地產行業觀察：成交環比回升；“好房子”去化成焦點

近期房地產市場呈現成交環比回升趨勢，但不同城市及區域分化加劇。根據監測，重點50城新房成交環比增長5.6%，但3月日均成交同比仍下降29.1%。與此同時，多地庫存壓力未完全緩解，部分城市去化週期超20個月。在此背景下，2025年集中入市的“好房子”成爲市場關注焦點，其去化表現或爲行業企穩的關鍵信號。

市場分化加劇：核心區回暖與外圍庫存承壓

成交回升但區域冷熱不均

本週重點50城新房成交環比回升5.6%，其中一線城市二手房表現更爲突出，重點20城二手房成交環比增長9.3%。但市場分化明顯：北京、廣州、南京等城市核心區域成交回暖，而外圍片區庫存壓力仍存。例如，廣州增城區庫存佔比達23%，南京江寧區庫存套數佔比超20%，去化週期顯著高於主城區。

庫存總量下降，但結構性矛盾突出

截至1月末，重點50城新房狹義庫存同比下降11%，但部分城市仍面臨高庫存挑戰。武漢、長春、北京等城市去化週期超20個月，其中長春達36個月。庫存結構上，南京70平方米以下小面積公寓積壓嚴重，佔比近三成；廣州100~120平方米戶型庫存佔比最高，達21.6%。此類結構性矛盾制約市場整體復甦節奏。

政策發力“以時間換空間”

爲緩解庫存壓力，多地通過控制土地供應、盤活存量用地等方式優化供需關係。例如，武漢推行“商改住”試點，南京江寧區通過房展會提供購房補貼促進去化。自然資源部與財政部近期明確專項債支持土地儲備，廣東、四川等地已發行超300億元專項債用於回收閒置地塊，推動庫存壓力區域逐步修復。

“好房子”策略：產品升級與需求釋放的關鍵

政策驅動品質住宅入市

2024年以來，多地出臺建築新規，鼓勵提升住宅安全、舒適、綠色和智慧屬性。2025年，符合新規的“四代住宅”項目集中入市，如武漢萬科雲泊江岸、城投金沙樾等項目，因高得房率和優化設計，開盤去化率超50%，部分項目達90%。此類產品通過技術性創新滿足改善需求，成爲市場熱點。

核心城市“好房子”去化亮眼

在庫存壓力較大的城市，“好房子”仍顯現出較強韌性。武漢主城區改善型項目連續5個月成交大於供應，成都核心區庫存去化週期僅4.8個月，遠低於郊區。廣州海珠區新盤綠城·馥香園、越秀熙悅江灣等主打85~128平方米戶型，吹風價超5萬元/平方米，但區域去化週期僅14.1個月，顯示高品質住宅的市場認可度。

長期機遇：產品迭代與週期底部共振

當前樓市量價較2021年高點已回落，短期或進入築底階段。若“四維升級”住宅能真正落地，或催生新一輪改善需求。例如，武漢通過“新週轉模式”打造小體量高品質項目，迅速完成資金回籠；南京主城低密住宅因自住屬性強化，去化優於郊區。未來，庫存結構優、產品力強的房企或率先受益於這一輪週期修復。

當前房地產市場正處於“量價築底”與“產品升級”並行的關鍵階段。核心城市高品質住宅的積極去化，爲行業注入信心；而外圍區域仍需通過政策與市場手段逐步消化庫存。隨着供需兩端持續優化，行業有望邁向更健康的發展週期。

本文源自：金融界

作者：觀察君