房地產行業觀察：土地市場高熱背後，供給提質與競爭升級

2025年開年以來，土地市場呈現出“量穩價升”的特徵。根據中指數據，前2月全國300城土地成交面積同比-1.9%，規劃建面同比-6.2%，但土地成交總價同比+29.6%，成交均價同比+32.2%，溢價率提升至11.1%，較2024年同期增加5.9個百分點。這一現象反映出土地市場熱度客觀提升，背後驅動因素包括地方政府主動優化供給結構、房企補貨需求增強以及新房銷售改善帶來的投資信心回升。

一、供給提質：核心地塊釋放與房企投資邏輯轉變

土地結構優化，聚焦核心城市

2025年前2月，300城土地成交總價中，一線城市佔比21.9%，較2024年全年提升10.5個百分點，核心城市優質地塊供應顯著增加。這一調整背後，是地方政府通過提高核心區域供地比例來平衡土地財政壓力，同時順應房企“聚焦核心城市”的投資策略。例如，廣州、武漢等地通過土儲專項債收儲存量閒置土地，調整用地性質後重新入市，既盤活了低效資源，又釋放出高價值地塊。

房企補貨需求與信心修復

2024年頭部房企拿地規模收縮，2025年補貨訴求強烈。前2月，濱江集團、中國金茂等房企權益投資強度超過100%，反映出企業加速補充核心城市土儲的迫切性。此外，24Q4以來新房銷售回暖（如3月二手房成交同比+47.4%），進一步提振了房企投資信心。房企對“高流速、高價格韌性”項目的偏好，推動土地市場競爭向優質地塊集中。

政策工具助力供需平衡

土儲專項債重啓爲地方政府盤活存量土地提供了資金支持。例如，廣東省發行307億元專項債用於收儲閒置土地，重點投向住宅和商辦用地。這一機制既緩解了房企資金壓力，又通過“收儲-調規-再出讓”優化了土地資源配置，爲市場注入高質量供給。

二、高溢價延續：競爭加劇與產品力突圍

能級分化加劇，一、二線溢價率跳升

2025年前2月，一、二線城市土地平均溢價率分別達14.8%、16.9%，較2024年全年提升9.3和8.8個百分點。一線城市份額上升、稀缺地塊爭奪激烈，推動成交金額增速（+29.6%）顯著高於面積增速（-1.9%）。這一現象表明，房企對核心地塊的爭奪已從“量”轉向“質”，區位和產品溢價成爲定價關鍵。

價格逼近理論邊界，產品力成決勝要素

高溢價拿地背景下，銷售價格逐漸逼近理論邊界（受一二手價差、區位和產品溢價影響）。其中，產品力成爲企業自主可控的競爭焦點。例如，綠城中國、濱江集團等房企通過打造差異化產品提升溢價，在杭州等市場實現去化加速。當前行業共識是，只有具備產品創新能力和成本控制優勢的企業，才能在土地高成本下維持利潤率。

經營槓桿與週轉率決定生存空間

2025年前2月，華潤置地、中國金茂等央企及頭部民企憑藉資金和運營優勢，持續在一二線城市擴儲。而部分區域型房企則通過高週轉策略（如越秀地產聚焦大灣區）維持競爭力。行業利潤率差異收窄背景下，經營槓桿（如土儲變現速度）和週轉效率（如開發週期縮短）將成爲企業分化的核心變量。

當前土地市場高熱是供給優化、信心修復與競爭升級共同作用的結果。短期看，核心城市高溢價趨勢或延續，但長期仍需警惕地價過快上漲對房價和去化的反噬。行業格局重塑中，具備產品力、資金效率及政策紅利的房企有望率先突圍。

本文源自：金融界

作者：觀察君