房子不符合交付條件 業主狀告開發商勝訴 收房卻被要求繳清物業費

4年前，陳女士通過搖號，購買了位於西安市公園南路的一套商品房。當開發商登報通知交房時，她發現其未取得消防部門驗收及建設工程竣工驗收備案表，遂以合同違約起訴至法院，要求開發商支付逾期交房違約金並承擔交房前產生的所有費用。一審勝訴後，開發商不服上訴，經西安市中級人民法院審理，她再次勝訴。拿到開發商支付的逾期交房違約金後，她收房時，小區物業要求她繳清五千多元的物業費後才能拿到鑰匙。

法院認爲，開發商應承擔逾期交房的法律責任

陳女士介紹，她所購的商品房房屋面積110多平方米，總價款126萬多元。當時合同約定交房時間爲2022年9月30日前，條件是該房屋交付時已取得建設工程竣工備案證明文件，但交房時，由於開發商並未達到交房條件，才一紙訴狀將其告到法院，並勝訴。

據（2024）陝0113民初22631號民事判決書顯示，針對原告陳女士關於開發商未取得建設工程竣工驗收備案表一事，被告陝西東生置業有限公司辯稱系由於行政機關之間、內部部門之間審批衝突導致，並非其自身原因，故不應承擔責任。西安市雁塔區人民法院審理認爲，陳女士與開發商簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，雖開發商在報紙上登報通知交房，但未達到合同約定的收房條件，因此應承擔逾期交房的法律責任。

由於不服一審判決，陝西東生置業有限公司上訴，西安市中院經審理認爲，其上訴請求部分成立。但根據2024年3月21日西安市雁塔區住房和城鄉建設局出具的《特殊建設工程消防驗收意見書》，直到此日案涉房屋才通過了消防驗收、達到了交房條件，故終審判決將開發商支付給陳女士的逾期交房金由45634元變更爲34082.34元。

收房時，物業要求繳清之前的物業費才能拿鑰匙

拿到勝訴的判決書，陳女士想着可以順利收房，沒想到隨後卻是一波三折。

“我在今年4月12日去國風世家售樓部收房，售樓部審驗了資料（房屋買賣合同、繳款收據、身份證等）後，給單子讓我去小區物業辦收房。到物業辦後，工作人員帶我去驗房。驗房完畢，物業辦卻要求我先把2022年9月25日至今的物業費繳了才能辦理後續交鑰匙等手續。我說，這期間是因爲開發商一直未達到交房條件，所以物業費應該由開發商承擔，可物業工作人員堅持說這是執行公司規定，所以當天並沒有收成房，”陳女士說，13日，她找到物業辦一位負責人，主動表示願意適當繳納一些，對方說要向領導彙報才能答覆，“到了16日（週三），物業辦給我打電話，說因爲我溝通時比較通情達理，所以物業費可以從收到判決書的時候開始收，我就提出這期間房子都未交付，可否按空置收費？對方電話回覆說領導同意了，可以來收房了。沒想到17日，對方又變卦了。”

陳女士介紹，17日她和家人專門請假前往小區收房，物業說物業費必須從2022年9月開始收，後聯繫其經理，居然回覆說要按全款繳。一氣之下，她先後向轄區住建局房產科、國風世家小區所屬的康寧社區以及12345熱線進行了反映，但得到的答覆都是由於沒有執法權，只能協調。無奈之下，她撥通了華商報新聞熱線。

小區物業辦：業主不能因爲沒有入住而拒絕繳納物業費

4月22日，陳女士與華商報大風新聞記者一同來到售樓部。工作人員表示，陳女士的材料之前已經審覈過，併發了“交房程序表”，讓去物業辦按流程收房。物業辦工牌尾號爲“020”的工作人員表示，該表共有五欄，其中第一項審覈已經蓋章通過，只要按流程通過其餘四項，最後就能發鑰匙。但當時由於陳女士未繳物業費，流程沒有走完，所以就沒辦法給鑰匙。

陳女士解釋，自己並不應該繳這筆物業費。因爲雖然房屋已經竣工，但事實上並未實際交付，所以相關的物業費用應由建設單位承擔。對此，物業辦工牌尾號爲“014”的工作人員告訴記者，房屋竣工後，小區轉由物業管理，物業服務隨即展開，業主不能因爲沒有入住而拒絕繳納物業費。如果業主認爲開發商應該承擔該物業費，可自行通過合法手段要求開發商承擔。

由於與物業辦產生分歧，陳女士隨後又找到物業辦負責人李某。李某表示，該辦是依據物業管理條例收取的物業費，不過針對她的情況，物業辦可以按房屋空置收取70%物業費，如當天繳費，還以享受3個月的免費停車。但陳女士稱，此前同她一樣情形的還有多人，其中有兩人未繳物業費也收了房。李某稱自己不清楚此事。

經歷了數月的訴訟和連日的奔波，陳女士說自己已經心力交瘁。

當日晚間，陳女士稱已經繳了4500多元的費用（其中，物業費、電梯費按空置收取，電費公攤和垃圾費不按空置收取）。不過，她表示自己實在是等不及才繳費收房的，隨後將繼續通過訴訟，維護自己的權益。

律師觀點：陳女士有理由拒繳物業費

陝西恆達律師事務所高級合夥人、知名公益律師趙良善認爲，本事件中，逾期交房是開發商造成的，業主陳女士並無過錯，因此，在未交房、逾期交房期間的物業費用理應由開發商承擔，“《物業管理條例》第四十一條第二款明確規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位繳納。據此，因房屋不符合交付標準而導致逾期收房，在此期間的物業費不應由業主承擔，而應當由建築單位即開發商向物業公司繳納。所以，物業公司將繳納物業費與交付鑰匙捆綁起來的做法於法無據，陳女士有理由拒繳物業費。”

趙良善建議，物業公司應儘量與陳女士協商解決此事，可以先向陳女士交鑰匙，事後向開發商索要。如雙方無法達成共識，陳女士可收集證據向住建部門投訴，或通過法律途徑解決。

陝西豐瑞律師事務所高級合夥人、資深律師朱長江也認爲，單純就物業費收取而言，當事人和物業辦是可以協商的，但如果是由於開發商的原因導致業主沒辦法收房，卻要向業主收取物業費，顯然是不合理的。

華商報大風新聞記者 潘津 B48