房地產行業觀察：多地公積金政策密集優化；土地收儲機制加速推進

2024年9月中央政治局會議首次提出“促進房地產市場止跌回穩”後，房地產政策進入新一輪寬鬆週期。從供需兩端發力、注重結構性調整成爲本輪新政的核心特徵。其中，公積金政策優化與土地收儲機制改革成爲地方政策發力的兩大重點方向，前者通過降低購房門檻釋放需求潛力，後者通過盤活存量資源穩定供給端預期，共同推動市場止跌回穩。

一、公積金政策：降門檻、提額度、擴覆蓋，精準釋放需求潛力

首付比例與貸款期限優化降低購房門檻。2024年以來，全國超430條公積金優化政策密集落地，2025年各地延續這一趨勢。例如，大連將首套及二套房貸款最低首付比例統一調整爲20%，成都則延長公積金貸款期限至最長30年，並將貸款到期年齡上限放寬至男性68歲、女性63歲。此類政策通過降低首付壓力、延長還款週期，顯著提升居民購房能力。

多維度提額精準支持重點羣體。多地針對多子女家庭、高學歷人才及綠色建築購房需求定向提高貸款額度。深圳允許首套多子女家庭公積金貸款額度上浮100%，最高可達220萬元；臨沂對購買高品質住宅的家庭額外增加20萬元額度，疊加政策後最高可貸150萬元。此類措施既契合人口政策導向，又推動住房消費升級。

制度覆蓋範圍擴大激活潛在需求。天津、宜昌等地將個體工商戶、自由職業者納入公積金繳存體系，允許其享受“商轉公”等政策紅利。住建部數據顯示，截至2024年末，全國公積金實繳職工超1.7億人，繳存額近3.47萬億元。覆蓋人羣的擴大進一步釋放了靈活就業羣體的置業需求，爲市場注入增量購買力。

二、土地收儲：專項債加速落地，供需兩端協同去庫存

地方試點加速推進收儲機制優化。2025年初，廣東多地密集披露土地收儲細節，佛山、惠州等城市已公告收儲超160宗土地，總面積達685萬平方米，擬收購金額約354億元。北京同期計劃發行超百億元專項債用於土地儲備，顯示土地收儲正從地方試點向全國推廣。收購價格普遍爲市場價的7-9折，既緩解房企現金流壓力，又避免過度衝擊土地市場價格體系。

專項債工具助力供需結構平衡。通過專項債融資收儲存量土地及商品房，地方政府可定向優化土地供應節奏，減少無效供給對市場的衝擊。國盛證券分析指出，此舉既能幫助房企優化土儲結構、改善現金流，又能加快存量商品房去化，平滑市場供需矛盾。例如，廣東收儲項目中地方國企主導收購，部分央企及民企參與，形成多元主體協同的存量資源盤活模式。

政策加碼預期強化市場託底效應。當前土地收儲仍以地方政府主導，但市場對中央層面介入的預期升溫。住建部提出“有效發揮住房公積金支持作用”的同時，多地探索將回收的存量房轉爲保障性住房或人才公寓，減少重新流入商品市場對價格的壓制。隨着專項債工具持續優化，收儲規模及效率有望進一步提升，爲市場築底提供更強支撐。

當前房地產市場仍處於深度調整階段，公積金政策優化與土地收儲機制創新爲供需兩端注入活力。政策效果的持續性將取決於後續配套措施的完善程度，以及宏觀經濟環境與居民收入預期的改善。隨着結構性政策工具持續發力，市場有望逐步實現築底企穩。

本文源自：金融界

作者：AI君