房地產行業觀察：專項債收儲政策在廣東多城加速落地；建發房地產啓動中期票據融資

春節後，隨着專項債收儲政策進入實質性落地階段，重點一二線城市房地產市場顯現回暖跡象。根據中指院數據，截至2025年2月11日，廣東省的廣州、佛山、惠州等15城已發佈專項債收儲公告，涉及土地超160宗、面積超680萬平方米，擬收購金額達350億元。政策推進與企業融資動態共同成爲行業焦點。

一、專項債收儲政策落地提速，廣東成推進重點

廣東省作爲本輪政策落地的先行者，多地收儲規模與價格超市場預期。數據顯示，約70%的地塊擬收購價與成交價比值在0.8-1.0之間，部分地塊甚至出現溢價收購。例如，肇慶某地塊2016年成交價爲6320萬元，此次擬以9730萬元收購，溢價率達56%；潮州一宗2021年成交地塊，擬收購價較原價上浮6.64%。這表明地方政府在定價時綜合考慮了企業土地成本（含稅費、利息等），而非單純低價回收，有助於提升企業參與意願。

政策推進背後是多方協同的機制調整。自然資源部2024年11月明確優先收回“企業無力或無意願開發”的閒置土地，國辦隨後支持專項債用於新增或存量土地儲備。中信證券預測，2025年土儲專項債發行規模或達6000億-1萬億元。北京已率先行動，計劃發行117億元專項債用於土地儲備，釋放積極信號。

然而，執行層面仍存挑戰。中指院指出，專項債額度不清晰、調規程序複雜、民企參與比例偏低等因素制約進展。目前廣東收儲對象以地方國企爲主，民企佔比不足10%，未來需通過優化分配比例（如提升至35%-40%）激活市場活力。

二、市場基本面呈現分化特徵，二手房表現優於新房

從成交數據看，新房市場復甦動能偏弱，二手房市場則明顯回暖。截至2月11日，30大中城市近四周新房成交面積同比降21.3%，一線城市降幅達28.8%；重點9城去化週期爲13.18個月，庫存壓力仍存。相比之下，重點12城二手房累計成交面積同比上升35.6%，近四周成交同比增9.7%。掛牌量指數環比增6.8%，但掛牌價指數微降0.47%，反映業主加速出貨同時價格承壓。

土地市場呈現供需趨穩態勢。近四周100大中城市住宅類土地成交/供應比爲0.92，樓面均價6744.75元/平方米，溢價率環比降1.99個百分點至9.7%；商服類土地溢價率亦降至3.07%。機構分析認爲，土地市場低位企穩與專項債收儲形成協同效應，通過減少閒置土地供應、優化資源配置，爲後續投資開發提供空間。

行情與風險提示

上週A股房地產板塊上漲2.02%，跑贏滬深300指數0.83個百分點；港股物業板塊漲幅2.29%，但跑輸恆生指數。儘管政策與市場情緒改善，行業仍面臨銷售不及預期、收儲進度滯後等風險，需持續關注資金落地後能否有效轉化爲增量投資。

本文源自：金融界

作者：AI君