國聯民生證券：政策支持地產企穩 推進收儲城改加速落地

智通財經APP獲悉，國聯民生證券發佈研報稱，地產是內需重要支撐，相關政策或在降準降息、加快收儲和城改項目落地、地方政府調控寬鬆等方向發力。該行預計樓市分化延續，高溢價、改善產品適配客羣更穩定，主打此類項目的房企能走出阿爾法。推薦主打改善產品，佈局核心一二線城市，財務結構安全穩健的房企;物管板塊紅利屬性增強，推薦高分紅高股息，具備規模優勢、運營效率高的頭部物業管理公司等。

國聯民生證券主要觀點如下：

降息降準或將及時出臺，地產作爲“蓄水池”有望受益

4月6日人民日報提到，降準、降息等貨幣政策工具已留有充分調整餘地，隨時可以出臺。若貨幣政策持續寬鬆，房地產作爲內需的重要支撐有望受益，房貸利率或延續下行，居民購房成本或進一步降低，2025年3月個人住房新發放貸款加權平均利率約3.1%，同比下降約60BP;同時流動性寬鬆可緩解房企融資壓力，提升房企投資意願，促進行業止跌回穩。

促進需求釋放，城改貨幣化安置是樓市企穩重要抓手

李強強調要深入推進城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，通過多種方式盤活存量、優化增量。在2024年10月住建部部長倪虹提出計劃通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造後，多地積極響應，如上海在2024年10月完成東安一、二村動遷，是上海最大單地塊一次性徵收項目，且在2025年規劃啓動25個城改項目。城改貨幣化安置能提升居民購房能力，促進改善需求釋放，該行認爲在專項借款、專項債等資金支持下，其他城市或將積極響應推進。

存量房收儲仍需支持，未來或導向“抓長放短”

針對收儲，李強強調要落實好各項相關政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，並及時研究推出新的支持措施。目前存量土地收儲已有落地，根據中指院數據，截至4月10日，全國公示擬使用專項債收儲土地金額達1282億元，已發行金額達402億元。存量房收儲尚面臨項目收益率、入圍門檻等問題，未來政策或導向淡化短期盈虧，看重長遠效益，有望推進存量房收儲加速落地。

政策助力銷售回暖，地方調控寬鬆或是主調

在24Q4以來的政策帶動下，地產銷售有回暖跡象，2025年1-3月全國商品房累計銷售面積同比-3.0%，降幅較2024年全年收窄9.9pct;銷售金額同比-2.1%，降幅較2024年全年收窄15.0pct。地方政府調控或持續寬鬆，該行預計一線城市或以外圍區域限購放鬆爲主，其他城市或由限制轉向補貼支持。如4月9日，青島推出多子女家庭購房補貼，最高可達10萬元;對於收購二手住房用作保障性租賃住房的，每套給予3萬元的補貼，以及連續5年、每年2%的貸款貼息補助。

風險提示：政策效果不達預期，房企流動性風險加劇，市場信心不及預期。