拆解物業服務信託:賬戶不獨立、賬目不透明?這個小區的業主沒有炒掉物業,而是用信託換回小區安寧

每經記者:宋欽章 每經編輯:陳星

因對物業服務不滿想要更換物業公司,這在很多住宅小區已經不是新鮮事。然而,北京市這個小區的業主們卻沒有這樣做,他們通過引入信託架構,重獲了小區的安寧。

當傳統物業管理模式遭遇信任危機,如何找到破解痛點的關鍵鑰匙?

近日,《每日經濟新聞》記者採訪了該小區的業主委員會主任、物業公司及相關專業人士,探尋背後的答案。

賬戶不獨立、賬目不透明成小區物業服務“隱雷”

在北京市西城區北二環,毗鄰歷史悠久的德勝門,坐落着一個名爲中駿天宸的高檔住宅區。趙明銘(化名)是中駿天宸小區本屆業委會主任。在過去一年多的時間裡,他一直致力於一項重要工作——爲小區物業費設立信託共管賬戶。對他而言,這是讓小區擺脫原有物業服務模式的關鍵。

中駿天宸是一個較新的住宅小區,於2017年開始預售,交房時間集中在2019年底至2020年初。作爲高端住宅,小區的物業服務理應細緻周到。然而,趙明銘透露,自搬入該小區後,越來越多的業主對物業公司提供的服務不滿,矛盾時有發生。

他告訴記者,由於物業公司隸屬於開發商,屬於開發商的自有物業,因此在初期物業服務合同的簽署過程中,缺乏充分協商,這也導致小區物業服務出現諸多“後遺症”。

在資金安全方面,物業公司並沒有爲中駿天宸的物業服務設立獨立的項目公司,審計中發現,物業費與其他小區混用,賬目不透明;在服務質量方面,疫情期間,物業經理頻繁更換,甚至出現了長時間的職位空缺,顯示物業公司管理走下坡路。

讓業主們尤其關注的是,隨着房地產市場的持續調整,物業公司已多次向母公司提供財務援助,這進一步引發了對小區物業資金安全性的擔憂。在這樣的背景下,爲小區物業資金設立獨立賬戶的呼聲變得愈發強烈。

針對業委會的上述說法,該物業公司相關人士近日通過微信向記者回應:“過去物業北京分公司管理多個項目,每個項目有獨立的收支銀行賬戶,財務端一直是獨立管理覈算。按集團化管理規則,由集團公司統籌歸集資金及統籌支付。2024年11月起本項目開始獨立資金運行,不再參加集團統籌。”

趙明銘表示,他們曾委託第三方會計師事務所對2020年初至2024年6月30日的物業費用進行了審計,審計結果與物業認可的賬目存在較大的差距。經過此次審計,業主們更加堅定地認爲,落實物業費資金的隔離已刻不容緩。

信託架構如何爲小區物業資金築起安全屏障?

如何爲小區物業費設立一個專屬的銀行賬戶?這個問題看似簡單,卻困擾了業委會很長時間。原因在於業委會無法直接以自己的名義開設銀行賬戶。

“在北京市,業委會沒有組織機構代碼證,因此沒有資格在金融機構開設獨立賬戶。”趙明銘表示,爲了解決這個問題,他們曾探討過公司制模式,但考慮到業委會換屆可能導致人員更迭,公司制未必穩固。經過斟酌和討論,他們最終找到了另一種方案——物業服務信託。

今年5月份,這隻信託正式落地,取名爲“外貿信託-金諾10號中駿天宸物業服務信託”,受託人是外貿信託。趙明銘表示,鑑於外貿信託先前在成都長壽苑小區等積累了操作經驗,因此選擇該公司爲合作伙伴。

外貿信託特殊資產服務信託部總經理王張悅通過騰訊會議告訴記者,信託公司的關鍵職能之一是構建信託架構,實現風險的有效隔離。“如果物業公司因對外舉債而賬戶被查封,小區業主的利益也可能受到影響。在這種情況下,風險隔離是必要的。”

她進一步指出,在物業服務信託中,銀行賬戶的開設主體爲信託計劃,該信託專門設立用於監管小區物業資金,其運作獨立於信託公司的主營業務之外,與其他信託計劃互不干擾,並確保與物業公司的資產保持分離。

此外,促進物業資金的透明化與公開化,並補充物業服務的監督機制,同樣是物業服務信託的關鍵職能之一。王張悅表示:“如果物業公司既是收錢的一方,也是花錢的一方,而沒有獨立的第三方參與其中,這就相當於物業公司自己監督自己,理論上是有風險的。”

