房地產行業觀察：新房成交回穩、二手房熱度攀高

2月第三週，全國房地產市場呈現分化回暖態勢。新房成交逐步企穩，二手房市場延續較高活躍度，核心城市土地市場亦迎來多宗高溢價地塊成交，供需兩端釋放積極信號。政策層面，住建部強調加大配售型保障性住房建設力度，進一步爲市場注入穩定預期。

新房成交企穩與二手房熱度延續

從成交數據看，新房市場呈現邊際改善趨勢。29個重點城市新房本週（2/16-2/22）銷售面積環比增長21.3%，達到270.2萬平方米，年內累計同比增速提升至9.12%。值得注意的是，當月累計銷售面積同比增速達48.95%，較上月顯著改善。一線城市中，上海、深圳新房價格環比分別上漲0.6%和0.2%，部分核心區域項目出現認購超預期現象。例如，上海寶山區某新盤二期計劃提價入市，深圳北站某項目認籌倍數超過3倍，反映購房者對優質項目的信心恢復。

二手房市場則延續高活躍度。13城本週成交面積環比增長27.4%至178.6萬平方米，年內累計同比增速達27.99%。上海、深圳等城市春節後二手房帶看量快速回升至去年四季度高位，低價房源加速消化。深圳次新小區成交均價環比上漲5.5%，部分區域業主掛牌價格企穩，議價空間收窄至10%左右。二線城市中，成都核心區新房庫存週期不足3個月，帶動二手房掛牌量價同步回升，青羊、錦江等區域二手房價環比漲幅明顯。

土地市場亦爲樓市回暖提供側面印證。南京、成都等二線城市新房價格環比漲幅居前，其中南京河西區改善型項目入市推動價格結構性上升。庫存壓力緩解背景下，房企加速核心城市補倉。如成都郫都區、雙流區新房均價環比漲幅超1300元/平方米，部分項目因競品去化完成而調價銷售。

保障性住房推進與土地市場高熱度

政策端持續發力穩定市場預期。住建部在青島召開專題會議，要求加快配售型保障性住房輪候庫建設，明確地方需壓實主體責任，推動項目落地見效。此舉旨在通過增加保障性住房供給，分流剛性需求，爲商品房市場長期穩定發展奠定基礎。

土地市場熱度攀升進一步強化復甦信號。春節後上海、杭州、蘇州等地高溢價地塊頻現，如上海虹口地塊以38.2%溢價率刷新紀錄，杭州宅地樓面價創年度新高。房企對核心區域稀缺地塊爭奪激烈，綠城、華潤置地等企業在蘇州、成都等地積極補倉。業內分析認爲，年初房企資金相對充裕，加之政策環境改善，推動土拍市場升溫。例如，蘇州工業園區地塊吸引多家品牌房企競拍，最終溢價21.6%成交，反映出企業對核心板塊前景的信心。

市場分化特徵亦需關注。儘管一線及強二線城市呈現回暖，但部分三四線城市仍面臨庫存壓力。政策導向下，未來土地供應或將進一步向核心城市傾斜，通過優化產品設計提升房企拿地意願。如北京近期出臺政策鼓勵平原新城建設“好房子”，昌平、通州等地新盤到訪量顯著提升，顯示供給側改革對需求端的帶動作用。

風險提示：盈利能力繼續下滑、銷售不及預期、資產減值風險等。

本文源自：金融界

作者：觀察君