房地產市場觀察：一線城市新房價格持續回暖，二三線城市分化加劇

2025年1-2月，全國房地產市場延續結構性調整態勢，呈現“冷熱不均”的分化特徵。國家統計局數據顯示，新房銷售金額同比降幅較2024年全年顯著收窄14.5個百分點，市場預期總體穩定。但與此同時，新開工面積同比降幅擴大至-29.6%，開發投資維持弱勢，反映出行業整體修復動能仍待加強。分城市層級看，一線城市在政策支持和需求釋放下率先回暖，而二三線城市仍面臨價格調整壓力，市場分化格局進一步凸顯。

一、市場分化：一線城市量價企穩，二三線城市調整延續

一線城市供需兩端回暖

1-2月，一線城市新房價格環比延續上漲趨勢。以深圳爲例，新房價格環比漲幅達0.4%，連續5個月保持上行，中心城區高價項目成交活躍推動結構性上漲；北京、上海新房價格環比分別上漲0.1%和0.2%，市場韌性顯現。銷售端，40個重點城市新房銷售面積和金額同比分別增長1.3%和7.1%，顯著高於全國平均水平。政策優化效果顯現，如深圳將公積金貸款額度提升至231萬元，有效降低購房成本，刺激需求釋放。

二三線城市仍處調整週期

二三線城市市場修復步伐相對滯後。2月，二線城市新房價格環比由漲轉平，三線城市環比降幅擴大至-0.3%，45個城市新房價格環比下跌。以南京爲例，儘管其新房價格環比上漲0.7%領跑全國，但主要依賴改善型項目拉動，普通住宅仍面臨去化壓力。二手房市場表現更爲低迷，65個城市價格環比下跌，成都、海口等熱點城市雖保持微漲，但“以價換量”特徵顯著，部分三線城市二手房掛牌量激增，業主議價空間擴大至歷史高位。

開發投資區域差異顯著

開發投資數據進一步印證分化格局。1-2月，全國房地產開發投資同比降幅收窄至-9.8%，但區域表現懸殊：一線城市土地市場活躍度回升，核心地塊溢價成交帶動投資企穩；而二三線城市新開工面積同比降幅擴大至-29.6%，房企收縮投資聚焦去庫存。竣工端，一線城市保交付項目推進加速，竣工面積降幅較2024年收窄12.1個百分點，而部分三四線城市受資金約束，竣工週期仍被拉長。

二、政策協同發力：資金面改善與預期引導並進

房企資金壓力邊際緩解

1-2月，房地產開發企業到位資金同比降幅收窄至-3.6%，其中國內貸款、自籌資金同比降幅分別較2024年收窄11.3和15.8個百分點。“白名單”項目融資加速落地，40個重點城市已推送項目貸款需求超2000億元，優質房企資金鍊壓力得到緩解。與此同時，居民端信貸支持力度加大，儘管個人按揭貸款同比仍下降11.7%，但公積金政策優化釋放增量需求，如深圳允許多孩家庭公積金貸款額度上浮50%，部分城市試點“公積金付首付”政策，促進購房門檻降低。

市場預期引導初見成效

國家統計局調查顯示，71.8%的從業人員預期未來半年房價“平穩或上漲”，較上月提升2.8個百分點。一線城市及南京、成都等熱點二線城市預期指數升至80%以上，購房者入市意願增強。政策端持續釋放積極信號，3月《提振消費專項行動方案》明確將住房納入“大宗消費升級”範疇，提出降低公積金利率、擴大保障房收儲等舉措。地方層面，北京、上海等城市加速推進城中村改造，年內計劃開工項目超200個，進一步穩定投資預期。

結構性挑戰仍需突破

儘管政策協同效應逐步顯現，但行業深層矛盾尚未完全化解。二三線城市庫存去化週期仍處高位，住宅待售面積同比增長6.6%，部分城市需通過“以價換量”加速出清。房企經營端，1-2月商品房待售面積同比增長5.1%，資金回籠速度放緩制約再投資能力。中長期看，構建“人房地錢”聯動機制、推進現房銷售試點等供給側改革，將成爲破解市場分化的關鍵路徑。

當前房地產市場正處於“政策發力—銷售改善—投資企穩”的傳導過程中，一線城市和部分核心二線城市已進入良性修復通道，但全面復甦仍需政策持續護航。隨着“好房子”建設標準落地、保障性住房供給增加，行業有望逐步轉向高質量發展軌道。下一階段，政策需在穩定市場預期、優化供給結構、防範區域風險間尋求平衡，推動市場實現更均衡、可持續的復甦。

本文源自：金融界

作者：觀察君