據悉,藉助物業服務信託,中駿天宸小區已重塑了物業服務合作的架構:每戶業主與信託公司簽訂信託合同,後者以受託人身份負責管理物業費的收繳與撥付。物業公司則與信託公司簽訂信託執行協議,並依據業主大會審批的預算和物業合同提供服務。同時,業主與物業公司之間也簽署物業合同,以明確服務內容和責任。

值得一提的是,在這次物業服務體系重建的過程中,中駿天宸小區並沒有換掉原來的物業公司。但是在引入信託模式之後,趙明銘感覺到物業服務水平已經有所改觀。“他們在一些免費項目上的改進是有目共睹的。例如,在組織的各種活動中,物業與居民建立良好的關係,尤其是與年長者和孩子們打成一片。”

記者發現,6月下旬,中駿天宸物業團隊向全體業主披露該小區2025年5月物業服務與收支情況,這是信託模式落地後的第二次物業服務與收支公示。報告不僅列明當月物業服務收入、支出明細和物業服務內容,還交代了下階段物業團隊的工作計劃。

“信託引入後,消除了業主對物業資金被佔用的擔憂。收支透明公開,讓業主真實瞭解到物業的服務成本,增強了信任感。”上述物業公司人士透露,目前在收入方面,該項目的物業費可以由業主直接存入信託賬戶,也可以交由物業公司,物業公司將每週收取的物業費彙總後轉入信託賬戶。

在支出方面,物業公司每月分兩次向業委會及信託賬戶申請付款資金。第一次在月初申請,用於支付員工工資及公共區域的能耗費用;第二次在月中申請,是支付給各供應商的費用。每次申請都需要附上所有付款明細及流程文件。

物業公司人士指出,目前物業公司內部仍按照公司既有的流程和財務管理要求進行採購和付款審批,但人工略有增加。“每週需要財務覈對銀行流水,向信託遞交收入情況。每月需要製作公示文件,將所有員工考勤、工資、供應商付款附件打包交給信託方。”

物業服務信託盈利模式仍待解

商家跑路、服務縮水⋯⋯這些常見的預付費式服務消費陷阱,正在給消費者權益帶來損害。預付類資金服務信託通過預付費資金的獨立監管,防止商家挪用,能夠有效地爲預付費消費者提供保障。

“在基層治理等領域中,金融確實能夠發揮積極作用,然而我們以往並未深入挖掘這一潛力。信託在社會治理方面具有顯著優勢,尤其是其獨特的資產隔離功能。”成都市武侯社區發展基金會秘書長李濟舟在接受記者電話採訪時這樣說。他表示,目前信託在預付費、物業服務等場景中的應用越來越受關注。

對於信託行業而言,目前傳統融資類業務已經萎縮,信託業不得不面臨戰略轉型。現如今,伴隨着信託“三分類”的出臺,信託公司正在探索新的業務增長引擎,資產服務信託成爲重要的發力領域。

記者注意到,物業服務信託是預付類資金服務信託在物業服務場景中的應用,已經有多家信託公司在該領域展開探索。去年以來,除了外貿信託,還有長安信託、中糧信託、華潤信託等均落地了首筆物業服務信託。

例如,2024年10月,中糧信託與綠城物業共同打造的“中糧信託-明月1號物業服務信託”落地。該服務信託由中糧信託擔任受託人,資金用於江陰澄江明月住宅小區設施維護和業主體驗提升,通過執行監督、信息披露、財產保管,保障全體業主利益。

長安信託於2024年12月在西安市新城區光輝巷26號院(以下簡稱光輝巷26號院)落地西北地區首單物業服務信託。據悉,光輝巷26號院的物業公司開設兩個銀行賬戶,一個用於收取每月物業費及公共收益,支出僅限於向信託專戶轉款;另一個賬戶僅限於收取長安信託轉出的當月物業經營支出,金額依據爲年度預算框架下經物管會審批的月度預算。

但記者也獲悉,現階段,物業服務信託距離爲信託公司帶來顯著營收仍有相當長的路要走。例如,在長安信託的案例中,信託公司在物業服務信託運行過程中並不收取管理費,而是計劃未來項目大量鋪開後,僅針對預付款資金的投資收益收取部分費用。

王張悅向記者坦言,外貿信託現階段仍着力於物業服務信託的推廣工作,同樣沒有向委託人單獨收取管理費。“長期來看,如果未來業務規模足夠大,商業邏輯也會成立。作爲金融機構,我們可以受託爲信託計劃項下資金提供資產管理服務,配置同業存款等收益率高於銀行活期的資產,進而有機會從超額收益中提取合理報酬。”

李濟舟也對記者表示:“物業服務信託的盈利模式目前還沒有激發出來。但值得肯定的是,它至少爲物業服務模式創新提供了一種可行的渠道和思路。”