解決公示過程中出現的問題。“目前好房子和高品質住宅的制度正持續建立，各方需要持續關注此類內容，更好促進相關制度建設，真正推進高品質小區建設。”
追訪：業主可多種方式查看不怕“糊塗賬”
5月7日下午，北京豐臺某小區物業經理告訴新京報記者，根據住建委要求，物業應該一年一次在小區的明顯位置，將物業上一年度的收入和支出情況進行公示。公示的內容要加蓋公章，出示財務數據，公示7天。物業費用在區房管局和區住建委都會有備案。公示期外，居民可以找業委會進行查看。
新京報記者在北京昌平區幾個小區探訪，發現物業公示欄內公示的信息爲生活垃圾分類管理負責公司的聯繫方式，其上還附有城市管理委員會的監督電話。對於物業費用公示，小區物業公司表示，每年第一季度在小區公示欄中，會將上一年度物業費情況，以及下一年需要花費的內容進行公示。
記者查詢發現，早在2019年，杭州市住保房管部門就在主城區範圍試點推出小區公共收益管理系統。2020年起，杭州市智慧物業服務平臺在全市範圍推廣，由業委會（物管委）、物業開設資金賬戶，對小區資產、資金等進行盤點並錄入，對公共收益收支情況進行記錄並公示公開，業主可以通過浙裡辦APP在“杭州業主卡”上隨時查看自家小區收支情況。
四川成都市新都區，則實施了黨建引領“信託制”物業服務。“信託制”物業將物業費、小區公共收益等統一納入小區共有資金賬戶，實現資金隔離。小區居民都能通過信息平臺，實時查詢小區所有支取賬目，構建公開透明的物居關係。
北京三中院法官提醒，業主知情權是業主瞭解建築區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利。業主需以合理的方式，在法律規定的範圍內行使知情權，秉持合法、必要、誠信原則，既要積極維護自身權益，也需尊重物業管理秩序，通過理性溝通與合規操作實現有效監督。
同時，也提示物業公司，保障業主知情權既是法定義務，也是提升服務質量、促進社區治理良性發展的重要途徑。通過建立規範的知情權處理機制，既能有效履行法定義務，又能預防和化解矛盾糾紛。對於業主提出的合理合法的請求，物業服務企業應積極配合，提供便利的查閱條件，準確、全面提供相關信息。
新京報記者 吳夢真 曹晶瑞
編輯 甘浩
校對 李立軍 薛京寧